임대수익·개인 별장 '일석이조'..생활 숙박시설 투자해볼까

속초·양양 등 관광지
레지던스 투자 주목
아파트·호텔 장점 결합
숙박시설로 운영하거나
일정기간 임대 포기 땐
별장처럼 쓸 수 있어
LTV 60%까지 나와
분양권 전매도 가능
인스케이프 양양 등
주요 휴양지서 공급
"안정적 수익률 위해
입지·배후수요 따져야"

틈새 부동산 투자 상품으로 ‘생활 숙박시설(레지던스)’이 주목받고 있다. 강원도 동해안 속초, 양양 등 관광·휴양지를 중심으로 여름휴가, 한 달 살기 등 숙박객을 위한 생활 숙박시설 공급이 이어지고 있다.

생활 숙박시설은 아파트와 호텔, 오피스텔의 장점을 결합한 상품으로 취사와 세탁이 가능한 게 장점이다. 원룸 형태로 우후죽순처럼 들어선 분양형 호텔과는 달리 주택과 비슷하다. 보통 투룸 정도 크기로 공급돼 콘도와 비슷하지만 개별 등기가 가능하고 전매할 때 시세차익을 노릴 수 있다는 점에서 콘도 회원권과 다르다. 부동산 전문가들은 “생활 숙박시설이 규제 문턱이 낮다고 해서 시세차익을 노리거나 주거용으로 사용할 목적으로 접근해선 곤란하다”며 “안정적인 임대 수익을 염두에 두고 입지와 배후 수요 등을 따져야 한다”고 조언했다.

고급 콘도 리조트를 개인 별장으로

부동산업계에선 호텔과 콘도처럼 숙박시설로 운영해 임대수익을 올릴 수 있는 생활 숙박시설 분양이 최근 활발하다. 전문 운영사에 맡겨 숙박시설로 운영하더라도 일정 기간 임대수익을 포기하면 보통 1년에 한 달가량은 소유자가 별장처럼 사용할 수 있다. 이 상품은 주택담보대출 규제 대상이 아니기 때문에 일반적으로 계약금만 내면 중도금은 대출받거나 납부 유예할 수 있고, 완공되면 담보인정비율(LTV) 약 60%까지 대출로 전환할 수 있다.

강원 양양군 낙산해수욕장 앞에 들어서는 ‘인스케이프 양양 바이 파르나스’는 대표적인 생활 숙박시설이다. 39층 건물에 총 21개 평면(전용면적 37~151㎡)의 다양한 레지던스 총 393실을 공급한다. 루프톱 라운지에선 바다와 산을 볼 수 있다. 인피니티풀과 같은 고급 관광 부대시설도 들어선다. 서울 삼성동 그랜드인터컨티넨탈 서울 파르나스와 인터컨티넨탈 서울 코엑스를 운영하는 호텔 전문기업 파르나스호텔이 위탁 운영한다. 대우건설이 공사를 맡을 예정이다.

대명소노그룹이(옛 대명호탤앤리조트) 운영하는 리조트도 분양형 숙박시설로 일반에 공급된다. 경북 영덕군에 들어서는 ‘파나크 오퍼레이티드 바이 소노’는 생활 숙박시설로 분양 중이다. 지하 4층~지상 9층으로 구성된 호텔 동과 풀빌라 동으로 조성되며 호텔 동의 전용면적은 48~86㎡(217실), 풀빌라 동의 전용면적은 149㎡(45실)다. 연간 방문객 320만 명을 넘어서는 관광지로 성장한 영덕 지역에 전략적으로 들어서는 고급 숙박시설이다. 호텔 동과 풀빌라 동 전 객실에서 바다를 조망할 수 있고 50m 규모 인피니티풀을 갖출 예정이다.

대출 규제 피하고 분양권 전매 가능

생활 숙박시설을 주택의 대체 투자상품으로 고려하는 투자자도 있다. 주택 수에 포함되지 않아 중과세를 피할 수 있고, 분양권 전매도 자유롭기 때문이다. 청약통장이 없어도 만 19세 이상이면 분양받을 수 있고 당첨자도 추첨으로 선정한다. 부산 해운대구 우동에 들어서는 ‘힐스테이트 해운대 센트럴’은 생활숙박시설로 공급된다. 지상 41층 건물에 전용면적 42~149㎡ 총 238실 규모로 조성되며 대명소노가 숙박시설로 위탁운영할 예정이다. 조식 배달, 카셰어링, 케이터링, 홈클리닝, 세탁 서비스 등을 제공한다.

생활 숙박시설은 전입신고를 하는 등 주택으로 사용할 수 없다는 점을 유의해야 한다. 건축물 용도상 숙박시설인데도 불법으로 용도를 변경해 주택으로 사용하는 사례가 늘자 정부는 숙박업 신고를 의무화하도록 했다. 주택으로 사용하려면 생활 숙박시설은 반드시 주거용 오피스텔이나 주택으로 용도를 변경해야 한다. 용도를 변경할 경우 1가구 2주택 관련 규제와 종합부동산세 등 각종 다주택 규제를 그대로 적용받는다. 지구단위계획 등 규제 때문에 주거시설이 들어설 수 없는 지역에 있거나 각종 인허가 제한 때문에 용도 변경이 불가능한 경우도 있다.

생활 숙박시설에 투자할 때는 운영 업체와 수익금을 나누는 방식 등 임대수익 관련 계약과 본인이 시설을 사용하는 조건 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 숙박 운영업체와 시공사의 신뢰도 역시 고려 대상이다. 사후관리가 미흡해 분쟁이 발생하는 사례도 잦기 때문이다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “생활 숙박시설은 휴가철에 자신이 여유롭게 이용할 수 있는 별장으로 쓰고 나머지 시기는 임대 수익을 올릴 수 있다는 점 때문에 관심을 갖는 투자자가 많다”며 “직접 사용하는 기간이 길거나 관광 경기가 하락하면 임대수익률이 예상보다 낮아질 수 있다는 점은 감안해야 한다”고 조언했다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com

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