'상생 임대주택' 해당 땐 양도 시 1가구 1주택 거주 요건 필요 없이 비과세 혜택[권태우의 세무Talk]

권태우 세무사

수도권 외곽에 거주하는 나재수씨는 살고 있는 주택 외에 조정지역 내 임대주택을 한 채 더 보유하고 있다. 임대주택은 70대인 나씨가 거주목적으로 2018년경 취득해 일시적으로 임대를 한 것이나 은퇴 시점에 수도권 외곽으로 이사를 하게 돼 지금까지도 임대해오고 있는 주택이다.

별다른 경제활동을 하지 않고 있는 상황에서 주택 임대료는 노후 생활비의 큰 비중을 차지하고 있던 터라 사실상 향후에도 거주하기는 힘든 형편이다.

임대주택이 시세차익도 커서 향후 양도 시 1가구 1주택 비과세가 절실하지만 거주는 할 수 없는 상황이라 평소 고민이 많던 나씨에게 최근 희소식이 들려왔다. 임대주택이 ‘상생 임대주택’에 해당하면 이후 해당 임대주택을 양도할 때 1가구 1주택 거주요건이 필요 없다는 것이었다. 이에 나씨는 보다 정확한 내용을 확인해 보고자 전문가의 상담을 받아 보기로 했다.

- 상생 임대주택이란 어떤 개념인지요.

법정요건을 만족하는 임대주택의 경우 2017년 8월3일 이후 조정지역에 취득한 주택이라도 1가구 1주택 비과세 특례 판단 시 2년 거주요건의 제한을 받지 않습니다. 거주 주택 없이 상생 임대주택과 장기임대주택만 있는 경우에도 해당 상생 임대주택을 거주주택으로 봐 장기임대주택사업자의 거주주택비과세 특례를 적용받을 수 있다고 세법개정안은 밝혔습니다.

- 상생 임대주택의 구체적인 요건은 어떻게 되는지요.

양도 시점에 상생 임대주택으로 인정받기 위해서는 주택임대 시 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 조건으로 임대차계약을 체결한 후 2년 이상 임대한 주택이어야 하며 직전 임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년6개월 이상이어야 합니다.

이때 이전 소유자의 임대인 지위를 승계받은 경우 승계받은 직전 임대 기간은 인정해주지 않습니다. 따라서 승계받은 임대차 기간의 종료 후 새로이 체결한 임대차계약이 직전 임대차계약이 되므로 두 번째로 체결하는 임대차계약이 상생 임대계약이 되는 점에 유의해야 합니다. 현행법상은 2024년 12월31일까지 상생 임대차계약을 체결하고 계약금을 받아야 적용을 받을 수 있으니 임대 기간 계산도 신경 써야 할 부분입니다.

- 상생 임대주택 요건을 만족할 때 거주를 인정해 준다고 한다면 장기보유특별공제도 거주한 것으로 보아 1가구 1주택 공제율을 적용해 주는 건지요.

거주기간 2년의 제한을 받지 않으므로 보유기간×2%의 공제율이 아닌 보유기간×4%의 공제율을 적용해주는 것은 맞지만 거주기간×4% 공제율은 실제 거주기간만 적용받을 수 있습니다.

- 임차인이 변경되거나 공실이 되는 경우는 어찌 되는지요.

임차인이 변경되더라도 인상률을 준수하면 상생 임대차계약이 가능합니다. 직전 임대차계약 이후 임대주택이 공실이거나 소유자가 일시 거주한 경우라도 이후 상생 임대차계약 체결은 가능합니다.

- 다가구 주택의 경우는 가구별로 상생 임대차계약을 체결해야 하나요.

다가구 주택 전체를 한 번에 양도할 경우는 가구별로 모두 상생 임대차계약이 체결돼 있어야 합니다. 호별로 나누어 양도하는 경우는 개별적으로 상생 임대주택이 체결된 경우 특례적용이 가능합니다.

- 임대차계약 기간과 실제 임대 기간이 꼭 일치해야 하는지요.

직전 임대차계약의 의무기간인 1년6개월의 경우만 계약 기간과 실제 임대 기간이 동일하게 1년6개월 이상일 것이 요구됩니다. 그 외에는 계약기관과는 상관없이 실제 임대 기간 기준으로 요건에 부합하는지 판단하게 됩니다.

- 임차인의 요구에 따라 임대료를 전세나 전·월세로 변경하는 경우 임대료 증가율은 어떻게 계산할 수 있는지요.

임대보증금과 월 임대료를 서로 전환 시 연 10% 기준금리(현 2.25%)+연 2% 중 낮은 비율의 법정 기준에 따라 계산합니다. 정부(‘렌트홈’ 홈페이지)에서 임대료 계산기를 제공하고 있으니 참고하시길 바랍니다.

권태우 세무사