전셋값 5%만 올린 '상생임대인'.."양도세 10분의 1로 줄였네"

임대료 5%이내로 올려받으면
양도세 비과세 '2년거주' 면제
양도가격 12억 넘어도 稅혜택
임대시점 1주택·공시가격 9억
까다로웠던 인정요건 싹 없애
다주택자도 한채 남길땐 가능
세입자 달라져도 상관없지만
집주인 같아야 상생임대 혜택
전세낀 매매로 승계땐 불인정

◆ SPECIAL REPORT : 그것이 궁금하다 '상생임대인 제도' ◆

임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 세제 혜택을 주는 `상생임대인` 제도 개선안이 지난 2일 본격 시행됐다. 문재인 정부 때 시행됐던 제도인데, 인정 요건을 크게 완화하고 혜택도 늘렸다. [매경DB]

6·21 대책에서 예고됐던 '새로운' 상생임대인 제도가 지난 2일부터 본격 시행됐다. 문재인 정부 때 시행됐던 제도인데 인정 요건을 크게 완화하고 혜택도 늘렸다. 원희룡 국토교통부 장관이 최근 '등록 매입임대주택을 부활시킬 거냐'는 질문에 "일단은 상생임대인 제도로 수요를 흡수하고 검토해야 할 문제"라고 밝혔다는 점을 고려해도 이 제도는 윤석열 정부의 대표적 '다주택자 정책'이라고 봐도 무방하다.

갑자기 바뀐 상생임대인 제도 탓에 계약 체결 시점은 상관없는 건지, 임대인과 임차인이 바뀌어도 되는지 궁금한 점이 많다. 또 혜택만큼 부작용을 우려하는 목소리도 나온다. 매일경제가 정부와 부동산 세제 전문가 등의 의견을 종합해 관련된 내용을 문답 형태로 정리해봤다.

―상생임대인 제도가 무엇인가요.

▷이른바 '착한 임대인'에게 세금 인센티브를 주는 제도입니다. 임대료를 과하게 올리지 않은 임대인에게 양도소득세 혜택을 줘서 전월세 시장을 안정시키기 위해 고안된 제도입니다. 원래는 임대 개시 시점에 1가구 1주택자이면서 공시가격 9억원 이하 주택을 보유한 사람만 상생임대인으로 봤습니다. 하지만 앞으로는 임대 개시 시점에 다주택자라도 1주택자 전환 계획이 있다면 상생임대인으로 인정해 주기로 했고, 공시가격 9억원을 넘는 주택을 보유한 사람도 상생임대인으로 인정해 주기로 했습니다.

―혜택은 무엇이고, 어떻게 하면 받을 수 있죠?

▷소득세법에 따르면 1가구가 1주택을 2년 동안 보유한 뒤 팔면 양도소득세를 안 내도 됩니다. 다만 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 1주택이라도 2년간 실제로 거주해야만 양도소득세가 비과세되는데요. 새로운 상생임대인 제도는 상생임대주택 조건을 채우면 '2년 거주요건'을 면제해줍니다. 집을 갖고만 있다가 팔아도 온전히 수익을 실현할 길이 열리게 되는 거죠. 또 예전엔 1가구 1주택 비과세를 양도가격 12억원인 경우까지만 적용하고 초과분은 해당 사항이 없었는데요. 앞으로는 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건을 면제해 세금을 더 깎아주기로 했습니다. 이 모든 혜택을 받으려면 직전 임대차계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상하면 됩니다.

―실제 세금 혜택이 클까요.

▷어떤 사람이 10억원에 집을 사서 4년 동안 보유하고 15억원에 집을 팔았다고 가정해 보겠습니다. 만일 상생임대인 혜택을 받을 수 없다면 양도차익 5억원에 그대로 세금을 물게 됩니다. 4년 동안의 보유기간을 인정받아 장기보유특별공제를 받는다고 해도 양도세율이 40%나 돼 양도세는 1억5760만원이 됩니다. 하지만 상생임대인으로 인정받을 경우를 가정해 볼까요. 우선 양도차익 5억원 중 12억원 초과분에 대해서만 양도세를 내고, 장기보유특별공제까지 받을 수 있습니다. 이렇게 하면 양도세가 1242만원까지 내려가게 되는 거죠. 상생임대인 요건을 충족한다면 임대인이 실제 거주하지 않았을 경우 세제 혜택이 생각보다 큽니다.

―직전 임대차계약과 상생임대차계약 임차인이 같아야 하나요.

▷아닙니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 같을 필요는 없습니다. A씨가 전세 2억원으로 2년간 잘 살고 나가고, B씨와 전세 2억500만원으로 계약해서 2년간 잘 살고 나갔다면 혜택을 받을 수 있습니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 공백이 있어도 상관없습니다. 집을 비워뒀거나 집주인이 중간에 들어와서 살았어도 상생임대인으로 인정받을 수 있다는 뜻입니다. 다만 임대인은 같아야 합니다. 전세를 끼고 주택을 매매해 임대차계약을 승계했을 경우엔 인정받을 수 없다는 얘기죠. 또 임차인이 계약갱신청구권을 행사해서 임대인에게 계약이 강제로 연장됐어도 상생임대차 계약으로 인정받을 수 있습니다.

―상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택은 세금 혜택을 받을 수 있는 건가요.

▷아닙니다. 마지막으로 팔려는 1주택의 거주요건만 면제됩니다. 임대 개시일 당시 다주택자였던 사람은 상생임대주택 혜택을 받으려면 가지고 있던 주택을 하나만 남기고 모두 팔아야 세금 혜택을 받을 수 있다는 뜻입니다. 간단하게 정리하면, 양도차익이 가장 클 것으로 전망되는 주택을 상생임대주택으로 만들고 가장 마지막에 팔면 제일 유리합니다. 또 등록임대주택 사업자가 보유한 주택도 마지막 남은 주택을 처분할 경우엔 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

―다가구주택은 모든 임차인과 상생임대차계약을 체결해야 하나요.

▷이 집을 어떻게 양도할지 계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획이라면 모든 호(가구)와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 호별로 상생임대차계약을 체결하면 됩니다.

―상생임대차 계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있나요.

▷2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 내에 체결된 계약이어야 합니다. 계약 종료일이 기준이 아니라는 뜻이죠. 실제로 계약금을 지급받은 사실이 확인되면 상생임대차 계약으로 인정받을 수 있습니다. 만일 올해 체결한 임대차계약이 상생임대차계약이 아니라고 해도, 2024년에 체결하는 임대차계약이 상생임대차계약이 돼 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 상생임대인이 될 수 있는 방법은 상당히 오랜 기간 열려 있을 전망입니다.

―상생임대인으로 인정받으려면 의무임대 기간은 어떻게 되나요.

▷직전 임대차계약에 따른 임대기간 1년6개월, 상생임대차계약에 따른 임대기간 2년을 실제로 채웠다면 계약 내용은 문제가 되지 않습니다. 거꾸로 말해 상생임대차 계약을 맺은 임차인이 1년6개월만 살다가 나간 경우 상생임대인으로 인정받을 수 없다는 뜻입니다. 참고로 상생임대인 제도는 전세뿐 아니라 반전세나 월세에도 적용됩니다. 첫 번째 계약의 임대 형태는 전세였지만 두 번째 계약에서 월세로 바꾸는 경우에도 적용된다는 뜻이죠.

―그렇다면 전월세전환은 어떻게?

▷민간임대주택법상 전월세전환율로 계산해야 합니다. '연간 10%' 또는 '기준금리+연간 2%' 중에 낮은 비율을 적용해서 계산하면 됩니다.

A씨가 올해 8월 기준으로 상생임대차계약을 맺는다고 가정해 봅시다. 현재는 전세보증금이 10억원인 아파트인데, 보증금은 5억원만 하고 나머지를 월세로 바꾸고 싶다고 해볼게요.

상생임대주택으로 인정받으려면 전세보증금을 5% 이내로 올려야 하니까 보증금은 10억5000만원이 될 겁니다. 여기서 보증금 5억원을 빼고 5억5000만원을 월세로 바꾸면 됩니다. 이 5억5000만원에 연간 4.25%(8월 15일 기준금리 2.25%+2%)를 계산하면 약 2337만원입니다. 이걸 12개월로 나누면 약 195만원이죠. A씨는 보증금 5억원에 195만원 월세로 임대차계약을 체결하면 됩니다.

―1주택 보유자가 상생임대인 요건을 모두 갖춘 상태에서 주택을 상속받아 1가구 2주택자가 됐습니다. 이때도 새로 상속받은 주택을 먼저 처분한 뒤 상생임대주택을 마지막으로 처분해야만 혜택을 받을 수 있나요.

▷아닙니다. 양도세를 계산할 때 주택 수에서 제외되는 주택들, 예를 들어 상속주택, 농어촌주택, 문화재로 지정된 주택 등은 계속 보유한 채 상생임대주택을 처분해도 혜택을 똑같이 받을 수 있습니다.

상생임대인 제도, 임대주택 물량 늘리고 전셋값 안정에 도움 줄 듯

"갭투자에 악용" 우려 나오지만
부동산시장 침체·금리 부담에
실제 투자는 적을거란 반론도

윤석열 정부가 상생임대인 제도를 대대적으로 손본 이유는 임대차 시장을 안정화하기 위한 목적이 크다. 2020년 7월 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차법이 시행된 지 2년이 지난 만큼 전월세 가격이 불안해지거나 월세화 속도가 빨라지는 등 임대차 시장 분위기가 달라질 수 있기 때문이다.

전문가들은 대체적으로 상생임대인 제도를 확대한 것이 임대주택 공급에 도움이 될 것이라고 본다. 2024년까지 상생임대주택으로 만들어 양도세 비과세를 받으려면 당분간은 전월세 가격을 급격하게 올리지 말아야 하기 때문이다.

또 주택 매매 물량을 끌어내는 데도 효과적이라는 의견이 많다. 예를 들어 A, B, C라는 주택을 보유한 다주택자가 양도차익이 가장 큰 주택을 상생임대주택으로 만들어 비과세를 받으려면 나머지 주택 2채를 먼저 팔아야 하는 만큼 시장에 매물이 풀릴 가능성이 높다.

다만 상생임대인 확장 정책이 갭투자에 악용될 수 있다는 지적도 제기된다. 지금 조정대상지역의 집을 산 뒤에 전세를 2바퀴만 돌리고 팔면 실거주하지 않아도 양도세를 내지 않게 되기 때문이다. 하지만 최근 부동산 시장이 하락하는 분위기로 바뀌고 있어 생각보다 갭투자에 뛰어들 수요가 적다는 반론도 만만치 않다. 이들은 금리 부담을 핵심 근거로 꼽는다. 한국은행은 지난해 8월부터 기준금리 인상에 돌입했다. 지난해 0.5%였던 기준금리는 현재 2.25%까지 상승했다. 연말에는 기준금리 인상 속도가 더 빨라져 내년 주택담보대출 금리가 7~8%까지 오를 가능성이 있다는 전망도 나온다. 금리 부담이 커지면 수요자들이 위축되는 만큼 매매·전세 가격이 동반 하락할 가능성이 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "상생임대인 제도가 갭투자에 활용될 가능성이 아주 없지는 않지만, 2~3년 뒤에 주택 시장이 지금과는 완전히 다른 분위기라고 예상해야 시도할 수 있는 카드"라며 "생각보다 파급력이 세지 않을 수 있다"고 설명했다.

정부가 규제를 계속 완화하고 있다는 점도 상생임대인 제도가 악용될 위험을 낮춘다는 주장을 뒷받침한다. 조정대상지역이 해제된 다음에 주택을 매입할 경우 2년 보유기간만 채우면 상생임대인 제도와 같은 효과(1가구 1주택 비과세)를 노릴 수 있다. 국토교통부는 이미 6월 미분양 주택이 증가하고 있는 전국 17개 시·군·구에 대한 규제지역 해제를 결정했다. 대구 수성구 등 6곳은 투기과열지구에서 해제됐고, 11곳이 조정대상지역에서 제외됐다. 그럼에도 부동산 시장 분위기가 침체를 벗어나지 못하자 원희룡 국토부 장관은 올해 안에 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역의 추가 해제를 검토하겠다고 밝혔다. 상생임대인 제도가 수요자에게 효과적으로 작용하려면 2~3년 안에 조정대상지역 해제가 쉽지 않아 보일 정도로 '상급지'여야 한다는 뜻이다.

※ 더 자세한 정보는 매일경제 부동산부가 제공하는 유튜브 채널 매부리TV에서 확인하세요.

[손동우 부동산전문기자]

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