[8·16대책] "재건축 속도전" 서울시 신통기획, 전국으로 확대.. "기대감 확대" vs "사회적 낭비"

원희룡 국토교통부 장관이 16일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 새 정부의 첫 주택공급대책에 대해 발표하고 있다. 이날 원 장관은 "향후 5년간 270만가구를 공급할 것"이라며 "이 중 서울 50만가구, 도심 정비사업 52만가구, 공공택지 88만가구가 공급된다"고 밝혔다. /사진=뉴스1

윤석열 정부가 국민들의 주거안정을 도모하기 위해 집권 5년간 전국에 주택 270만가구를 공급키로 했다. 특히 수요가 집중돼 있는 수도권의 원활한 주택공급을 위해 추가 신도시 지정과 함께 도심내 공급 핵심인 재개발·재건축 등 정비사업을 정상적으로 추진토록 방침이다.

정비사업이 속도를 내기 위해선 무엇보다 관련 규제 완화가 키포인트다. 정부 역시 이를 위한 선제조치로 안전진단 규제 완화 카드부터 꺼내들었다. 그동안 의무적으로 받아왔던 공공기관 적정성 검토를 지방정부 요청 시에만 시행토록 하고 주민 희망 시 조합설립 없이 신탁사를 활용하는 등 장기간 소요됐던 재개발·재건축 사업 기간을 단축시킨다는 계획이다.

원희룡 국토교통부 장관은 16일 정부서울청사에서 이같은 내용이 담긴 '국민 주거안정 실현방안'을 발표하면서 "지난 정부에서도 여러 주택공급 정책이 있었지만 겹겹이 쌓인 과도한 규제 때문에 도심 등 선호 입지의 공급은 위축됐다"며 "새 정부의 주택공급 정책은 면밀하게 수요를 분석하기 위해 국민의 다양한 목소리를 경청하는 데서 출발했다"고 강조했다.

정부는 재건축 안전진단 기준 개선안을 연내 발표한다는 방침이다. 기존 50%였던 구조 안전성 비중을 30~40%로 낮추고 주거환경과 설비 노후도 비중을 높인다는 구상이다.

주택사업 인허가 걸림돌로 작용했던 분야별로 나눠진 심의제도 규제를 완화한다. 지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 하고 의무적으로 받아 왔던 공공기관 적정성 검토를 지자체 요청 시에만 시행한다는 방침이다.

1차 정밀안전진단 통과 후 받아야했던 공공기관 적정성 검토를 지자체가 요청하는 경우에만 시행하는 방안으로 개선한다는 것으로 이는 서울시의 신속통합기획(신통기획)이 전국적으로 확대되는 셈이다.

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신탁사 참여 사업장, 조합설립 절차 생략·계획 통합 추진

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재건축·재개발 사업 속도를 높이기 위한 또 다른 방안으론 전문 개발기관인 신탁사의 사업 시행을 촉진해 정비 사업이 보다 체계적으로 추진될 수 있도록 한다는 것이다. 주민 희망 시 조합설립 없이 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사 사업시행자 지정 요건을 완화하고 주민·신탁사 간 공정한 계약 체결과 토지주 권익보호를 위한 표준계약서를 도입한다.

현행 전체 토지 3분의 1이상 신탁이 필요했으나 국·공유지를 제외한 토지의 3분의 1이상 신탁을 필요로 개정한다는 방침이다. 신탁사가 참여하는 사업장은 정비계획과 사업시행계획이 통합 처리될 수 있도록 해 조합설립 절차를 생략하고 계획 통합 등으로 사업 기간이 3년 이상 단축될 것으로 기대된다는 것이 국토부의 설명이다.

재건축·재개발 안전진단 규제 문턱을 낮추는 정부의 이 같은 대책에 전문가들 사이에선 의견이 엇갈렸다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "안전진단 규제 완화는 재건축을 시작할 수 있는 진입장벽이 낮아진다는 의미는 있지만 재건축초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제가 조합원에게는 더 민감하다"며 "이 부분이 여전히 수익에 부정적인 영향을 주고 있다고 판단할 가능성이 높고, 최근 공사비 증가 등 전체 사업성도 좋지 않은 환경이기 때문에 당장 사업에 속도를 내기에는 어려울 것"이라고 말했다.

박원갑 KB부동산 부동산수석전문위원은 재건축 규제 완화 문제에 따른 부작용은 당장 보이지 않는다는 입장이다. 이와 별개로 이번 공급대책 발표로 수요가 분산돼 기존 주택 가격의 하락 압력이 커질 수 있다고 조언했다. 박 수석위원은 "메머드급 공급계획에 시중 금리까지 치솟아 주택시장은 거래절벽과 가격하락이 동시에 나타날 것"이라고 말했다.

또 다른 부동산 전문가는 안전진단 규제완화를 위한 법안 통과 등 향후 풀어야할 숙제가 상당하다는 입장이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "재초환과 안전진단 규제완화를 위한 법안 통과 여부, 원자재 가격 인상으로 인한 실질적 분양가 인상 우려, 주택경기 침체와 경기위축으로 인한 미분양·미계약 증가 문제 등 향후 풀어야할 숙제가 상당해 보인다"고 말했다.

함 랩장은 안전진단 규제완화 대책 이전 수위 높은 안전진단 규제에 발목이 잡혀 사업진행 속도가 저조한 문제가 있었다고 지적했다. 이번 정부의 대책으로 30년 초과 노후 단지의 안전진단 통과 가능성이 높아지며 정비사업 시동에 거는 기대가 높아질 것이라고 전망했다.

다만 구조적으로 안전함에도 재건축사업이 추진되면 사회적 낭비가 유발될 우려가 있다는 목소리다. 함 랩장은 "하향 조정되기 시작한 주택가격이 정비사업 재료로 하방경직성을 갖게 되는 문제도 나타날 수 있겠다"고 덧붙였다.

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