한달새 3억씩 '뚝'..하락집값 타고 '직거래 증여' 꼼수 활개?

직전 거래가보다 수억원 낮춰 직거래..국토부 "상시 모니터링 중"
부동산가격 하락세에 편법 증여성 거래 늘어날 수도

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트단지 모습. 2022.8.7/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

(서울=뉴스1) 신현우 기자 = 부동산 경기 침체로 가격이 하락하는 가운데 직전 거래가보다 수억원 낮은 직거래가 속출하는 모양새다. 통상 직거래는 중개수수료를 아끼고 거래 편의성을 높이기 위해 이용되지만 편법 증여 가능성이 높다는 지적이 나온다. 실제 실거래 양상을 분석해보면 ‘시세와 3억원 또는 30% 차’라는 정상 거래 문턱에 놓인 거래가 다수 확인된다.

9일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 8일 기준 전국 아파트 매매 중 직거래 비중은 지난 5월 17.6%에서 6월 13.3%로 하락했으나 7월 16.9%로 반등했다. 특히 시세 대비 수억원 낮은 가격에 거래된 경우도 확인됐다.

서울 도봉구 창동 ‘북한산아이파크 전용면적 101㎡’는 지난달 10억4500만원(20층)에 직거래된 것으로 신고됐다. 이는 직전 5월 거래가(13억1500만원, 15층)보다 2억7000만원, 지난해 5월 최고 거래가(13억5000만원, 20층)보다 3억500만원 각각 낮은 것이다.

40억원 후반부터 50억원 초반까지 호가를 형성하고 있는 송파구 잠실동 ‘아시아선수촌아파트 전용 178㎡’의 경우 지난달 42억원(5층)에 직거래됐다. 이는 지난 1월 거래가(47억3000만원, 8층)보다 5억3000만원 떨어진 것이다.

지난달 경기 하남시 망월동 ‘미사강변파밀리에 전용 59㎡A’는 6억원(1층)에 직거래됐으며 이는 직전 5월 거래가(9억원, 15층)보다 3억원·지난해 9월 최고 거래가(9억4500만원, 14층)보다 3억4500만원 낮은 가격이다.

수원시 영통구 이의동 ‘광교 푸르지오월드마크 106㎡’는 지난달 직전 거래가(13억5000만원, 25층)보다 3억4000만원 낮은 10억1000만원(26층)에 직거래됐다. 지난해 11월 동일 평형이 15억4500만원(24층)에 팔리며 신고가 기록을 경신했던 것과 비교하면 35% 수준 하락한 것이다.

일각에서는 부동산 가격 하락기에 편법 증여성 거래가 이뤄질 수 있다고 지적했다. 서울 강남구 소재 A공인중개업소 관계자는 “거래 당사자끼리 계약할 경우 중개수수료 부담을 줄일 수 있는데 일부는 가족이나 친인척 등에게 편법으로 증여하기 위해 이용하는 경우도 있다”고 귀띔했다.

이어 “특히 지금과 같은 집값 하락기에는 시세가 낮아진 만큼 양도 차익 등도 감소해 이같이 행하려는 경우를 찾아볼 수 있다”며 “시세와 3억원 차이 나는 거래가 간혹 보이는데 이는 관련법에 따라 최대 3억원 낮아도 정상 매매로 인정돼 이상 거래를 회피하면서 세 부담을 줄이려는 의도로 보인다”고 설명했다.

상속세 및 증여세법 등에 따라 통상 거래가격이 시세의 30% 또는 최대 3억원 낮아도 정상 매매로 인정된다. 다만 현행 세법상 특수관계인 간 거래에서 시가와 양도가 차액이 과도하게 클 경우 양도소득세를 매기는 것은 물론 납부 불성실 등에 대한 가산세가 추징될 수 있다.

정부도 편법 증여 등을 적발하기 위해 상시 모니터링(감시) 시스템을 운영하고 있다. 국토교통부 관계자는 “9억원 이상 고가 주택의 경우 국토부에서, 미만의 경우 관련 기관에서 각각 이상거래를 조사하고 있는데 시세와 차이가 클 경우 등을 파악하고 이상거래로 판단되면 정밀조사를 진행한다”며 “소명자료를 받고 조사를 실시해 문제가 있을 경우 국세청 등에 통보한다”고 밝혔다.

앞서 국토부는 지난 2020년 3월부터 지난해 6월까지 신고된 9억원 이상 고가주택 거래 중 이상거래를 선별·조사한 결과, 3787건의 위법의심사례를 적발했다고 발표했다. 그중 2248건이 편법증여로 의심됐으며 편법증여 금액이 10억원을 넘는 사례도 24건인 것으로 나타났다.

지금과 같이 부동산 가격이 하락세를 보일 경우 편법 증여성 거래는 더 증가할 수 있다는 의견도 있다. 현재 아파트 매매가 하락은 확산되는 분위기다. 한국부동산원에 따르면 지난 1일 기준 수도권 아파트 가격은 전주 대비 0.09% 하락했다. 이는 지난 2019년 4월 이후 가장 큰 낙폭이다. 특히 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.07% 하락했다.

세무업계 한 관계자는 “매매를 통한 증여는 아직 크게 늘지 않았는데 팔지 못해 증여를 선택한 사람은 가격이 더 하락하길 기다리고 있다”며 “이 같은 경우 (편법증여는) 더 증가할 가능성이 있다”고 설명했다.

그는 “편법 증여를 하는 사람도 양도세를 내야 하는데 시세가 낮아질 경우 그만큼 부담해야 하는 게 줄어들 것”이라며 “증여보다는 이득일 경우 실행을 하는 것인데 특히 고가 주택에서 이런 경우를 찾을 수 있다”고 덧붙였다.

hwshin@news1.kr