새로 산 아파트 하자, 매도인에게 배상받을 수 있을까[똑똑한 부동산]

부동산 전문 김예림 변호사
하자 인지 후 6개월 이내 하자 배상 청구 가능
계약 당시 하자 인지했다면 배상 청구 어려워

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 갑작스런 폭우로 침수 피해를 입은 곳이 많다. 특히 지대가 낮거나 저층의 경우에는 그 피해가 더욱 심각하다. 보통 폭우로 인한 피해는 자연재해로 인한 것이라서, 누군가에게 책임을 묻는 것이 어렵다. 다만, 원래 건물에 하자가 존재해 침수 피해가 발생하거나 확대된 경우라면 일정 부분 매도인 등에게 책임을 물을 여지도 있다.

부실 시공으로 누수 피해가 발생했던 울산의 한 아파트.(사진=뉴시스)

매매 계약에서 매매 대상에 하자가 존재하면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있다. 이때 매수인은 하자로 인한 손해를 배상하라고 매도인에게 청구할 수 있다. 하자가 심각한 경우에는 매매계약을 해제하는 것도 가능하다.

다만 매수인이 매매계약 당시부터 하자가 있는 것을 알았거나 과실로 인해 알지 못한 경우에는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없다. 매매계약을 체결할 때 반드시 하자 여부를 꼼꼼히 살펴보고, 만약 하자가 존재하면 매매계약을 하지 않거나 매매대금을 다시 협의하는 절차가 필요한 이유다.

하자담보책임은 아무 때나 물을 수 있는 것도 아니다. 매수인은 하자가 존재한다는 사실을 안 날로부터 6개월 내에 청구해야 매도인에게 하자담보책임을 물을 수가 있다. 이때 반드시 위 기간 내에 소송을 제기해야 하는 것은 아니고 문자메시지나 내용증명 등을 통해 위 기간 내에 손해배상청구 등을 했다는 사실만 증빙할 수 있으면 된다. 간혹 매매계약을 체결하면서 특약사항으로 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없도록 하거나 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있는 기간을 단축하는 경우가 있는데 이런 특약사항도 유효하므로 매수인 입장에서는 유의해야 한다.

일반적인 매매계약과 달리 아파트나 상가를 분양받는 경우에는 시행자나 시공사에 대해 하자담보책임을 물어야 한다. 이때 하자담보책임을 물을 수 있는 기간은 하자의 종류에 따라 달라지고, 최소 2년에서 최대 10년까지 가능하다. 통상적으로 아파트 입주자대표회의나 상가 관리단을 통해 소송으로 시행사나 시공사에 대해 하자담보책임을 묻는다. 전용부분의 경우에는 수분양자 개개인이 시행사나 시공사를 상대로 손해배상청구소송을 하는 것이 가능하지만, 수분양자 전원의 공유로 되어 있는 공용부분의 경우에는 집합건물법에 따라 입주자대표회의나 관리단의 결의가 반드시 필요하다.

그렇다면, 원래부터 하자가 존재했다는 점은 어떻게 밝혀야 할까? 보통 하자의 존재와 그에 따른 손해배상액은 전문 감정인의 감정평가에 의해 정해진다. 다만, 하자를 그대로 방치하면 계속해서 손해가 늘어나는 경우라면, 사진이나 동영상 등 여러 가지 자료를 남긴 후 보수하고 그 보수에 소요된 비용을 매도인에게 청구할 수 있다. 이때 법원의 증거보전절차를 통해 객관적인 증거 자료를 남겨 두면 더욱 좋다.

박종화 (bell@edaily.co.kr)