재건축 규제 완화 예상보다 '신중 모드'.."시장 상황 봐서 확정"

서울 반포동 일대 아파트 단지. 정용일 기자 yongil@hani.co.kr

정부가 16일 내놓은 ‘국민 주거안정 실현방안’에는 민간 주택공급을 촉진할 핵심 수단으로 시장의 관심이 높은 재건축 부담금과 안전진단 제도 개선 방침이 담겼다. 윤석열 대통령 공약 사항이었던 재건축 규제 완화는 대통령직 인수위원회의 ‘100대 국정과제’에 포함된데 이어 이번에 정부의 추진 계획이 처음으로 나온 것이다.

재건축 부담금은 참여정부 때인 지난 2006년 도입됐지만 주택경기 침체 등으로 법 적용이 유예됐다가 2018년 재시행돼 올해 처음으로 부과될 예정이었다. 그런데 시장 일각에서는 최근 몇년 새 집값이 크게 오른 탓에 부담금이 과도해질 것이라는 우려를 제기해왔다. 정부는 이에 호응해 부과기준을 현실화하고, 1주택 장기보유자와 고령자 등의 부담을 줄여주기 위한 방안을 마련하기로 했다. 부과기준의 경우 현행 3천만원 이하인 재건축 부담금 면제 기준을 1억원으로 상향 조정해 면제 대상을 확대하는 방안이 거론되고 있다. 또 공공임대주택이나 역세권첫집 등 공공분양 기부채납분은 부담금 산정 때 제외해 사업성을 높여주는 방안도 추진된다. 국토교통부는 세부적인 내용을 9월에 확정한 뒤 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’ 정부 개정안을 국회에 제출한다는 계획이다.

재건축 사업의 첫 단추인 안전진단 관련 규제도 완화한다. 지난 2018년 강화된 구조안전성 비중(20% → 50%)을 30~40% 수준으로 줄이고, 항목별 배점에 대해 관할지역 지방자치단체장이 국토부와 협의를 거쳐 5~10%포인트(p)까지 상·하향으로 조정할 수 있도록 허용할 방침이다. 지역에 따라서는 구조안전성 비중이 20~30% 수준으로 낮아질 수 있다는 뜻으로, 이렇게 되면 서울 상계동, 월계동, 목동신시가지를 비롯한 노후 아파트 단지들의 재건축 추진이 물꼬를 틀 전망이다. 국토부는 다만, 최근 주택시장 안정 기조를 유지할 수 있도록 시장 상황을 면밀히 모니터링해 적용 범위, 적용 시기 등에 대한 최적 대안을 연말까지 제시하겠다는 방침이다.

시장에서는 정부가 재건축 규제 완화 방침을 밝히기는 했지만 예상과는 달리 시행 목표 시기를 특정하지 않고 시장 상황을 봐가며 개선안을 찾겠다는 ‘신중 모드’를 취한 점을 주목하고 있다. 용적률 상향이라는 공적 혜택에 따라 발생한 재건축 초과이익은 일정 수준 환수한다는 원칙을 지키는 게 중요하기 때문이다. 안전진단 규제 완화의 경우는 대상 단지가 광범위하고 집값을 들썩이게 할 수 있는 민감도가 특히 높다는 점에서 주택시장이 뚜렷한 안정화 단계에 접어든 뒤에 검토하는 게 바람직하다는 지적이 많다.

최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학과)는 “초과이익 적정 환수라는 정책 일관성을 유지하면서도 주거환경 개선이 시급한 노후주택 단지들의 어려움을 해소하는 쪽으로 제도 개선이 이뤄져야 할 것”이라며 “정부 안이 나와봐야겠지만 국회에서 다수당인 야당의 협조를 이끌어낼 수 있느냐도 관건”이라고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr