서울 아파트값 하락?..통계보니 '입주 5년내' 신축만 떨어졌다

올해 1~8월 상승률 분석하니 신축 아파트값만 0.54% 하락..준신축·구축은 소폭 상승

서울 강남구 단지 전경. /사진=김창현 기자

금리인상 여파로 최근 서울 아파트값이 약세 흐름으로 전환했지만, 준공 5년 이내 신축 단지를 제외하면 누적 상승률은 여전히 우상향한 것으로 나타났다. 금리인상 여파로 내 집 마련 문턱이 더 높아진 상황에서 수요층이 집값 하락을 체감하기 어려운 반증이다.

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2017년~2021년 서울 아파트 110.34% 상승…올해 신축 아파트만 소폭 하락

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25일 부동산R114가 올해 1~8월 서울 아파트 연식별 매매가격 변동률을 조사한 결과 1~5년 차 신축 아파트 가격이 0.54% 하락했다.

반면 입주 6~10년 차 준신축 단지와 입주 10년 초과 노후 단지는 각각 0.86%, 0.69% 상승했다.

올해 서울 아파트값 상승률은 0.59%로 소폭 상승 흐름을 이어갔지만, 입주 5년 이내 신축 아파트값만 하락 전환한 것이다.

2017년 이후 5년간 서울 아파트값은 연식을 가릴 것 없이 대폭 상승했다. 이 기간 누적 상승률은 110.34%로 집계됐다. 아파트값이 평균 2배 이상 급등한 것이다.

입주 10년 초과 구축 아파트값 상승률이 112.62%로 가장 높았고 이어 신축(109.89%) 준신축(102.8%) 순으로 조사됐다.

지난 정부 출범 직후인 2017년은 신축 아파트값 상승세가 가장 가팔랐다. 그해 상승률은 15.56%로 구축(13.56%), 준신축(12.68%) 상승률을 웃돌았다. 이런 경향은 2018~2019년에도 이어졌고 2020년 이후부터 준신축과 구축 아파트값 상승률이 신축 아파트를 앞질렀다.

이런 현상은 신축 아파트값이 상대적으로 비싸고 금리인상과 대출 규제 등이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "단기 급등 부담과 대출 규제, 금리인상 환경에서 상대적으로 가격 수준이 높은 신축 아파트 매수 진입장벽이 높아 상승 폭 둔화 속도가 빨랐고 하락 전환도 가장 먼저 이뤄진 것"이라며 "신축 아파트가 몰린 강동, 송파 대단지 매매가격이 큰 폭 하락한 것도 약세 전환에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다"고 분석했다.

다만 준신축, 구축 아파트값 흐름은 정부 정책 변수에 따라 바뀔 가능성이 있다. 정부가 발표한 270만호 주택공급 계획 중 50만호가 서울에 배정했기 때문에 재건축, 재개발 정비사업 진행 여부에 따라 시장 흐름이 달라질 수 있다는 것이다.

윤 연구원은 "서울 아파트 공급물량의 50~80%가 재개발, 재건축 정비사업에 의존하고 있다"며 "재건축초과이익환수제, 안전진단, 민간택지 분양가상한제 등 3대 규제가 보다 전향적으로 완화되기 전까지 서울 50만호 공급대책에 대한 시장의 기대감과 우려감이 공존할 전망"이라고 말했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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