[법] 지역주택조합사업의 인기와 진화되는 사기 유형

지역주택조합사업의 인기
원수에게나 권한다는 지역주택조합 사업은 그 위험성이 이미 언론매체를 통해 알려 졌음에도 여전히 인기이다. 그 이유는 첫째 진입장벽이 높지 않기 때문이다. 잘 차려놓은 모델하우스에 덜컥 들어가서 몇 백만원에서 몇 천만원만 있으면 바로 계약을 할 수 있다. 청약통장이 없어도 되고 조합원자격요건만 충족되면 남은 돈은 충분한 시간을 두고 나누어 갚을 수 있으니 얼마나 유혹적인가. 또한 그 조합원자격 역시도 조합설립 전까지 갖추면 된다고도 하니 일단 계약만 먼저 하면 된다. 그 자리에서 아파트 몇 채 계약은 우스운 것이다.

토지의 확보 과정에서 발생할 수 있는 사기 유형
지역주택조합 사업의 위험성에 관하여 이미 대중들은 상당 부분 학습이 되었다. 따라서 토지 확보율이 충분한지 여부를 꼼꼼하게 살펴보고 계약을 한다고는 한다. 그러나 여기에도 함정이 있다. 토지작업을 하는 사람들은 토지주에게 다가가 원하는 금액대로 계약서를 작성하여 줄테니 우선 지구단위계획신청서와 토지사용승낙서를 써달라고 한다. 그리고 일단 가계약을 하자고 한다. 이렇게 되면 토지주들은 본인들의 땅을 높은 가격에 사준다는 말에 혹하여 쉽게 위와 같은 서류를 작성하여 준다. 또한 가계약이니 크게 걱정하지 말라는 상대방의 말에도 쉽게 넘어간다. 그리고는 계약금은 위와 같은 서류들이 일정 비율 이상 확보가 되어 대출이 일어나면 일괄 지급하겠다고 한다.

여기까지 해서 모든 일이 순차적으로 그리고 약속대로 잘 진행되면 아무 문제가 없다. 그런데 약속한 계약금은 지급일에 들어오지 않고 사업자에게 전화를 해 보면 대출 실행이 늦어져서 그러하니 한달만 기다려 달라고 한다. 그렇게 한 두달이 흐르게 된다. 물론 그 토지 작업을 하던 사업자의 위와 같은 말들이 모두 사실이고 어찌하다 보니 대출이 늦어질 수도 있다.

그러나 처음부터 계약금을 줄 생각은 없었고 줄 능력도 되지 않았으며 단지 토지확보를 했다는 일종의 서류들이 필요하였고 그러한 서류들만 있으면 당장 모델하우스를 차려 지역주택조합 조합원을 모집할 수 있으니 당장 돈이 없어도 토지주에게 위와 같은 서류를 받으려 할 수도 있는 것이다. 위와 같은 사업자의 말이 어디까지 진실인지를 알 수는 없다. 문제는 일단 그 토지 관련 서류들이 확보가 되면 토지주와 조합원 모두에게 각종 리스크가 발생한다는 것이다.

전세경 변호사/사진제공= 로투마니(Lotumani)법률그룹

토지주가 마주하게 될 리스크
위와 같은 서류를 토지주가 만들어준 이상 일단 가계약이든 MOU든 간에 계약은 계약인 것이다. 계약금이 중요한 것이 아니고 계약서 자체가 중요한 것이다.

일단 서류가 작성되면 상대방의 이행여부를 떠나 각종 가처분과 송사에 휘말릴 수밖에 없는 것이다.

토지주가 아무리 일방적으로 계약이 해제되었다고 주장해도 상대방이 아니라고 하며 소송을 걸면 결국 몇 년간의 재판을 통해서 결론이 나야 실제 계약이 해제되었다고 종국에 판단 받게 되는 것이다.

조합원이 마주하게 될 리스크
조합원은 처음 조합 가입 계약을 체결할 때 토지 확보율에만 관심이 있고 막상 각 토지 계약서는 꼼꼼하게 보지 않는다. 또한 설령 똑똑한 조합원이어서 계약서를 자세히 살펴 보려고 하여도 조합측에서 잘 안보여 주려 할 수도 있다. 나아가 실제 계약서를 자세히 들여다 본다 해도 그 계약서의 계약금이 실제 집행이 되었는지 그 계약서대로 조합측에서 이행을 하고 있는지는 알 수 없는 것이다. 즉 토지를 확보하였다는 조합측의 말은 반은 맞고 반은 틀릴 수 있는 정말 애매한 답변이 될 수도 있다는 것이다.

지역주택조합 사업 과정에서 '사기'라 불릴 수 있는 경우들
지역주택조합 사업이 리스크가 크다라고 할 때 그 리스크란 구체적으로 무엇을 말하는 것일까. 위에서 살펴본 토지확보 과정에서 벌어지는 일들을 생각해 보면 최악의 경우와 최상의 경우를 가정할 수 있다. 최악의 경우는 위와 같은 토지확보 과정에서 정말 처음부터 아무런 계약금도 없이 일단은 홍보관을 차려 조합원을 모집하려고 토지 관련 서류를 확보하고 일을 진행하는 것이다. 형법에서 '사기'라고 말하는 것은 '처음부터 그러할 의도'로 상대방을 기망하여야만 성립하는 것이다. 그러나 처음부터 그러할 의도였는지는 아무도 알 수 없고 사기를 치는 본인 조차도 미필적 고의는 있을지 몰라도 어쩌다 보니 그렇게 되었다 말하기 쉽다. 최상의 경우는 알박기하는 지주도 없고, 때마침 대출도 잘 일어나고, 분양도 완판되어 모든 리스크가 운좋게 피해져 시공사까지 잘 만나 저렴한 가격에 아파트가 올라가는 것이다.

이제 지역주택조합은 사업자, 토지주, 조합원 등 여러 사람의 이해관계가 얽혀 그야말로 로또가 될 수도 있고 쪽박이 될 수 있는 가장 리스크가 큰 아파트 사업이 되어 버렸다. 무에서 유를 창조하는 위와 같은 사업이 보이지 않는 손의 도움과 모든 행운이 결집되어 모두가 잘 될 수 있는 사업이 되기만을 바랄 뿐이다. /글 로투마니(Lotumani)법률그룹 전세경 변호사

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허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr

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