고금리시대 건축, 우량 임차인부터 확보하라

전문가 3명이 말하는 성공 노하우

“고금리 시대에는 임대차 시장도 불안해집니다. 월세를 많이 받는 것도 중요하지만 월세를 안정적으로 낼 수 있는 세입자를 구하는 것도 중요하죠. 개인보다 기업형 세입자를 찾는 것을 추천합니다.”(노창희 리맥스코리아 부사장)

고금리 시대가 본격화하며 건축주 고민도 깊어지고 있다. 좋은 건물과 토지를 찾고 설계와 시공을 잘 하는 것도 중요하지만 월세를 안정적으로 낼 수 있는 세입자를 찾는 것이 더 중요해졌다. 반면, 치솟는 빌딩 가격도 하향 압력을 받고 있어 자금력을 갖춘 건축주에게는 또 다른 기회가 될 수도 있다.

지금까지 1200명 넘는 수강생을 배출한 국내 최고 실전형 건축강좌인 땅집고 건축주대학은 오는 23일 24기 과정을 개강한다. 이번 과정에서는 최근 시장 상황을 고려해 ‘고금리 시대 성공하는 건축주가 되는 노하우’를 집중 강의한다. 강사로 참여하는 전문가들로부터 고금리 시대 수익성을 높일 수 있는 건축 기획과 설계, 임대차관리 노하우를 미리 들어봤다.

◇”대출 비중 줄여라…기업형 임차인이 안정적”

‘고금리에 대응하는 임대차 전략과 입지 분석’ 강의를 맡은 노창희 부사장은 “최근 과도한 대출을 받아 건물을 매입한 30~40대 건물주가 매물을 내놓으면서 꼬마빌딩 시장에도 거품이 빠지고 있다”며 “자금력있는 자산가라면 올 하반기나 내년 초가 빌딩 투자하기에 좋은 기회가 될 수 있다”고 했다.

어반플레이가 ‘바운드 프로젝트’로 개발해 운영 중인 서울 마포구 연희로의 ‘연남장’내부 모습. (위쪽) 200평 남짓한 낡은 유리공장이 카페와 레스토랑, 코워킹 스페이스 등이 입점한 복합문화공간으로 재탄생했다.(아래쪽) /어반플레이 제공

노 부사장은 고금리 시대에는 건물 매입 때 대출 비중을 50% 안팎으로 줄이고, 우량 임차인을 구할 수 있는 건물을 최우선 매입 리스트에 올리라고 했다. 노 부사장은 “1~2년 정도 월세를 다소 적게 받더라도 자금력이 있는 안정적인 기업형 임차인이나 대기업 프렌차이즈가 좋다”고 했다. 임대차보호법상 건물주는 재산권 보호를 받기 힘든 구조인데 계약 종료와 폐업같은 문제가 발생할 경우 영세 자영업자보다 기업형 임차인이 대응하기가 훨씬 수월하기 때문이다.

◇설계 때부터 임차인 찾아야

고금리에 건축비마저 급등해 건축주는 공사비 조달 방안도 치밀하게 짜야 한다. 홍만식 리슈건축 소장은 “금리가 높을수록 대출 비중은 최대한 줄이고 최대한 공사 마무리 시점에 대출을 받아야 이자 비용을 줄일 수 있다”고 했다. 대출 가능 여부는 미리 확인하되 실제 대출 실행 시점은 늦출 필요가 있다는 것.

설계 때부터 지역 공인중개사와 임대차 컨설팅 회사 도움을 받아 세입자를 미리 구하는 것도 필요하다. 홍 소장은 “세입자 의사를 설계에 적극 반영하고 가계약이라도 받아두면 준공 이후 공실 리스크를 줄일 수 있다”고 했다.

◇공간기획 전문회사와 손잡는 것도 방법

최근엔 공간 기획 전문 회사와 손을 잡는 건축주도 늘고 있다. 공간기획 전문 회사는 단순한 세입자가 아니라 다양한 브랜드와 업종을 보유하고, 지역과 건물 특성에 맞는 매장 전략을 짠다. 어반플레이는 지역 특색을 살린 콘텐츠를 개발하는 전문 스타트업이다. 부동산 매입과 건물 신축·리모델링, 임차인 확보 등 개발부터 운영까지 건축주와 함께 진행하는 이른바 ‘바운드 프로젝트’를 운영 중이다. 서울 마포구 로의 3층짜리 건물 ‘연남장’이 대표적이다. 과거 유리공장으로 쓰던 200평 남짓한 낡은 건물을 리모델링해 카페와 레스토랑, 코워킹 스페이스, 창작 스튜디오 등 복합문화공간으로 탈바꿈시켰다. 건물주는 건물만 제공하고 사업비를 대지 않는 대신 임대료를 싸게 책정하고 공사기간엔 임대료를 받지 않는 렌트프리도 지원했다. 주로 기업과 진행하던 비즈니스 모델인데 올 들어 금리가 뛰면서 개인 건물주 의뢰도 한 달에 10여건씩 들어오고 있다. 홍주석 어반플레이 대표는 “비용과 수익을 건물주와 세입자가 공유하는 방식”이라며 “공간기획 전문기업과 협업하면 시행착오를 크게 줄일 수 있다”고 말했다.