"집값 급락 올 수도..이자 못 메우면 과감히 '손절'해야"[복덕방 기자들]

한문도 연세대 정경대학원 교수 인터뷰
이미 대세 하락기 들어서
"투자 줄이고 자산 관리 들어가야"
"소득-이자 부담 능력 잘 따져봐야"

[이데일리 박종화 기자]

최근 집값이 연이어 하락하고 있다. 주택 시장이 대세 하락기에 진입했다는 진단도 나온다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 17일 “투자를 줄이고 자산 관리에 들어가야 할 때”라고 강조했다. 한 교수는 이날 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 `복덕방 기자들`과의 인터뷰에서 “이미 대세 하락기가 시작했다고 본다”며 이같이 말했다. 그는 “주택 거래량과 가격 변동률, 미분양 데이터를 종합해보니 생각보다도 하락기가 빨리 시작됐다”면서 “하반기부터 급격한 (가격) 하락이 올 수 있다고 판단한다”고 경고했다.

한 교수가 이렇게 생각한 근거 중 하나는 금리다. 금리가 오르면서 주택 소유자들의 이자 부담이 갈수록 커지고 있어서다. 한국주택금융공사 주택금융연구원이 추계한 서울의 주택 구입 부담 지수는 203.7로 사상 최고치를 기록했다. 서울에서 대출을 받아 집을 사려면 소득의 절반 이상을 원리금을 갚는 데 써야 한다는 뜻이다.

한 교수는 “소득의 50%를 원리금으로 내면 생활이 안 된다”며 “한창 서울 집값이 오를 때 고가 주택 `갭` 투자(전세를 끼고 집을 사는 것)를 한 사람들은 힘든 상황에 처할 것”이라고 내다봤다. 그는 “미국이 물가를 못 잡으면 금리를 또 올릴 텐데 그러면 더 힘들어진다. 생각지도 못한 일이 벌어질 수 있다”고도 했다.

한 교수는 “지금 대출 이율이 8%까지 한다. 여기서 금리가 더 오를 때 소득으로 이자를 못 메우면 과감하게 털어야 한다”며 `손절`의 필요성도 강조했다. 그는 “갭 투자자는 더 유의해야 한다. 이자 부담 능력에 더해 전셋값이 내려갔을 때 세입자에게 차액을 돌려줄 수 있는지 냉정하게 계산해봐야 한다”고 말했다. 한 교수는 1주택자에겐 “안정적인 주거를 생각하면 버텨야 한다”면서도 “이자 부담이 과중하다면 한 번 정리 후 다시 구매할 기회를 노리는 것도 도움이 될 수 있다”고 조언했다.

“무주택자는 3기 신도시 청약 당첨을 기다려야 한다”는 게 한 교수 생각이다. 그는 “사전 청약을 받는 3기 신도시 아파트는 시세의 60~80% 가격에 분양한다. 기존 신도시와 달리 입지도 다 서울에 붙어 있다”고 설명했다.

박종화 (bell@edaily.co.kr)