집값 내려도 대출이자 쑥..서울 중산층 '살 수 있는 집' 2.8%뿐

국민銀 '주택구입잠재력지수' 2분기도 역대 최저 수준빚 내서 매입 가능 주택 2015년 50만→3.9만가구 급감경기·인천도 2년새 33P 하락..수도권 전체 동반 악화

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울시내 아파트 단지. /사진제공=뉴시스

잇단 금리인상으로 서울과 수도권 아파트값이 하향 안정세로 돌아섰지만 중산층 가구가 구입 가능한 매물은 여전히 적은 것으로 나타났다. 지난해 하반기보다 시세는 내렸지만 대출이자가 뛰면서 여전히 내집마련 문턱은 낮아지지 않은 것이다.

━

중산층 가구 적정 대출 시 서울 아파트값 하위 2.8%만 구매 가능

━

29일 KB국민은행이 발표한 부동산 통계에 따르면 올해 2분기 서울 주택구입잠재력지수(KB-HOI)는 2.8로 집계됐다. 역대 최저치였던 올해 1분기(2.6)보다 소폭 올랐지만 큰 변화가 없는 수준이다.

이 지표는 중위소득 가구가 은행 대출을 받아 집을 살 때 소득, 자산 등 적정 경제능력 한도 내로 구입할 수 있는 아파트 재고량을 의미한다. 올해 2분기 통계를 해석하면 중산층 가구가 감내할 수준의 빚을 내서 살 수 있는 서울 아파트 물량은 가격 하위 2.8% 수준에 불과한 셈이다.

부동산 침체기와 금리인하 국면이 맞물린 2014년~2015년 이 지표는 45를 넘었다. 시내 아파트 중 약 45%는 중산층 가구가 대출을 받아 살 수 있었다. 하지만 이후 아파트값이 급등했고 소득 상승률이 뒷받침되지 않아 중산층의 내집마련 여력이 크게 위축된 셈이다.

서울 아파트 주택구입잠재력지수는 2015년 1분기 48.2로 가장 양호했다. 아파트값 상승률이 안정세였던 2014~2015년에는 30~40 선을 유지했다. 이 때는 중산층이 구입 가능한 아파트 재고량이 50만~60만호에 달했다. 하지만 올해 2분기에는 3만9000가구에 불과하다.

금리가 단기간 급등하면서 주택 대출 이자부담이 커진 것도 중산층 구매 여력을 악화시킨 요인으로 꼽힌다. 올해 2분기 은행 평균 주택담보대출 금리는 3.95%로 2013년 1분기(4.07%) 이후 9년 여만에 최고치를 기록했다.

같은 이유로 중산층의 수도권 아파트 구매 여력도 악화됐다. 올해 2분기 경기 주택구입잠재력지수는 26, 인천 주택구입잠재력지수는 38.4로 각각 집계됐다. 2년 전과 비교해 경기는 33.7포인트, 인천은 33.6포인트 각각 하락했다. 이 기간 경기, 인천에서 중산층 구입이 어려워진 아파트 재고량은 약 102만7000호에 달한다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "서울과 수도권 아파트값이 하향 안정세로 접어들었지만 대출금리도 내집마련 여건이 좋아졌다고 볼 수 없고 이런 이유로 매수세 회복이 더딘 상태"라며 "금리인상 불확실성이 해소될 때까지는 이런 흐름이 이어질 가능성이 크다"고 말했다.

━

대출 없이 월급 한푼 안쓰고 서울 집 사려면 17.6년 걸려…전셋값 마련은 9.4년 필요

━

다만 중산층이 대출 의존 없이 소득을 모아 내집마련을 할 수 있는 기간은 다소 줄었다.

올해 6월 기준 서울 3분위 가구, 3분위 주택 기준 소득대비 집값 비율(PIR)은 17.6으로 3개월 전보다 0.8포인트 하락했다. 중산층 가구가 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아 시세 상위 40~60% 수준 집을 사는 데 17.6년이 걸린다는 의미다.

서울 주택 PIR은 지난해 말 20으로 정점을 찍은 뒤 올해 들어 점차 하락세다. 하지만 10~11 내외였던 5년 전보다는 여전히 높은 수준이다.

중산층 가구가 서울 지역 시세 3분위 주택 전셋값을 마련하기 위해 필요한 시간은 올해 6월 기준 9.4년으로 조사됐다. 3개월 전과 비교해 0.4년 단축됐다.

유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr