원상회복 때문에 보증금 한 푼도 못 돌려받는다?[로앤톡]

윤예림 변호사|법무법인 길도

주택이나 상가임대차의 분쟁 원인 중 하나는 원상회복이다. 서울시 상가임대차분쟁조정신청 사유 중 5위가 원상회복이라는 연구결과가 있을 정도다.

임대차계약이 종료된 후 임차인은 원래대로 회복하여 임대인에게 반환해야하는 것은 모두 알고 있으나, 가끔은 임대인과 임차인이 무리한 주장을 하여 분쟁이 발생하는 경우가 있다. 만약 임차인이 사회적인 통념상 일반적인 방법으로 건물을 사용하였으면, 사용을 시작할 상태보다 건물 상태가 나빠졌다라도 그대로 반환하면 된다. 예를 들어, 바닥의 스크래치, 얼룩, 마모 등은 원상회복의 범위가 아니라는 것이다. 살다보면 벽지에 때가 좀 탈 수도 있고 옵션으로 있던 가구가 낡아지는 것은 당연한 것. 일반적으로 건물을 사용하는 방법으로 잘 사용하였다면 원상회복의 문제는 발생하지 않을 것이다.

원상회복 관련 분쟁은 주택보다도 상가에서 많이 일어난다. 집이야 변형해봐야 인테리어고, 인테리어는 임대인이 원상회복을 요청하는 경우는 많지 않으며 원상회복이 필요할 정도의 파손에는 임차인도 크게 불만을 갖지 않는다. 하지만 상가의 경우 업종에 따라 시설의 설치가 필요하고 인테리어도 해당 임차인이 아니면 모두 필요하지 않기에 원상회복의 범위가 넓어지고, 전 임차인과 현 임차인이 권리금을 주고 받고 시설을 그대로 받아 사용하는 경우도 많기에 따져야 할 것이 많기 때문이다.

원상회복은 임대인과 임차인 사이의 원상회복의 내용 및 범위와 관련하여 약정이 있을 때에는 그에 따르는 것이 원칙이다. 약정이 없으면 임차인은 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 된다. 그래서 계약서 작성과 처음 임차했을 때의 상태를 기록하고 서로 이러한 부분에 대하여 확인하는 것이 중요하다. 만약에 A가 임차하여 식당을 하던 것을 B가 임차하여 추가적으로 시설을 설치하여 사용하고, C가 이를 다시 받아 썼다면 C는 A와 B가 설치한 부분까지 원상회복할 것이 아니라, 자신이 임차할 당시 받은 그 상태만 원상회복하면 되는 것이다. 하지만 C가 임대인과 임대차계약을 하면서, A와 B가 설치한 시설에 대해서까지 원상회복하겠다는 약속을 하였다면 C는 A와 B가 설치한 부분까지 모두 원상회복해야 하는 것이다.

하지만 전 임차인으로부터 비품과 시설을 인수하는 대가로 권리금을 지급하였고, 그 비품과 시설 등을 그대로 사용하여 영업하였을 경우, 임차인은 철거의무를 전 임차인으로부터 인수하였다고 판단한 판례도 있다. 계약의 내용 및 시설 양수 관계를 따지겠다는 것이 법원의 판단이다. 따라서 만약 임차 시 원상회복에 대한 내용을 어떻게 서로 협의하느냐가 중요하다. 계약서의 문구는 누가 읽어도 해석의 여지가 없도록 쓰는 것이 좋으며, 예시를 들거나 시설물을 하나하나 짚어가면서 퇴거 시 이러한 시설물을 어떻게 할 것인지를 정하는 것이 추후 분쟁을 예방하는 것이다.

분쟁이 발생하면 비용이 들고, 감정이 상하게 된다. 계약 시 급하게 서두르다가는 나중에 큰 손해를 입을 수 있다. 물건도 꼼꼼히 따져보고 임대인과 임차인이 서로 협상한 것을 문서화하여 계약서에 첨부하면 추후 복잡하고 어려운 분쟁을 피할 수 있다.

윤예림 변호사(법무법인 길도)