대전 주택시장 재건축 뜨고 리모델링 지나

[사진=대전일보DB]

국토교통부가 16일 국민 주거안정 실현방안의 하나로 '안전진단제도 개선' 카드를 꺼내들면서 구축 아파트단지가 많은 대전 주택시장 정비사업의 판도에도 변화가 일 것으로 보인다. 1990년대 대전 둔산권 개발과 함께 들어선 대단지 아파트의 재건축 요구와 높기만 한 안전진단 허들, 그 대안으로 거론되는 리모델링 사업이 시장에 혼재한 가운데 규제 개선을 통한 재건축 숙원사업의 추진 가능성이 열린 것이기 때문이다.

국토부는 안전진단 규제가 강화된 2018년 3월 이후 신규 재건축이 과도하게 어려워져 도심 공급 기반이 약화되고 주거환경 개선이나 주거 상향 수요에 부응하지 못하고 있다고 판단한다. 당시 구조안전성 비중은 20%에서 50%로 상향됐고 공공기관 적정성 검토 도입 후에는 안전진단통과율이 대폭 저하된 것으로 나타났다. 정부는 현재 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 꼽히는 구조안전성 평가 비중을 50%에서 30-40%로 줄이고 주거환경, 설비노후도 배점을 상향하는 등 평가항목 손질에 나설 예정이다. 윤석열 대통령은 대선 공약에서 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고 주거환경 비중은 15%에서 30%로, 건축마감·설비노후도는 25%에서 30%로 각각 높이는 방안을 제시한 바 있다. 구조안전 배점을 낮추고 주거환경 비중이 높아지면 주차장 부족 등으로 재건축을 원하는 단지의 안전진단 통과가 수월해지는 효과가 있다.

정부는 또 특별·광역시장 등 정비구역 지정권자에 국토부 협의를 거쳐 항목별 배점에 대한 상·하향(±5-10%포인트) 권한도 부여하는 등 지자체 재량권을 확대하기로 했다. 지역 여건에 밝은 지자체장의 판단에 따라 관련 배점을 높일 수도 낮출 수도 있는 것이다. 정밀안전진단에서 D등급을 받을 때 시행하는 정부기관의 '적정성 검토'도 의무가 아니라 지자체가 요청하는 경우에만 시행하도록 할 계획이다. 현재는 재건축을 하려면 예비안전진단(육안검사)을 거쳐 정밀안전진단에서 D등급(조건부 재건축), E등급(재건축 확정) 이상 받아야 재건축의 길이 열리는데 D등급 단지에 대해서는 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원(옛 한국시설안전공단)으로부터 추가로 적정성 검토(2차 정밀안전진단)를 받아야 한다. 과거 정부에서 적정성 검토 단계에 이르러 깐깐한 잣대를 들이대 최종 문턱을 넘지 못하고 탈락되는 단지가 많았던 배경이다.

국토부 한 관계자는 "적정성 검토를 지자체가 요청하는 경우로 한정하면 재건축 가능 단지가 좀 더 늘어날 것"이라고 전망했다. 다만 정부는 연내 안전진단 개선방안을 마련하되 적용 지역과 범위, 시행시기는 향후 시장상황을 면밀히 모니터링한 뒤 결정하겠다는 입장이다. 최근 하락 전환한 집값을 자극할 수 있다는 우려에서다.

지난해 통계청 조사에 따르면 대전지역 20년 이상 노후주택 비율은 58.8%로 도 지역인 전남(63.1%), 전북(62.1%), 경북(59.7%)에 이어 전국 상위권을 기록하고 있다. 특히 1990년대 초반 대규모 도시개발이 이뤄진 둔산권에는 30년 안팎의 노후 아파트가 밀집한 까닭에 재건축 요구가 끊이지 않고 있다. 하지만 재건축 연한 충족과 별개로 안전진단 결과를 예단하기 어렵고 정비구역 지정, 건축심의 등 절차가 까다롭다는 게 한계로 지적된다. 2020년 말 둔산권 일부 대단지 아파트가 재건축에서 리모델링으로 돌아선 것도 이 때문이다.

리모델링은 '건축물 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위해 대수선하거나 건축물 일부를 증축 또는 개축'하는 것을 말한다. 최소연한은 준공 후 15년 이상, 안전진단에서는 수직증축 B등급이상, 수평증축 C등급이상이면 가능하다. 준공 후 30년 이상, 최소 D등급 이하일 때로 엄격하고 제한적인 재건축과 구분된다. 지역 부동산 업계 한 관계자는 "아파트 리모델링은 지역에선 선례가 없어 성공 가능성에 대해 확신하지는 못하는 게 대체적인 분위기"라며 "현 정부가 안전진단 제도개선을 공언한 만큼 재건축 가능성을 타진하고 향방을 관망하는 쪽으로 시장 흐름이 바뀔 수도 있지 않겠느냐"고 말했다.