재건축 규제 풀리나.. 경매수요 꿈틀

250만호 공급안 발표 앞두고
초과이익환수제 개편 기대감
재건축단지 경매에 응찰자 몰려
아시아선수촌 물건 11명 경합

서울 송파구에 있는 아시아선수촌 아파트 단지 전경 지지옥션 제공

경매시장에서 강남권 재건축아파트가 기지개를 켜고 있다. 정부가 조만간 발표 예정인 250만호 주택공급에 재건축초과이익환수제 개편안이 담길 것으로 예상되면서 서울 송파구 아시아선수촌 물건에 10명 이상이 몰렸다. 강남3구 재건축단지 경매물건 기준으로 두자릿수 응찰은 10개월만이다. 낙찰가율(감정가대비 낙찰가)도 반등하는 등 재초환 규제 완화에 따른 수익성 개선 기대감이 경매시장에서 반영되고 있다는 분석이 나온다.

■두자릿수 응찰자 10개월만

9일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난 8일 서울 동부지방법원 경매4계에서 송파구 아시아선수촌 아파트 전용 99㎡ 물건(감정가 30억3000만원)에 11명의 입찰신청서가 경합했다. 낙찰가는 27억2000만원으로 감정가의 90%에 육박한다. 앞서 80%대 초반에 머물던 강남권 아파트의 낙찰가율을 웃도는 수치다.

두자릿수의 응찰자와 낙찰가율 반등은 금리인상으로 썰렁했던 경매법정 분위기와는 대조적이다. 감정가 15억원 이상 서울 고가아파트에서는 지난달 26일 마포구 신공덕 e편한세상 전용 115㎡에 3명이 응찰한 것이 최근 한달간 최다 응찰자다.

10명 이상의 응찰자는 강남3구(강남·서초·송파구) 재건축 단지를 기준으로 하면 10개월만이다. 지난해 10월 송파구 오금현대 전용 170㎡에 28명의 응찰자가 몰린 바 있다. 송파구 아시아선수촌 아파트는 지난 1986년 준공돼 재건축 연한 30년을 지났다. 현재 재건축 안전진단 단계를 밟고 있다.

전문가들은 정부의 공급대책 발표에 재건축초과이익환수제 및 재건축 안전진단 완화 방안이 포함될 것으로 알려지면서 응찰자들이 몰린 것으로 보고 있다. 실제 이번 아시아선수촌 물건은 지난 6월만하더라도 응찰자가 없어 한 차례 유찰됐다. 두 달도 안돼 분위기가 급반전한 모양새다.

송파구 아시아선수촌 인근 공인중개소 관계자는 "재건축 안전진단 완화를 기다리고 있는 것으로 안다"며 "규제 완화 후에는 재건축 진행이 빨라질 것"이라고 예상했다.

■재건축규제완화 기대감+저가매수

경매의 경우 토지거래허가제 적용 대상이 아니어서 실거주 의무가 없는 것도 한몫했다는 게 전문가들의 설명이다. 현재 아시아선수촌이 위치한 잠실동 일대는 서울시로부터 토지거래허가구역으로 지정돼 일반적인 매매로 취득할 경우 2년의 실거주 의무가 부여된다.

이주현 지지옥션 연구원은 "부동산 시장 위축으로 경매 낙찰가율이 하락하는 가운데 재건축 규제 완화가 가시화되고 있어 현금 여력이 있는 투자자들의 관심이 큰 것으로 분석된다"며 "경매는 토지거래허가제 예외로 실거주 의무가 부여되지 않는 점도 투자 목적 입찰의 이유가 될 것"이라고 분석했다.

이번 아시아선수촌 물건의 낙찰가율은 89.7%로 저가매수 기회로 인식한 것도 영향이 컸다. 실제 송파구 아시아선수촌 동일 면적 호가는 33억원선이다. 낙찰가(27억2000만원)는 이보다 5억8000만원 저렴하다. 앞서 10명 이상 응찰한 경매의 낙찰가율은 지난해 10월 송파구 오금현대 159.32%, 지난해 6월 강남구 한보미도멘션 124.9%로 모두 120%를 웃돈 것에 비하면 낙찰가율은 낮은 수준이다. 정책 기대감과 저가 인식에도 부동산 시장의 불확실성에 대한 우려가 여전히 높다는 게 전문가들의 해석이다.