[크리블] 글로벌 리츠 규모 비교

최근 리츠의 주가가 전반적으로 하락하고 있지만, 관심도는 더욱 높아지는 것 같습니다. 유상증자를 진행하는 리츠도 늘고 있고, 새롭게 상장을 준비하는 리츠도 보입니다.

국내 리츠의 규모는 글로벌 시장과 비교해 과연 어느 정도 수준일까요. 한 번 정리해봤습니다.

◇ 미국 리츠 규모

현재 부동산이 리츠 형태로 거래되는 국가는 37개에 달합니다. 그 중 미국이 약 1800조원 규모로 1등을 차지하고 있습니다. 전세계 리츠의 대부분이 미국에 있다고 봐도 무방할 정도입니다. 일본(170조원), 호주(120조원), 영국(110조원), 싱가포르(90조원)가 그 뒤를 잇고 있습니다.

미국 리츠의 역사는 꽤 오래 됐습니다. 1960년 미 의회에서 소액 투자자들도 상업용 부동산에 투자해 이익을 얻을 수 있도록 입법 체계를 마련했고, 이후 오피스와 주거 및 리테일에서 인프라, 물류 등 다양한 분야로 리츠의 투자처가 확대됐습니다.

대신증권의 자료를 보면 리츠는 13개의 하위 섹터로 분류됩니다. 상장된 기업 수만 197개에 달합니다.

또 리츠의 투자처는 한 곳에 집중돼있지 않습니다. ‘부동산’ 이라는 기본 자산은 같으나 실제 투자처는 생각보다 여러 곳으로 분산돼 있습니다.

가령, 아메리칸타워(AMT)에 투자하는 통신 인프라 리츠와 사이먼프로퍼티(SPG) 같은 쇼핑몰에 투자하는 리츠는 둘 다 ‘부동산’을 투자처로 삼고 있으나, 서로 다른 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

◇ 일본 리츠 규모

현재 일본에 상장된 리츠는 총 61개로, 전체 규모는 약 16.76조엔(170조원)에 달합니다.

일본 리츠 시장은 본격적으로 활성화한 지 오래 되지 않았습니다. 2000년 ‘투자신탁 및 투자법인에 관한 법률(투신법)’이 개정되면서 J-REITs라는 개념이 생기기 시작했고, 2001년 도쿄증권거래소에 리츠 상품들이 상장되기 시작했습니다.

최근 들어 일본 리츠 시장의 규모는 축소되고 있습니다. 2019년 64개에 달했던 상장 리츠가 2020년에는 62개, 2021년에는 61개로 줄었습니다. 시가총액도 2019년 수준에서 횡보하고 있습니다.

J-REITs의 전체 시가총액과 상장 종목 수. /자료= 일본 부동산증권화협회

그럼에도 리츠는 일본의 노령층에게 가장 매력적인 장기 투자처 중 하나입니다. 일본의 기준금리는 2016년부터 0%대를 유지하고 있는데, 리츠의 평균 수익률은 3%가 넘기 때문이죠. 안정적이면서도 시중 금리보다 높은 수익을 얻을 수 있습니다.

◇ 한국 리츠 규모

한국리츠협회에 따르면, 올해 상반기(6월) 기준으로 국내에서 운용되고 있는 리츠의 개수는 332개에 달합니다. 그 중 국내 증시에 상장된 리츠는 20개에 불과합니다. 비상장 리츠가 훨씬 많다는 것을 알 수 있습니다.

숫자로 보는 국내 리츠 시장. /자료=한국리츠협회

국내 리츠 수의 연간 증가 추이. /자료=한국리츠협회

우리나라에는 2001년부터 리츠가 존재했지만 규모는 크게 늘지 않았습니다. 2008년까지만 해도 20개 밖에 존재하지 않았죠. 국내 리츠 시장 규모는 리먼 사태를 거치면서 4조9000억원 수준으로 줄어들기도 했습니다.

리츠 시장 규모는 2015년부터 급속도로 확대되기 시작했습니다. 국내 부동산 시장이 2008년~2015년 사이 횡보와 하락을 거듭하다 2015년부터 상승세로 전환한 것과 궤를 같이 합니다.

◇ 결론

리츠의 본질은 ‘부동산’ 입니다. 전세계 부동산 시장은 거시 경제의 원리에 따라 금리와 유동성에 의해 움직이는 경우가 많습니다.

부동산은 100% 안전 자산은 아닙니다. 다만 배당을 고려한다면, 리츠를 빼놓고 투자하는 장기 투자자는 거의 없을 것입니다. 전세계 리츠에 투자하는 상장지수펀드(ETF)인 ‘iShares Global REIT ETF(REET)’의 배당 수익률은 3.02%, 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수에 투자하는 ‘Vanguard 500 Index Fund ETF(VOO)’의 배당 수익률은 1.62%입니다. REET의 배당 수익률이 2배 가까이 높습니다.

리츠에 투자해 적은 돈으로 건물주가 돼 보는 건 어떨까요?

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