'내집마련'하려면 꼭 알아둬야할 부동산 용어

실거래가
실제로 거래된 가격을 의미
양도소득세의 산정 기준점
공시지가
국토부가 산정한 ㎡당 가격
건축물을 제외한 순수 땅값

◆ 경제신문은 내친구 / 한방에 정리! 알쏭달쏭 경제용어 ⑪ 실거래가 vs 공시지가 ◆

최근 전국적으로 집값 하락세가 지속되고 있다. 지난 5년간 가파르게 상승한 주택 가격이 이미 고점을 찍고, 최근 금리 인상으로 비용 부담이 커지면서 주택 구입 수요가 줄고 있기 때문이다. 부동산 거래는 크게 감소하고 있는 반면 서울 공시지가는 작년 대비 11.54% 상승했다. '실거래가'와 '공시지가' 모두 부동산 가격을 지칭하는 용어인데 어떤 차이가 있을까.

실거래가는 말 그대로 실제로 거래된 가격이다. 이는 매도인이 원하는 가격인 '호가'와 다르고, 현재 시장에서 형성된 가격을 뜻하는 '시가'와도 다른 개념이다. 실거래가는 양도소득세(재산을 팔아 생긴 차익에 대한 세금) 산정 기준이 되는 부동산 가격인 만큼 정부는 2006년부터 실거래가를 관할 세무서에 신고하도록 의무화했다.

실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 확인할 수 있고 이는 부동산 시세를 판단하는 주요 지표가 된다. 만일 신축 건물과 같이 실제 거래 사례가 없는 부동산에는 '기준시가'를 토대로 세금을 부과할 수 있다. 기준시가는 국토부 장관이 조사·평가해 공시한 토지와 건물의 ㎡당 가격으로, 실거래 내역이 없는 건물 가치의 객관적 지표로 활용된다.

공시지가는 국토부에서 조사해 산정한 ㎡당 토지 가격이다. 건축물을 제외한 순수 땅값만 나타낸다. 정부는 토지 보상 수용이나 양도세 등에 대한 과세 기준을 삼기 위해 해마다 전국 땅값의 가격을 발표한다. 공시지가는 표준지 공시지가와 개별지 공시지가로 나뉜다. 표준지 공시지가는 한 지역의 표준이 되는 땅값으로, 국토부 장관이 공시한다. 모든 부동산을 평가할 수 없으니 지역 일부를 표본조사하는 것이다.

예를 들어 A지역 표준지 공시지가가 ㎡당 100만원이라면 인근 땅값을 100만원 정도라고 가늠할 수 있다. 이 표준지 공시지가를 바탕으로 개별지 공시지가가 결정된다. 표준지를 기준으로 개별 토지의 용도, 도로나 교통 여건, 규제 등을 비교한 뒤 가격을 산정해 시·군·구청장이 공시한다. 표준지보다 개별지의 가치가 높게 평가되면 표준지 가격보다 더 높은 가격으로, 낮게 평가되면 더 낮은 가격으로 산정된다. 개별지 공시지가는 증여세, 상속세, 종합부동산세 등 다양한 세금 산정의 기초자료로 활용된다.

마무리 문제Q. 부동산 가격을 지칭하는 용어 설명 중 잘못된 것은? ① 실거래가는 관할 세무서에 반드시 신고해야 한다. ② 표준지 공시지가는 토지와 건축물을 합친 가격을 나타낸다. ③ 개별지 공시지가는 여러 세금 부과의 기준이 된다. ④ 거래 사례가 없는 부동산의 경우 기준시가를 활용할 수 있다. ⑤ 표준지 A의 교통편보다 개별지 B의 교통편이 더 좋다면 B 가격이 A보다 비싸진다. ▶ 정답 : ② 공시지가는 건축물을 제외한 순수 땅값만을 나타낸다.

[손경화 경제경영연구소 인턴기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]