부담금·안전진단 완화.. 서울 재건축·재개발만 24만가구 푼다 [尹정부 첫 부동산대책]

공급 어떻게 늘리나
"살고 싶은 곳에 살고 싶은 집"
5년간 수도권 공급량 대폭 확대
전국 새 정비구역 22만가구 지정
도심복합개발, 공공 대신 민간에

부담금·안전진단 완화… 서울 재건축·재개발만 24만가

정부가 민간 정비사업 규제완화 등을 통해 주택공급 확대에 나선다. 8·16 주택공급정책을 통해 5년간 총 270만가구를 공급하고, 이 중 서울에선 50만가구 공급을 위해 재개발·재건축 정비사업을 활성화한다. 이를 위해 서울에서 신속통합기획 방식을 통해 10만가구 규모의 신규정비구역을 지정할 계획이다. 재건축부담금을 줄여 사업성을 높이고, 안전진단 구조안전성 비중을 현 50%에서 30~40%로 조정해 문턱은 낮춘다.

■신규 정비구역 22만가구 지정

16일 국토교통부는 이 같은 내용의 '국민 주거안정성 실현방안'을 발표했다. 이번 주택공급 핵심은 수요가 높은 서울 도심 내 민간아파트 공급이다. 원희룡 국토부 장관은 이날 "기존 주택공급정책 한계는 수요자 의견을 무시한 공급자 중심 정책"이라면서 "주택정책 목표는 국민 주거안정이다. 살고 싶은 곳에 살고 싶은 품질의 주택을 꾸준하고 충분하게 공급하는 것"이라고 말했다.

국토부는 거주 수요가 높은 서울 및 수도권 주택공급을 강조했다. 5년간 인허가물량 기준 270만가구 중 수도권은 158만가구(서울 50만가구)다. 최근 5년간(2018~2022년) 수도권 공급량보다 29만가구 많다. 서울 50만가구 공급은 최근 5년간 공급된 주택 32만가구보다 50% 이상 증가한 규모다. 반면 비수도권은 112만가구(광역·자치시 52만가구+8개도 60만가구)로 최근 5년간 공급량보다 16만가구 줄었다.

국토부는 거주 선호지역인 도심 정비사업 공급규모를 키우는 데 집중했다. 5년간 도심 재개발·재건축, 도심복합사업 등 52만가구를 공급할 계획이다. 이 중 서울 내 정비사업 관련 24만가구가 공급될 예정이다. 국토부는 재개발·재건축 정상화를 위해 △신규정비구역 지정 촉진 △재건축부담금 합리적 감면 △안전진단 제도개선 착수를 내놨다. 국토부는 향후 5년간 지자체와 전국 22만가구 이상 신규 정비구역을 지정할 계획이다. 서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만가구, 경기·인천에서는 역세권·노후주거지 등에 4만가구를 지정한다. 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만가구를 지정한다. 10월부터 비서울권 추가 정비사업 수요를 조사할 계획이다.

재건축부담금은 현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려방안을 마련하기로 했다. 임대주택공급 등 공익 기여 사업장은 재건축부담금 감면대상이다. 다만 법 개정이 필요해 국토부가 9월 세부 감면안 발표 후 재건축이익환수법 개정안을 발의할 계획이다.

재건축 안전진단 규제도 완화된다. 올해 내 재건축 안전진단 평가항목 기준 중 50%를 차지하는 구조안전성의 비중을 30~40% 수준으로 낮추고 주거환경, 설비노후도 배점을 올릴 계획이다. 또 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 상·하향 조정할 수 있도록 할 계획이다.

■민간도심복합사업 첫 도입

국토부는 민간도심복합사업을 새롭게 도입했다. 문재인 정부가 지난해 도입한 공공도심복합사업 추진이 쉽지 않기 때문이다. LH 등이 주도하던 공공과 달리 신탁사·리츠 등 민간 전문기관이 토지주와 협력해 도심, 부도심, 노후역세권 등에서 복합개발을 추진한다. 토지주 3분의 2 이상이 동의할 경우 민간 전문기관이 시행하는 방식이다. 입지에 따라 성장거점형과 주거중심형으로 사업을 나눠 2023년 상반기 후보지 공모에 착수할 계획이다. 우선 20만가구 규모가 추진된다.

성장거점형은 필요시 도시혁신계획구역(가칭)으로 지정해 용적률·건폐율 등 기존 도시계획 규제를 받지 않도록 할 방침이다. 주거중심형은 노후도 60% 이상 역세권, 준공업지를 고밀개발해 최대 500% 용적률을 적용할 예정이다. 국토부는 오는 9월 구체적 내용을 별도 발표하고 연내 '도심복합개발법'을 제정할 예정이다.