집값 내려도 대출이자 쑥..서울 중산층 '살 수 있는 집' 2.8%뿐

국민銀 '주택구입잠재력지수' 2분기도 역대 최저 수준빚 내서 매입 가능 주택 2015년 50만→3.9만가구 급감경기·인천도 2년새 33P 하락..수도권 전체 동반 악화

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울시내 아파트 단지. /사진제공=뉴시스

잇단 금리인상으로 서울과 수도권 아파트값이 하향 안정세로 돌아섰지만 중산층 가구가 구입 가능한 매물은 여전히 적은 것으로 나타났다. 지난해 하반기보다 시세는 내렸지만 대출이자가 뛰면서 여전히 내집마련 문턱은 낮아지지 않은 것이다.

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중산층 가구 적정 대출 시 서울 아파트값 하위 2.8%만 구매 가능

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29일 KB국민은행이 발표한 부동산 통계에 따르면 올해 2분기 서울 주택구입잠재력지수(KB-HOI)는 2.8로 집계됐다. 역대 최저치였던 올해 1분기(2.6)보다 소폭 올랐지만 큰 변화가 없는 수준이다.

이 지표는 중위소득 가구가 은행 대출을 받아 집을 살 때 소득, 자산 등 적정 경제능력 한도 내로 구입할 수 있는 아파트 재고량을 의미한다. 올해 2분기 통계를 해석하면 중산층 가구가 감내할 수준의 빚을 내서 살 수 있는 서울 아파트 물량은 가격 하위 2.8% 수준에 불과한 셈이다.

부동산 침체기와 금리인하 국면이 맞물린 2014년~2015년 이 지표는 45를 넘었다. 시내 아파트 중 약 45%는 중산층 가구가 대출을 받아 살 수 있었다. 하지만 이후 아파트값이 급등했고 소득 상승률이 뒷받침되지 않아 중산층의 내집마련 여력이 크게 위축된 셈이다.

서울 아파트 주택구입잠재력지수는 2015년 1분기 48.2로 가장 양호했다. 아파트값 상승률이 안정세였던 2014~2015년에는 30~40 선을 유지했다. 이 때는 중산층이 구입 가능한 아파트 재고량이 50만~60만호에 달했다. 하지만 올해 2분기에는 3만9000가구에 불과하다.

금리가 단기간 급등하면서 주택 대출 이자부담이 커진 것도 중산층 구매 여력을 악화시킨 요인으로 꼽힌다. 올해 2분기 은행 평균 주택담보대출 금리는 3.95%로 2013년 1분기(4.07%) 이후 9년 여만에 최고치를 기록했다.

같은 이유로 중산층의 수도권 아파트 구매 여력도 악화됐다. 올해 2분기 경기 주택구입잠재력지수는 26, 인천 주택구입잠재력지수는 38.4로 각각 집계됐다. 2년 전과 비교해 경기는 33.7포인트, 인천은 33.6포인트 각각 하락했다. 이 기간 경기, 인천에서 중산층 구입이 어려워진 아파트 재고량은 약 102만7000호에 달한다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "서울과 수도권 아파트값이 하향 안정세로 접어들었지만 대출금리도 내집마련 여건이 좋아졌다고 볼 수 없고 이런 이유로 매수세 회복이 더딘 상태"라며 "금리인상 불확실성이 해소될 때까지는 이런 흐름이 이어질 가능성이 크다"고 말했다.

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대출 없이 월급 한푼 안쓰고 서울 집 사려면 17.6년 걸려…전셋값 마련은 9.4년 필요

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다만 중산층이 대출 의존 없이 소득을 모아 내집마련을 할 수 있는 기간은 다소 줄었다.

올해 6월 기준 서울 3분위 가구, 3분위 주택 기준 소득대비 집값 비율(PIR)은 17.6으로 3개월 전보다 0.8포인트 하락했다. 중산층 가구가 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아 시세 상위 40~60% 수준 집을 사는 데 17.6년이 걸린다는 의미다.

서울 주택 PIR은 지난해 말 20으로 정점을 찍은 뒤 올해 들어 점차 하락세다. 하지만 10~11 내외였던 5년 전보다는 여전히 높은 수준이다.

중산층 가구가 서울 지역 시세 3분위 주택 전셋값을 마련하기 위해 필요한 시간은 올해 6월 기준 9.4년으로 조사됐다. 3개월 전과 비교해 0.4년 단축됐다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr