목동·강남 재건축단지 기대감 고조.. '8·16 공급대책' 규제 대폭 완화

안전진단 평가 비중 50%→20%
목동·노원 재건축 단지 기대감↑
초과이익환수제 부담 완화 놓고
강남권서도 "걱정 덜었다" 환영
일부 완료단지 "의미없다" 난색

재건축을 추진 중인 서울 강남구 압구정 현대 1,2차 아파트 전경 사진=김희수 기자

재건축 규제 완화를 담은 8·16 주택공급대책 발표 이후 관련 단지들이 반색하고 있다. 전반적으로 대책에 포함된 재건축 안전진단 및 재건축초과이익환수제 완화가 '가려운 곳을 긁어줬다'는 반응이다. 다만, 부동산 시장 위축으로 기대만큼 사업 속도가 더딜 수 있다는 우려도 나온다.

■문턱 낮춘 안전진단, 목동·노원 반색

17일 정비업계에 따르면 정부가 재건축 구조안전성 평가 비중을 기존 50%에서 20~30%로 축소하는 방안을 예고하면서 서울 목동·노원구 등 재건축 추진 단지들의 사업 가속화 기대감이 높아지고 있다. 현재 재건축 안전진단 평가항목별 가중치는 건물 기울기, 균열·하중 상태 등을 따지는 구조안전성이 50%를 차지한다. 지난 2018년 문재인 정부 당시 20%→50%로 상향됐다. 이후 3년간 서울 내 안전진단 통과 아파트는 5곳에 그쳤다. 상향 이전 3년간 통과한 56개 단지의 10%에도 못미친다.

의회 입법이 필요하지 않은 행정규칙(국토교통부 고시)에 규정돼 연말로 예정된 세부방안 마련 시 즉각적인 시행이 가능하다.

노원구 상계주공 14개 재건축 단지, 약 3만가구는 반기는 분위기가 역력하다. 노원구 상계주공 1~16단지 중 재건축을 완료한 8단지, 공무원 임대 아파트인 15단지 등 두 단지를 제외하고는 모두 재건축 정밀안전진단 단계에 있다.

상계주공 주민은 "지난해 노원구 태릉우성이 정밀안전진단 2차 적정성 검토에서 탈락해 안전진단 문턱이 높은 게 현실이었다"며 "구조안전성 기준이 완화되면 안전진단 통과 가능성이 높아 기대가 크다"고 말했다. 지난 5월 홍기원 더불어민주당 의원실은 구조안전성 가중치를 50%에서 30%로 낮추면 태릉우성은 안전진단을 통과했을 것이라고 밝힌 바 있다.

2만6000가구가 몰려 있는 양천구 목동신시가지의 주민들도 높은 기대감을 나타냈다. 목동신시가지 정밀안전진단에서 탈락한 9·11단지 외 11개 단지가 정밀안전진단 1차를 조건부 통과하고 2차 적정성 검토를 앞두고 있어서다. 목동신시가지 주민은 "지난 폭우 때 14단지에서는 외벽이 탈락해 차량이 반파됐을 뿐만 아니라 지상 주차장 포화로 소방차 진입이 어려운 등 생활에서 위험이 많다"며 "하루라도 빨리 안전진단 기준이 변경돼 재건축이 진행됐으면 좋겠다"고 말했다.

목동신시가지 조합 관계자는 "9·11단지의 탈락 이후 안전진단 기준 변경까지 기다리는 중"이라며 "정밀안전진단에서 탈락하면 단지당 3억원가량의 안전진단 비용을 새로 모금해야 하기 때문"이라고 설명했다.

■재초환 부담 완화에 강남권 온도차

강남권은 재초환 부담 완화를 반기고 있지만, 재건축을 추진중인 단지와 완료한 단지 사이에 온도차가 있다. 재건축을 추진중인 곳들은 사업 가속화에 기폭제가 될 것으로 기대하는 반면, 재초환 통보를 앞둔 단지들은 부담금을 낮출 현실적인 방안이 필요하다고 입을 모은다.

재초환은 재건축 이후 주택가격이 크게 오르면 부담이 커진다. 재건축 없이도 올랐을 주택가격을 의미하는 '정상 주택가격 상승분'을 부담금 계산에서 빼지만 실질적인 가격 인상분에 현저히 못미치는 경우가 적지 않다. 실제 지난달 용산구 이촌동 한강맨션은 가구당 7억7000만원에 달하는 재초환 예상금을 통보받았다.

강남구 압구정 정비구역 조합 관계자는 "재초환은 준공 이후에 부과돼 먼 이야기지만 그에 대한 걱정은 있었다"며 "정부의 완화 방안를 환영한다"고 말했다.

이에 비해 재건축 마무리로 재초환 부과를 기다리는 단지들은 면제기준 한도 상향보다 정상주택가격 상승분 현실화가 우선이라는 입장이다.

반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 조합 관계자는 "면제 기준을 1억원으로 상향해도 큰 의미가 없다"며 "정상 주택가격 상승분을 제대로 반영해주는 게 최우선"이라고 강조했다.

한편, 재초환은 재건축에 따른 3000만원 이상 이익에 최대 50%까지 세금을 물리는 제도다. 대상은 2018년 초 이후 관리처분계획인가를 신청한 재건축 단지다. 현행 3000만원인 면제 기준을 1억원으로 상향하고 1주택 장기보유, 고령자 등은 부담금을 감면해주는 방안이 검토 중이다. 정부는 세부방안을 마련해 오는 9월 개정법안을 발의할 계획이다.