[매경부동산아카데미 칼럼]소규모건축사업에서 공사비증액 청구 가능한 경우

아파트 단지나 지식산업단지 등 대규모 건설공사는 부지를 매입하는 단계부터 사업성 검토를 위한 전문가, 개발 PM(Project Manager)사가 개입을 한다. 목적 부지의 개발사업을 하고자 하는 경우 분양성 검토 전문가 집단이 분양 시점의 예상 분양 매출금을 산정한다. 즉 인근지역 거래사례 등을 분석하고 거시경제 상황까지 고려하는데, 다양한 통계기법을 사용하여 예상가능한 분양 매출규모를 도출해 낸다. 그리고 개발 전문 PM사는 부지에 적합한 부동산 상품은 어떤 것인지 등을 분석하고 시공사, 금융사, 신탁사 등과 협의하여 최소한의 사업비용을 구성한다. 인허가 관청, 주택보증공사 등의 대관(對官)업무도 담당한다.

이렇게 대규모 개발사업의 경우 각 분야의 전문가 집단이 개입하는 경우가 많아서 공사비 증액의 문제나 추가공사비 청구 문제를 비교적 합리적으로 통제할 수 있다.

소규모 건축사업에서 공사비가 증액되는 경우

그러나 다세대, 빌라 건축사업과 같이 소규모건축사업의 경우 건축주가 건설사업 경험이 부족하고 사업비용의 문제 때문에 사업자금을 관리 통제하는 역할을 하는 신탁사의 개입이나 전문 PM사가 개입하는 경우가 드물다.

건축주는 시공사로부터 허가도면을 가지고 견적을 받는 경향에 있다 보니 정확하고 확정적인 견적이 아닌 개략적인 견적을 받고 계약을 하게 된다. 건축주는 도급계약서를 작성했으니 계약서 상의 금액으로 공사를 진행할 수 있다고 믿었겠지만 나중에 내역에 없는 시공을 이유로 시공사로부터 추가공사비를 청구 당하게 된다. 상상하지 못한 추가공사비 청구에 건축주가 응하지 않는다면 유치권 포기각서를 제출했던 시공사라도 실력으로 유치권을 행사하게 되고 결국에는 시공사의 요구를 건축주가 전부 수용할 수밖에 없는 상황이 된다. 어렵게 건축사업을 진행하였지만 적자사업이 되는 경우가 많은 것이다.

표준도급계약서 상의 공사비 증액 규정

국토교통부 홈페이지에서 ‘민간건설표준도급계약서’를 검색하게 되면 국토교통부가 고시하고 권장하고 있는 도급계약서를 다운로드 받을 수 있다. 본 계약서 제22조에는 물가변동으로 인한 계약금액의 조정에서 “계약체결 후 90일 이상 경과한 경우에 잔여공사에 대하여 산출내역서에 포함되어 있는 품목 또는 비목의 가격 등의 변동으로 인한 등락액이 잔여공사에 해당하는 계약금액의 100분의 3 이상인 때에는 계약금액을 조정한다. 다만,“도급인”의 책임 있는 사유, 태풍, 홍수, 폭염, 한파, 악천후, 미세먼지 발현, 전쟁, 사변, 지진, 전염병, 폭동 등 불가항력의 사태, 원자재 수급 불균형, 근로시간 단축 등의 사유로 계약이행이 곤란하다고 인정되는 경우에는 계약체결일(계약체결 후 계약금액을 조정한 경우 그 조정일)부터 90일 이내에도 계약금액을 조정할 수 있다고 규정하고 있다. 그리고 이어서 계약금액에서 차지하는 비중이 100분의 1을 초과하는 자재의 가격이 계약체결일(계약체결 후 계약금액을 조정한 경우 그 조정일)로부터 90일 이내에 100분의 15 이상 증감된 경우에는 “도급인”과 “수급인”이 합의하여 계약금액을 조정할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서 건축주의 입장에서는 소규모 건설사업을 진행하는 경우 총공사 금액의 3~5% 정도는 추가공사비로 지출할 수 있음을 예상하고 사업수지를 구성하는 것이 바람직하다.

물량을 산출한 내역서를 근거로 견적을 받은 것이 아닌 부실한 허가도면을 근거로 부실한 시공사로부터 견적을 받은 후 공사를 진행하는 경우에는 위와 같은 물가변동으로 인한 도급금액의 조정 이외에 공사 내역에 없음을 이유로 하는 추가공사비, 막무가내식의 이유 없는 공사비 증액을 청구 당할 수 있어서 공사비가 두 배 이상 증가하거나 이를 감당하지 못해 건축주의 사업이 부도 처리되는 경우도 있다. 따라서 물량산출이 가능한 상세도면을 작성하여야 하고 견실하고 평판도 좋은 시공사 선정이 중요하다는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

물가변동으로 인한 공사비증액 배제특약의 효력

참고로 도급인과 수급인간에 표준도급계약서 위 제22조의 적용을 배제하는 약정을 한 경우 그 효력은 어떻게 되는가? 즉 “물가변동으로 인한 공사비 증액 청구를 인정하지 않는다”는 약정을 특별히 한 경우 시공사는 건축주에게 추후 물가변동으로 인한 공사비의 증액을 청구할 수 없을까?

최근 대한건설업협회가 국토교통부에 질의 회신한 바에 의하면 최근의 경제상황과 같이 비정상적인 물가 변동 상황 하에서는 위와 같은 약정은 불공정한 약정으로 무효가 될 수 있다고 해석하고 있다. 즉 급격한 원자재 수급불안 등의 경제상황의 변동은 도급계약 체결 당시 기초하였던 사정의 변경을 가져왔고 따라서 공사비 증액을 청구할 수 있는 여지가 있다고 국토교통부는 해석하고 있는 것이다. 이는 공사비 증액에 관한 법적 분쟁과정에서 중요한 참고자료가 될 수 있다.

결론적으로 위와 같은 조문 및 질의회신의 결과를 참조하되 소규모건축사업을 진행하고자 하는 시행사 내지 건축주는 설계를 정밀하게 하고 시공사의 평판도 조사를 통해서 성실한 시공을 했던 경험이 있는 견실한 건설사를 선정하는 것이 추후 공사비 증액의 리스크를 줄이는 가장 중요한 방법인 것이다.

참고로 매경부동산아카데미 강남센터는 소규모주택정비사업 전문업체인 ㈜ 닥터빌드와 함께 건축주대학 최고위 과정을 개설한다. 신탁사, 건설사, 금융사, 공인중개사, 조합관계자 및 정비 사업지의 투자에 관심이 있는 분들이 참고할 만하다. 수강 정보는 매경부동산아카데미 홈페이지에서 확인할 수 있다.

[민경호 교수]
닥터빌드 대표이사
건국대학교 부동산학과 겸임교수