[ET] 원가 주택 역세권 첫 집, 시세 70% 공급..이게 가능하다고?

KBS 입력 2022. 8. 16. 18:10 수정 2022. 8. 16. 18:36
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■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 8월16일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20220816&1

[앵커]
오래된 주거 지역을 재개발하거나 재건축해서 필요한 곳에 주택 공급을 늘리겠다, 현 정부의 핵심 공약 중 하나였습니다. 오늘 첫 대책이 나왔습니다. 5년간 270만 호 공급, 자세한 내용은 김인만 부동산경제연구소장과 알아보겠습니다. 소장님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
지난 주 폭우로 한 차례 연기되면서 이번 공급 대책이 더 소문난 잔치가 됐잖아요? 먹을 것도 많이 있었습니까?

[답변]
먹을 것은 뒤에 말씀드리고요. 이전 정부와는 좀 차별화할 수 있도록 많은 준비를 한 것 같습니다.

[앵커]
그동안 이전 정부에서 나왔던 내용과는 다르다는 걸 강조하기 위해서 계속 250만 호 플러스알파, 이 알파를 계속 강조했잖아요. 이 알파의 정체가 좀 나왔습니까?

[답변]
250만 호 알파에 대한 윤곽이 드디어 잡혔는데요. 270만 호 공급 계획이 나왔는데. 그러면 알파가 뭐냐, 알파는 신규 정비 구역을 지정해서 22만 호를 추가 발굴하겠다는 계획이 나왔습니다.

[앵커]
그러니까 신규 정비 구역을 지정한다는 것은 재개발, 재건축 이런 단지를 넓혀 가겠다는 건가요?

[답변]
네, 맞습니다. 여러 가지 구역 해제가 됐거나 제대로 추진이 안 된 구역들이 많이 있는데요. 신규로 발굴해서 22만 호 물량이 나올 수 있는 정비 구역을 추가로 더 플러스알파를 하겠다는 의미입니다.

[앵커]
그 22만 호, 이 규모가 픽스 됐다는 것은 대충 어디, 어디에 공급하겠다, 그런 부지에 대한 것도 어느 정도 그림이 나왔다고 봐야 될까요?

[답변]
구체적으로 어느 구역, 1구역, 2구역, 이렇게 나온 건 아닌데요. 서울에서 10만 호 정도를 발굴하겠다. 수도권에서는 4만 호, 지방 8만 호 정도를 발굴하겠다고 발표됐고요. 구체적인 내용은 추후에, 내년 2023년에 발표를 하겠다고 하는데, 아마 기존에 구역 해제가 됐거나 지금 지지부진한 구역들을 신통기획을 통해서 속도를 빨리하면서 이렇게 발굴하겠다는 계획입니다.

[앵커]
신통기획이요?

[답변]
신속통합기획이라고 인허가 절차를 간소화해서 기존에 잘 안 되던 구역들을 빨리 하겠다, 서울시에서 지원해 주겠다는 사업인데요. 그렇게 연결해서 22만 호를 빨리 발굴하겠다는 의미입니다.

[앵커]
그런데 이전부터 계속 지적이 나왔던 게, 사실 주택 공급이 통계적으로 봤을 때 그 자체가 부족한 것은 아니다. 다만 사람들이 살고 싶어 하는 지역에 공급이 나올 것이냐, 이 부분이었잖아요. 이번 대책이 그런 시장의 요구에 대답을 내놨습니까?

[답변]
사람들이 많이 원하는 곳들은 아무래도 대도심이라든지 서울 수도권 지역에 주택 공급을 많이 원하는데요. 이번 대책 내용을 보면 270만 호 중에서 서울 50만 호 포함, 수도권 지역 150만 호에 대한 주택 공급 계획이 나왔기 때문에 물량 자체만 본다면 굉장히 많은 공급 계획이 발표가 되었습니다.

[앵커]
그러네요. 전체 270만 호 중의 한 절반 이상은 되는 거네요.

[답변]
비수도권이 112만 호 정도 되고요. 수도권 지역이 158만 호니까 수도권 지역에 공급 물량을 더 많이 늘리겠다는 의미입니다.

[앵커]
그러면 여기에서 누구나 살고 싶어 하는 주거 형태의 상품도 나올까요? 아파트 같은 거 말하는 거죠.

[답변]
아파트만 나오면 참 좋겠는데요. 아파트뿐만 아니라 빌라, 연립 모두 다 포함해서 158만 호고요. 아마 아파트는 절반 이하 수준 정도 나올 것으로 예상됩니다.

[앵커]
보통 부동산 시장에서 물량 앞에 장사 없다는 말을 하지만 이런 물량들이 그러면 앞으로 5년간 입주까지 가능한 그런 물량을 이야기하는 겁니까?

[답변]
입주를 하면 참 좋겠는데요, 굉장히 안정될 텐데. 여기에서 발표된 158만 호, 270만 호는 입주 물량이 아니고요, 착공 물량도 아니고요, 인허가 물량입니다. 주택을 건설할 수 있게 허가해 주는 물량이 270만 호, 수도권 지역에 158만 호라는 의미입니다.

[앵커]
그런데 상황에 따라서 인허가가 늦어질 수도 있고 인허가를 받아도 안 할 수도 있는 거잖아요.

[답변]
네, 맞습니다. 그게 인허가의 허점일 수도 있는데요. 인허가를 받은 다음에 착공 들어갈 때 일반적으로 한 2년 정도 시간이 필요하고요. 상황에 따라서 무산되는 경우들도 30~40% 정도 있기 때문에 이 물량이 실제로 입주 물량으로 연결될 때는 한 70% 정도, 60~70% 정도 생각하시면 될 것 같습니다.

[앵커]
어쨌든 시간은 꽤 걸릴 것이다.

[답변]
시간은 더 오래 걸립니다.

[앵커]
270만 호라는 숫자를 맞추려면 어쨌든 없던 땅이 갑자기 생겨나는 건 아니니까 재개발, 재건축에서 아주 공격적인 그런 규제 완화가 나오지 않으면 이 숫자를 맞추기 어려울 것 같다는 생각이 들거든요?

[답변]
270만 호 공급 물량을 맞추려면 여러 가지 노력을 해야 되는데요. 기타 여러 가지 택지 개발, 여러 가지에 따라서 130만 호 정도 나오고요. 우리가 주요 사업이라고 해서 정비 사업과 신도시 택지, 공공 택지 개발이 있는데, 공공 택지 개발 같은 경우는 88만 호 정도 계획이 되어 있고요. 정비 구역 지정을 통해서 52만 호 정도 계획이 되어 있는데, 이 52만 호 중의 22만 호를 추가로 발굴하겠다는 것입니다.

[앵커]
그러니까 재개발, 재건축을 활성화하기 위해서 어떤 대책이 나올 것이냐가 관심이었는데 그중의 하나가 재건축 초과이익환수.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
이거 너무 과하게 환수한다, 이거 좀 덜 가져가세요. 이런 요구가 계속 있었고 지금 정부는 어느 정도 거기에 반응을 했었잖아요? 오늘 좀 그 구체적인 안이 나왔습니까?

[답변]
이번 대책 내용을 보면 불합리하다, 좀 과하다는 표현은 나왔습니다. 그래서 지방 재건축 아파트 단지들도 재건축 부담금이 1억에서 2억까지, 과한 것은 맞는데 폐지하겠다는 것은 아닙니다. 원희룡 국토부 장관은 반드시 부과는 한다, 다만 과한 부분에 대해서는 합리적인 개선을 하겠다는 내용이 나왔기 때문에 폐지되기는 어려울 것 같고요, 내용 자체가 조금 더 완화. 초과이익환수가 어떤 의미냐 하면, 우리가 추진위, 재건축추진위 단계부터 완공 시점까지 발생하는 개발 이익에 대해서 재건축 1인당 3,000만 원 넘는 부분에 대해서 10~50%까지 환수를 하거든요. 그렇기 때문에 아마 3,000만 원 기준이 1억 원 정도로 상향 조정을 해서 부담을 완화시켜주지 전면 폐지가 되기는 어려울 것 같습니다.

[앵커]
그런데 아직까지 그 안이 오늘 픽스가 된 건 아니고.

[답변]
오늘 픽스는 아니고요. 합리적인 검토를 해서 여러 가지 보완 대책을 마련해서 9월 달 정도에 발표를 하겠다는 의미입니다.

[앵커]
그동안 재건축 안전진단. 이거 통과하기 너무 까다롭다, 이런 요구도 있었고 거기에 대해서도 오늘 뭔가 좀 내용이 나올 것으로 예상했는데, 구체적으로 나온 게 있습니까?

[답변]
안전진단도 굉장히 중요하죠. 초과이익환수 같은 경우는 재건축이 거의 마무리 단계, 끝나는 단계에서 걸림돌이 됐다면 안전진단은 초기 단계, 시작할 때 안전진단에 막혀서 진행이 안 되는 경우들이 많았거든요. 그래서 안전진단 같은 경우는 여러 가지 점수 비중이 있는데, 구조 안정성 점수, 주민들이 살기 어렵다, 주차장이 어렵다고 하더라고 튼튼하다, 금이 안 갔다, 이 정도는 더 살 수 있다고 해서 문재인 정부 시절에는 구조 안정 점수를 높였는데요. 이 점수를 좀 낮추겠다. 전향적으로 낮추겠다는 내용이 나왔습니다.

[앵커]
어쨌든 그 구체적인 것은 또 연말에 알려준다는 거죠?

[답변]
연말에 또 하겠다는 거고요. 지금은 또 합리적인 검토를 하겠다는 입장입니다.

[앵커]
그 1기 신도시 같은 경우도 입주한 지 한 30년이 지나서 지금 재건축에 대한 기대감이 있는 지역이잖아요. 이 지역에 대해서는 어떻게 한다고 합니까?

[답변]
1기 신도시도 기대감이 굉장히 컸죠. 윤석열 정부에서 대통령 공약 사항으로 1기 신도시 촉진을 위한 특별법을 만들겠다고 해서 지금 기대감이 굉장히 컸는데요. 이 부분에 대해서도 연내까지 계획을 수립하겠다, 정도로 내용이 나왔고요. 구체적으로 어떤 대책이 어떻게 되겠다는 내용까지는 아직까지 나오지 않았습니다.

[앵커]
그러니까 이게 물난리가 나면서 연기가 됐던 공급 대책인데 뭔가 알맹이는 다 떠내려간 그런 느낌도 들거든요? 도대체 이전 정부하고 다른 점, 가장 큰 차이점은 뭐라고 봐야 되는 건가요?

[답변]
큰 차이라고 본다면 공공 주도가 아니라, 문재인 정부에서는 공공 주도로 많은 도심 복합 개발이라든지 사업을 하겠다고 했다면 지금 이번 정부에서는 민간 주도로.

[앵커]
민간 주도.

[답변]
공공은 지원 역할을 하고요. 민간이 주도로 해서 공급 물량을 늘리겠다, 그 결이 좀 다릅니다.

[앵커]
그러면 민간 주도로 바뀌면 글쎄요, 뭐가 달라질까요? 오히려 가격만 더 비싸지는 거 아닌가요?

[답변]
아무래도 사업성 측면에서는 가격은 좀 비싸질 수는 있는데요. 공공이 진행하다 보니까 아무래도 역량이라든지 주민들의 불신, 이런 부분이 있었기 때문에 사업성 측면에서, 분양가는 조금 올라갈 수 있어도 속도를 좀 빨리해서 물량을 늘리겠다는 그런 입장입니다.

[앵커]
특히 이번 약속 대책에 관심 많았던 분들 청년층 그리고 신혼부부들인데, 원가 주택 그리고 역세권 첫 집, 원가 주택이라는 것은 시세 70% 이하로 공급한다는 얘기인데, 여기에서 말하는 청년이라는 게 결혼 안 한 분들을 다 포함하는 건가요?

[답변]
결혼 안 한 분들을 다 포함하면 참 좋을 것 같은데요. 여기에서 말하는 청년이란 만 19세에서 만 39세까지를 청년으로 보고 있습니다. 제가 볼 때는 만 39세? 너무 청년의 범위가 넓지 않냐고 생각할 수도 있는데요. 어떻게 됐든지 간에 정부는 이렇게 했습니다.

[앵커]
그러니까 신혼부부는 그리고 결혼한 지 7년 이내.

[답변]
7년 이내입니다. 제 생각에는 한 1년 정도가 신혼부부 같은데 7년으로 했습니다.

[앵커]
이것도 공공하고 민간이 같이하겠다는 거잖아요?

[답변]
맞습니다.

[앵커]
민간 건설사가 끼어 있는데 이렇게 원가로 공급하는 게 현실적으로 가능할까요?

[답변]
여러 가지 방식이 있는데요. 정부 국공유지, 국가 땅에 이렇게 건설해서 원가를 낮추는 방법이 있고요. 기부채납을 해서, 용적률을 높게, 많이 지을 수 있게 한 다음에 늘어난 용적률의 50% 정도를 좀 저렴하게 해라. 기부채납을 받아서 원가 70% 정도로 이렇게 공급하겠다는 입장입니다.

[앵커]
오늘 나온 대책 내용이 굉장히 방대합니다. 여기 또 층간 소음 얘기도 있고 반지하 지원 대책도 있고 한데.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
뭔가 이렇게 12첩 반상을 받았는데 배는 부르지 않는 약간 그런 느낌이 들기도 하네요.

[답변]
너무 많은 내용들을 다 이렇게 붓다 보니까 좀 너무 내용이 많아진 것 같습니다.

[앵커]
지금까지 ET WHY, 김인만 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
감사합니다.

KBS

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