[부동산백서]재건축초과이익환수제, 얼마큼 풀려야 주택공급 늘까

집값 폭등에 부담금 수억원으로 늘어..사업 지연 요소로 작용
조합 연대, 기준 현실화 촉구..'불로소득 환수' 의견도 팽팽

서울의 한 재건축 아파트 공사 현장. (자료사진) 2022.6.20/뉴스1 ⓒ News1 박지혜 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 지난주 윤석열 정부가 첫 부동산 대책을 내놨습니다. 이번 공급대책에는 민간 정비사업을 활성화해 주택 공급을 확대하는 데 방점이 찍혔는데요. 서울같은 도심엔 빈 땅이 거의 없어 재개발, 재건축이 아니면 아파트 공급을 늘릴 방법이 사실상 없기 때문입니다.

그중 재건축을 촉진하기 위한 방법으로는 안전진단 완화와 재건축초과이익환수제(재초환)로 인한 부담금을 줄이겠다는 방안이 제시됐습니다. 안전진단 완화는 재건축 사업 첫 관문 문턱을 낮춰 참여 단지를 늘리겠다는 의미입니다. 그렇다면, 재초환 부담금 완화 방침은 어떤 이유로 내세운 걸까요?

우선 재초환이 무엇인지부터 알아보겠습니다. 재초환은 조합원 평균 3000만원 이상 개발 이익을 얻으면, 정부가 이익금액의 10~50%를 부담금으로 거두는 제도입니다. 재건축 조합 추진위원회 구성부터 입주까지 오른 집값에서 정상주택 가격상승분과 공사비, 조합운영비와 같은 개발비용을 제외한 초과이익에 누진율을 적용해 부과합니다.

이 제도는 2006년 도입됐지만, 부동산 침체기를 거치며 시행이 유예돼왔습니다. 그래서 아직 부담금을 낸 단지가 아직 없죠. 하지만 지난 2018년 1월1일부터 재시행이 결정됐고, 올해 첫 부과가 시작되는데요. 최근 몇 년간 집값이 급등한 탓에 조합원 부담 액수가 당초 예상보다 크게 늘었습니다.

일례로 서울 용산구 이촌동 한강맨션에는 가구당 7억7000만원에 달하는 예정 부담금이 통보됐습니다. 강남권에서는 수억원대가 예삿일입니다. 서울만 그런 것도 아닙니다. 정부 조사 결과 지방의 한 단지에서는 수백만원 수준이었던 예정액이 억대로 올랐습니다.

과도한 부담금이 우려돼 사업을 멈추는 단지도 나왔습니다. 입주 때까지 수억원을 어디서 마련하냐는 겁니다. 세금 수억원을 내려면 집을 팔아야 하는데, 그렇게 하느니 낡은 집에서 맘 편히 사는 게 낫다는 얘기죠. 결국 정부는 과도한 부담금이 재건축 사업의 발목을 잡고, 공급을 어렵게 만든다고 판단했습니다.

재초환 완화 이야기가 나온 배경은 이렇습니다. 그래서 얼마나 푸냐고요? 글쎄요. 아직 구체적인 내용은 발표되지 않았습니다. 법 개정 사안이라 국회와 논의가 필요하기 때문인데요.

다만 앞서 국회 안팎에서 거론된 대로 현행 '초과이익 3000만원 이하'인 면제 기준을 '1억원 이하'로 상향하고, 부과율 구간도 '1억원 초과~2억2000만원 초과' 사이로 조정하는 방안이 적용될 것으로 예상합니다. 초과이익에서 제외되는 공사비나 비용 인정 항목을 확대하는 방안도 거론되고 있고요.

하지만 많은 조합이 이 정도로는 부족하다고 입을 모읍니다. 특히 서울 도심 단지들 불만이 큽니다. 위 방안이 적용돼도, 여전히 부담금이 억대로 무겁다는 겁니다. 전국 73개 조합이 뭉친 전국재건축정비사업 조합연대는 세부적인 요구안을 들고 국회를 찾았습니다. 유예나 폐지가 안 된다면, 조금 더 조합 목소릴 담아달라는 뜻이죠.

우선 부담금 산정 기준이 되는 기간을 '추진위 설립~입주'에서 '사업시행인가~입주'로 바꿔달라는 것이 첫번째 요구입니다. 재건축 사업은 크게 △추진위원회 설립 △조합 설립 △사업시행계획인가 △관리처분계획인가 △철거·착공 △준공·입주 순서로 이뤄지는데요. 사실상 사업시행인가 단계까진 와야 비용 예측이 가능해지니, 산정 기간을 합리적으로 줄여달라는 겁니다.

여기에 정상 주택가격 상승분도 현실적으로 정해달라고 촉구합니다. 사업 단지와 무관한 주택을 포함한 평균 상승률이 정상 주택가격 상승분으로 적용되면서 부담금이 과도하게 책정됐다고 조합들은 주장합니다. 현행 기준으로 정해지는 정상 주택가격 상승분은 실제 집값 인상분 대비 20% 수준밖에 되지 않는다는 지적입니다.

최대 50%로 잡혀있는 부담률도 25%로 낮춰달라는 요구도 하고 있습니다. 현행 개발이익 환수에 관한 법률(개발이익환수법)에는 부과율이 20~25%로 정해져 있는데, 재건축 사업만 부과율이 특히 높은 것은 부당하다는 주장입니다. 이외에도 재초환 내용이 법 제정 당시인 2006년 수준에 머물러 있어, 전반적으로 손볼 부분이 많다는 지적도 나옵니다.

조합연대가 요구한 대로 완화책이 나오면 부담이 대폭 낮아질 것으로 보입니다. 다만 정부는 조합 생각만 담을 순 없다고 말합니다. 재건축 이익은 집을 소유한 조합원들의 노력뿐만 아니라 정부의 계획이나 승인에 따라 발생하는 만큼, 불로소득으로 보아 사회에 환원해야 한다는 의견도 많기 때문입니다.

정부는 내달 개편안을 마련한다는 입장인데요. 어디까지를 완화의 적정선으로 볼 것인지 관심이 모이고 있습니다.

seunghee@news1.kr