역대최대 270만호 '물량폭탄'수준 주택 공급

尹정부 첫 부동산대책 발표
5년간 서울·수도권 158만호
수요억제 대신 공급확대 무게

윤석열 정부가 첫 주택공급대책을 발표한 16일 서울 여의도 스퀘어에서 바라본 아파트 단지. 연합뉴스

윤석열 정부가 16일 '민간중심의 공급'에 방점을 둔 첫 부동산대책을 공식발표했다. 향후 5년간 공급주택 계획물량을 대선 공약당시 250만호에서 270만호로, 20만호나 늘려잡았다. 노태우 정부의 200만호를 뛰어넘는 역대정부 최다 물량이다. 구체적인 택지 확보, 공급시기 및 관련 법률의 개정이 관건이다. 정부 계획대로 주택이 공급될 경우 주택시장 안정에 크게 기여할 것으로 보인다.

최근 부동산시장이 급랭한 상황에서 정부가 '물량폭탄'에 가까울 정도의 계획을 발표한 것은 '집값 잡기'에 실패해 정권교체 단초를 제공한 문재인 정부의 전철을 밟지 않겠다는 의지에서다. 서민정권을 표방했던 문재인 정부는 '주택수요 억제'로 일관하다가 집값 급등으로 민심을 잃자 막판에 '공급 확대'로 선회했었다. 윤석열 정부도 숫자에 급급해 270만호 공급계획을 발표한 뒤, 나중에 부동산가격 하락으로 계획을 수정할 경우 '장밋빛 플랜'만 세웠다는 비판을 받을 수도 있다.

원희룡 국토교통부 장관은 16일 정부서울청사에서 270만호 주택 공급을 골자로 한 '국민주거 안정 실현방안'을 발표했다. 앞으로 5년간 서울 50만호를 비롯해 수도권에 총 158만호를 공급하고, 지방은 광역·특별자치시 52만호 등 총 112만호를 공급한다는 계획이다.

이를 위해 재건축·재개발 규제를 완화하고 각종 인센티브를 주는 민간도심복합사업을 신설한다. 도시계획의 규제를 받지 않는 도시혁신계획구역 도입도 검토한다. 또 수도권 등 직주근접지에 신규택지를 조성하고, 무주택 서민에게는 시세의 70% 이하 가격으로 '청년원가주택'과 '역세권 첫집'을 분양한다. 반지하 등 재해취약주택 거주자의 공공·민간 임대주택 이주를 추진하고, 주택 개보수 등 지원사업도 확대한다.

정부는 '8·16 부동산 대책'에선 당초 공약인 250만호에서 20만호를 더 늘렸다. 사업유형별로 보면 도시개발, 지구단위계획구역, 기타 일반주택 사업 등 민간 자체 추진사업이 130만호로 가장 많다. 이어 3기 신도시 등 공공택지 88만호, 도심 내 재개발·재건축, 도심복합사업 52만호 순이다. 주택 공급 주체를 공공에서 민간으로 전환한다.

민간주도 공급을 늘리기 위해 정비사업 관련 규제를 완화하고, 민간 개발에도 공공 수준의 인센티브를 제시했다. 재건축 사업의 최대 걸림돌인 재건축 부담금을 줄여주는 방안도 다음달 발표하고, 연내 재건축 안전진단 기준의 평가항목을 조정해 재건축을 쉽게 진행할 수 있도록 할 계획이다.

현재 공공만 추진할 수 있는 도심복합사업을 민간이 주도할 수 있는 '민간도심복합사업'을 신설한다. 신탁과 리츠 등 민간이 주체가 돼 도심과 역세권 등에 고밀도 복합개발을 추진할 수 있도록 하기 위해서다. 이 경우 용적률을 500%까지 높여주고, 필요하면 도시계획 규제를 받지 않는 '도시혁신계획구역'을 신설, 적용하는 방안을 검토중이다. 민간의 정비사업과 도시개발사업에도 통합심의를 도입, 사업 기간을 줄여준다.

'주택공급촉진지역' 제도 도입도 검토된다. 이는 수요 억제를 위해 투기과열지구 등의 규제지역을 두는 것과 달리 공급 확대를 위해 규제 완화 등 각종 인센티브를 주는 지역이다. 공급이 줄거나 추가 공급 여력이 있는 지역에 각종 동의요건 완화, 용적률 상향, 금융지원 등 인센티브를 주는 방안이 검토된다.

이밖에 대선 공약인 '청년 원가 주택'과 '역세권 첫 집'은 통합 사업으로 추진되고, 최장 10년간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 선택할 수 있는 '내 집 마련 리츠 주택'도 도입된다. 서울시 등이 추진하는 토지임대부 주택 공급 활성화를 위해 지방자치단체의 자율성도 강화한다.

국토부는 이달 층간소음 저감·개선대책 발표를 시작으로 다음달 재건축 부담금 감면대책과 청년주거지원 종합대책, 10월 추가 신규택지 발표 등 후속대책을 연이어 내놓을 예정이다. 이번 대책과 관련한 행정 조치와 입법 사항은 모두 연내 완료할 계획이다.

전문가들은 부지 발굴과 재원 확보, 관련 법안 개정안의 국회 통과 여부가 이번 공급대책의 효과를 결정지을 것으로 분석했다. 공급대책 발표로 수요가 분산되면서 기존 집값의 하락 압력이 커질 것으로 전망했다.

국토부가 당장 내년까지 15만호 안팎의 후보지를 선정하고 이후 시장 상황을 고려해 순차적으로 부지를 확보하겠다고 밝혔지만, 선호도가 높은 서울 주변 수도권에 50만호 이상의 주택을 공급할 수 있는 땅을 찾을 지가 관건이다. 이번 방안에 재원 확보 방안이 포함되지 않은 만큼 실천 가능한 재원 확보 계획을 마련해야 하고, 현재 여소야대 국회에서 이전 정부의 주거 정책과 상반되는 정책을 위한 동의를 이끌어 내는 것도 숙제다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "주택시장의 핵심축인 2030 세대가 신규 분양으로 내 집을 장만하려고 할텐데 이들이 선호하는 도심에 근접할수록 부지 확보가 어렵다"며 "부지를 어떻게 발굴할지, 재원을 어떻게 마련할지 실천 가능한 후속 계획을 세우는 것이 필요하고 민간의 협력을 이끌어내는 것도 과제"라고 말했다. 이어 "금리 상승에 공급 대책이 더해져 거래절벽과 가격하락이 동시에 나타날 것"으로 내다봤다.

김남석기자 kns@dt.co.kr