[르포] 용산정비창 개발에 들떴던 용산.. "오를 만큼 올랐다" 투자 문의 '뚝'

서울 용산역 맞은편으로 고층 빌딩들이 보인다. /사진=신유진 기자

"용산정비창 개발 발표 직후엔 투자 관련 문의가 많았지만 요즘은 실거주와 관련한 전화가 온다. 확실히 한두 달 전과는 분위기가 많이 다르다." (서울 용산구 한강대로 인근 공인중개업소 관계자)

오세훈 서울시장이 지난 7월 26일 서울의 마지막 '금싸라기 땅'으로 불리는 용산정비창(용산국제업무지구)에 미래도시 키워드를 담아 글로벌 도시경쟁력과 기술혁신을 선도하는 미래 신 중심지로서의 국제업무지구를 만들겠다며 개발계획을 밝혔다. 개발 호재에 잠시 관심을 끄는 듯 했으나 8월 들어 분위기는 다시 가라앉았다.

서울시가 2013년 용산국제업무지구 도시개발사업을 추진했던 용산정비창 부지는 민간 프로젝트파이낸싱 특수목적조합(PFV)에 부지를 통매각했지만 최종 무산돼 10년 동안 방치됐다. 서울시는 이 같은 사례를 반복하지 않기 위해 공공이 5조원의 재원을 우선 투입해 인프라를 구축하고 민간에 개별적으로 매각, 개발을 유도하는 방식을 구상했다.

지난 12일 찾은 용산정비창 인근은 다소 어수선했다. 용산역 맞은 편에선 ▲국제빌딩주변 제5구역 도시정비형 재개발 ▲디케이밸리뷰 용산 신축 ▲용산 에피소드 신축 등의 공사가 한창이었다.

용산구 한강대로에 위치한 주상복합 '용산 푸르지오 써밋'. /사진=신유진 기자

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각종 개발 호재 이미 반영… 투자 문의 '뚝'

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한강대로 A공인중개업소 관계자는 "용산정비창 개발 소식이 전해진 후 인근 아파트 매물을 찾는 문의가 많았고 한동안 오피스텔 매매 연락도 받았다"고 말했다. 그는 "용산은 공급이 부족해 매물 자체가 귀하고 대통령실 이전에 용산공원 조성 등 호재가 이미 반영돼 가격이 오를 대로 오른 상황이어서 투자 물건을 찾는 것도 쉽지 않다"고 덧붙였다.

B공인중개업소 관계자는 "실거주 목적의 문의가 많았고 특히 전·월세 물건을 찾는 전화가 많았다"며 "대출이자와 세금 문제 등 부동산 하락기인 만큼 상황이 좋지 않아 투자자들은 보이지 않는다"고 설명했다. C공인중개업소 관계자는 "집주인들이 개발 기대감에 매물을 내놓지 않아 당분간 투자보다 실거주와 관련한 문의가 더 많을 것 같다"고 내다봤다.

용산구 일대에는 재개발·신축공사가 한창 진행 중이다. /사진=신유진 기자

용산 일대 공인중개업소 외벽에는 '용산푸르지오써밋, 래미안용산더센트럴 오피스텔 전·월세 계약완료'라는 문구가 눈에 띄었다. 인근 공인중개업소 관계자들은 현재 용산에 투자하기엔 시장 전망이 좋지 않아 기대감이 낮다는 의견을 보였다.

대단지뿐 아니라 한강로 1~3가 일대에 분포한 주상복합이나 이촌동 소규모 단지들도 개발 호재가 반영돼 아파트값이 들썩였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 주상복합인 용산파크자이 133㎡(이하 전용면적)는 지난 6월 22억6000만원(18층)에 거래됐다. 지난해 6월 같은 면적의 매물이 14억원(14층)에 실거래된 점을 감안할 때 1년 새 8억원 이상 올랐다. 용산구 이촌동의 소규모(103가구) 단지인 동원베네스트는 84㎡가 지난 6월 17억원(10층)에 거래됐다. 이 아파트는 지난해 1월 13억7000만원(11층)에 매매됐었다. 1년 5개월 만에 3억원 이상 뛴 셈이다. 그만큼 각종 개발 호재가 가격에 반영된 만큼 지금과 같은 하락기엔 투자하기 부담스럽다는 지적이 나온다.

용산역 인근의 한 공인중개업소 외벽에 오피스텔 전·월세 계약이 완료된 매물 목록이 눈에 띈다. /사진=신유진 기자

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"오를 대로 올랐다"… 겹호재 있지만 가격 상승은 제한적

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업계에서도 용산 일대 부동산은 이미 가격이 오를 대로 오른 데다 금리 인상 여파 등으로 매수세를 자극하기 어렵다는 반응이다. 전문가들은 투자보다 실수요자 유입을 기대해야 하는 상황이라고 밝혔다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "용산공원 조성, 이촌동·보광동 일대 정비사업, 대통령 집무실 이전, 용산정비창 국제업무지구 개발 재개 등 겹호재가 많아 시장 전망은 밝지만 최근 금리 인상에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 만만치 않은 편이어서 투자수요보다 실수요자 위주의 제한적 움직임이 예상된다"고 말했다. 그는 이어 "올해는 2020년이나 지난해보다 아파트 최고가 경신 수치도 낮아졌다"고 덧붙였다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "금리 쇼크에 따른 시장 위축기로 호재엔 둔감하고 악재엔 민감하다"며 "용산은 이미 개발 재료가 부동산가격에 선반영됐다"고 말했다.

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신유진 기자 yujinS@mt.co.kr
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