'공공'→'민간' 무게추 옮긴 주택공급안 "시장 영향 없을 것..후속 대책 관건"

원희룡 장관 "기존대책은 수요 무시한 공급자 중심 정책"
'민간' 중심으로 한 공급책, 전문가 대부분 '긍정' 평가
정비사업 정상화·1기 신도시 등 공급책 총망라

16일 국토부가 발표한 국민 주거안정실현방안은 주택 공급의 주체를 ‘민간’으로 강조했다. “과도한 규제로 도심 공급의 핵심인 민간 정비사업이 크게 위축돼 왔다”는 진단에 따라 해결방안을 내놓은 것이다. 전문가들은 ‘민간’을 내세워 공급을 확대하겠다는 데 대해서는 대부분 긍정적으로 평가했다.

이번 대책에서는 1기 신도시부터 역세권 고밀개발, 정비구역 확대까지 현실에서 동원 가능한 공급안을 총 동원했다. 명확하게 방향성을 나타냈다는 점에서 긍정평가가 우세하다. 다만 앞으로 순차적으로 발표될 후속대책이 얼마나 합리적인 수준에서 결정될 지 여부가 관건이다.

15일 서울 시내 아파트 단지 모습./연합뉴스

◇ 주택공급 주체, 민간으로 중심 옮긴다

원희룡 국토교통부 장관은 16일 ‘국민 주거안정실현방안’을 발표하면서 말머리에 “기존의 주택공급은 한 마디로 수요자 의견을 무시한 공급자 중심의 정책”이라면서 “주택정책의 목표는 살고 싶은 곳에, 살고 싶은 품질의 주택을 꾸준하고 충분하게 공급하는 것”이라고 밝혔다. 부동산 안정화 정책에 있어서 전 정권과 분명히 차별화 하겠다는 의지를 밝힌 것으로 풀이된다.

공급의 중심 축도 공공에서 민간으로 대거 옮겨왔다. 정부는 발표자료에 “앞으로 공공은 취약계층 주거복지 등 시장기능 보완을 위한 본연의 역할에 집중하는 한편, 전체 공급의 대부분을 차지하며 국민이 선호하는 민간의 공급 활력을 뒷받침하기 위한 노력을 강화한다”고 강조했다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 “그간 공공주도로 진행했던 사업들이 지연되거나 사업 자체가 안되는 부분들이 많았다”면서 “민간 주도적으로 돌아서는 게 맞다”고 했다.

구체적으로는 민간 아파트 등의 재건축·재개발을 통해 130만호, 도시 정비사업 52만호 등 민간 주도 개발사업을 통해 총 182만호를 공급할 계획이다. 국공유지 등 공공택지에 정부 주도 개발 사업을 통해 공급되는 주택은 88만호로 민간 공급의 절반 수준이다. 우선 정부는 재개발, 재건축 등 정비사업을 정상화로 수요가 많은 서울에만 10만호 이상이 공급될 전망이다.

이를 위해 장애 요인을 크게 낮췄다. 정비사업 정상화를 위한 안전진단 시 구조안전성 비중을 기존 50%에서 30~40% 수준으로 낮추고, 공공기관 적정성 검토도 지역자체단체 요청시에만 시행하도록 했다. 과도한 재건축초과이익환수제도 손보기로 했다. 구체적인 내용은 연내로 지자체와 협의해 발표하기로 했다.

또 1기 신도시에 대해서는 연구 용역을 거쳐 2024년에 재정비 마스터플랜을 내놓기로 했다. 원 장관은 “(1기 신도시 재정비를 위한)TF는 구성이 됐다. 관련 입법사항 등을 아울러 종합적 마스터플랜을 구체화하는 건 올해 내로 착수하고 주민 의견 수렴과 입법절차 고려하면 1년은 더 걸릴 것 같다. 희망 일정으로 2024년은 돼야 하지 않나”라고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “공공이 일방적으로 정비사업지역을 지정하는 것이 아니라, 사업추진을 희망하는 지역을 중심으로 구역지정을 확대하는 것은 시장수요에 맞춘다는 점에서 긍정적”이라고 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “재건축 사업의 첫 단추인 안전진단 규제와 마지막 단추 역할을 하던 준공인가 시점의 재건축초과이익환수 규제가 모두 완화되면 재건축 사업 부담이 크게 경감될 예정”이라고 했다.

정부는 이외에도 민간이 사업 주체가 될 수 있는 ‘민간 도심복합사업’을 신규로 도입하고, 주택도시기금 등이 출자한 리츠를 중심으로 임대와 분양을 혼합한 민간분양 주택도 선보이기로 했다.

◇ “당장은 큰 영향 없을 듯, 후속대책이 더 중요”

이처럼 민간을 중심으로 대대적인 공급책이 발표되자 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다. 특히 정비사업 정상화 방안과 1기 신도시 마스터플랜 등은 자칫 투기 수요에 불을 붙일 수도 있는 사안이다.

하지만 전문가들은 금리인상과 주택경기가 침체 중인 현상황에서 투기 수요를 자극할 가능성은 높지 않다고 보고 있다. 또 이번 대책은 주택 공급안의 큰 그림을 제시한 것으로, 후속 대책이 얼마나 합리적이고 세부적으로 나올지를 두고 볼 필요도 있다.

넘어야 할 산도 많다. 공급계획을 실행하기 위해서는 적잖은 법안 개정이 필요하다. 재건축 활성화를 위한 재건축 초과이익 환수제 손질 등이 대표적이다. 현재는 야당이 국회 다수석을 차지하고 있기 때문에 국회 설득이 쉽지 않은 상황이다.

김효선 NH투자증권 부동산수석위원은 “그동안 공공 주도로 해왔던 주택 공급의 패러다임을 민간으로 전환하려면 필연적으로 그동안 규제되었던 부분의 완화가 동반되어야만 한다”면서 “이번 발표에 이 부분이 깊이 있게 설계되지는 않아 당장의 주택시장에 미치는 영향은 적을 것”이라고 했다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “세부안이 어떻게 나오고, 실제 국회 통과 사안이 어떻게 조율될 지 여부에 따라 시장 영향이 달라질 수 있다”면서 “당장은 ‘좋은 주택을 요지에 공급할테니 조급하지 않아도 된다’는 정도의 신호를 시장 참여자에게 보낸 수준”이라고 했다.

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