[이슈분석] 가팔라지는 집값 하락세..정부, 이번 주 공급대책 발표

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 손석우 / 출연 : 이제문 창조도시경제연구소 소장

집값 하락세가 점차 가팔라지고 있습니다. 지난달 수도권 지역 아파트값은 0.12% 떨어졌는데, 3년여만에 가장 큰 하락 폭이었습니다. 철옹성으로 여겨졌던 서울 강남과 서초 지역도 집값의 하락세가 나타나고 있습니다. 이런 가운데 정부는 이번 주에 이른바 25만 가구 플러스알파의 주택공급대책을 내놓을 예정입니다. 부동산 시장 점검해보고, 정부 공급대책엔 어떤 내용이 담길지 짚어보겠습니다.

Q. 하락세로 돌아선 집값이 좀처럼 멈출 기미가 보이지 않습니다. 강북 지역 위주로 서울 집값이 하락하고 있는데 유일하게 상승세를 유지했던 서초구마저 상승세를 멈췄는데요. 최근 부동산 시장 분위기 어떻습니까?

- 서울 아파트값 10주째 하락…서초구도 보합 전환
- 서울 주요 대단지 위주, 매물가격 내림세가 확대 양상
- 기준금리 인상에 수요자 관망세 지속…집값 하락세
- 8월 1주 전국 아파트, 매매 0.06%·전세 0.05% '뚝'
- 강북구 0.16% 하락…미아동 중심으로 하락 거래 지속
- 강남권, 반포·잠원동 중심 상승세…그 외 하락 '혼조'
- 인천, 과거 상승 폭 높았던 지역 중심 하향 조정 중
- 경기, 이천시 상승 폭 축소…일산동구·서구 보합 전환
- 여름 휴가철 영향으로 수요 감소…"서울 전체 하락세"

Q. 하락세는 이제 시작이라는 분석입니다. 곧 폭락할 거라는 불길한 전망이 나오고 있는데요. 서울 아파트 매수심리가 위축되면서 아파트 매매수급지수도 3년 전 수준으로 내려앉았습니다. 그런데 앞으로 기준금리가 꾸준히 인상될 것으로 예상되는 와중에 기준금리가 단번에 1%P 오르면 2년뒤 부동산 가격이 최대 2.8% 하락할 거라는 보고서가 나오면서 앞으로 상황은 더욱 위축될 것으로 보여요?

- 최근 서울 비롯한 전국 주요 도시 부동산 가격 하락
- 경기침체·금리 인상 등 악재…부동산 매수심리 '냉각'
- 매수 대기자, 짙어진 관망세…전국 '거래절벽' 확산
- 금리 상승에 모기지 미상환 우려…더 큰 침체 경고
- 서울 아파트 매매수급지수 84.6…3년여 만에 최저
- 기준금리 단번에 1.0%P 인상 시 2년 후 최대 2.8%↑
- 금리 인상 시 전국 시도 중 세종시 하락 위험 '최대'
- 한은 "보유세·대출 규제 완화, 공급 여부 따라 달라"

Q. 집값 관망세가 짙어지면서 전세가격도 동시에 하락하고 있습니다. 일각에서는 역전세 현상까지 일어나고 있다는데요. 팔리지도 않고 임대인마저도 찾지 못하는 경우가 생긴다고요. 깡통전세 경고음도 울리고 있는데 아무래도 아파트보다는 빌라들이 논란이에요?

- 전세시장도 수요 우위…세입자 기다리는 집주인 증가
- '전세의 월세화' 가속…임대시장 '역전세난' 조짐도
- 훌쩍 뛴 전셋값에 금리 인상…월세 선호에 전세 적체
- 전세→월세 이자율, 시중은행 금리 더 높은 역전 현상
- 서울 전세 4개월 만에 최다…갭투자 임대인들 '초비상'
- 낮은 자기자본 주택 임대인, 이자 부담 없는 전세 선호
- 갭투자 임대인들, 전세보증금 반환 어려움…분쟁 발생
- '애물단지' 빌라들…가격하락·깡통전세 주인들 '울상'
- 빌라, 올 초까지 아파트 가격 급등에 실수요자 '인기'

Q. 이런 상황에서 다주택자들은 거래 절벽 속에서도 매물을 거둬들이고 있다고요. 종부세 부담이 완화하면서 급할 것 없다는 생각인 듯 한데요. 집값 하락세를 되돌릴만한 영향이 있을까요?

- 다주택자 종부세 완화 2주…서울 아파트 매물 4.2%↓
- 다주택자 "급할 것 없어졌다"…일부 매물 회수 분위기
- 서울 24개 자치구 중 용산구 제외 모두 매물 감소
- 지난달 21일 세제개편안 발표…종부세 기준 등 개편
- 주택 수 관계없이 가격 합산 과세표준 따라 세율 적용
- 전문가 "최근 매물 감소, 종부세 말고 설명할 수 없어"
- 매수심리 갈수록 위축…"시장 방향 바꾸진 못할 것"
- 전문가 "다주택자 매물 감소 보다 매수세 더 줄어"

Q. 더불어 소형은 인기라고 합니다. 1~2인 가구가 늘어나면서 발생하는 현상인듯한데요. 여기에 지난달 종부세 완화로 인해 투자자들에게도 인기라고 합니다. 이에 반해 서울 부동산 시장에서 소형 주택은 여전히 부족하다는 목소리가 큽니다. 어떻게 보시나요?

- 서울 내 소형주택 수요는 '꾸준'…신규 공급도 '활발'
- 올해 상반기 서울 주택 매매 중 소형주택 70.6% 차지
- 청약 시장도 소형 '인기'…서울 1순위 소형아파트 쏠림
- 올해 상반기 서울 청약 통장 중 소형 아파트 77% 차지
- 서울 부동산 시장 소형 '부족'…한동안 인기 지속 분석
- 종부세 부담 완화로 소형 주택 거래량 더욱 상승 전망
- 1~2인 가구, 합리적 거주 경향…투자자들, 임대 매력
- 높은 금리에 대출이자 급등…부담 덜한 소형에 관심

Q. 다음 주 정부가 부동산 공급 혁신 방안을 발표할 예정입니다. 윤 대통령이 정부 취임 100일 전 주택공급에 대한 큰 그림을 발표하겠다고 밝힌 바 있는데 이 약속을 지키겠다는 건데요. 이번 공급의 중심은 주거자 중심의 정책이 될 거라는 설명입니다. 어떤 내용이 담길까요?

- 윤석열 정부, 첫 주택공급대책 '250만 호+α' 9일 발표
- 규제 완화로 민간 참여 확대…도심 내 주택 공급 기조
- 재건축·재개발 규제 완화…용적률↑ 역세권 고밀개발
- 재초환 부담금 '관심'…안전진단 규제 완화 포함 전망
- 청년 원가주택·역세권 첫 집 등 청년층 위한 공급 포함
- 1기 신도시 정비계획도 공개 전망…특별법 제정 쟁점
- 대통령실 "공급, 주거자 중심으로 패러다임 바꿀 것"
- 부동산 가격 하락 우려에 "전문가 하향 안정화 의견"

Q. 재건축초과이익환수제는 법 개정이 필요한 사안입니다. 야당은 재초환 폐지에 대해 반대 입장인데요. 실제 감면 수준은 국회 논의 과정을 지켜봐야 할 일이지만 일각에서는 어차피 재초환이 있어도 유명무실이라는 비판도 나와요. 실제로 징수한 적은 없다는 건데요?

- 정부, 재건축 사업 '걸림돌' 초과이익환수제 논의 중
- 재건축 부담금 면제 기준, 3천만원 이하→1억 상향
- 재건축초과이익 구간별 최대 50% 부과율 하향 논의
- 종전가액 평가 시점, '추진위'→'조합설립인가' 전환
- 재건축초과이익 환수법 개정 필요…야당 반대 입장
- 법 있으나 마나?…17년째 '재건축초과이익' 집행 無
- 전국 63개 단지 3만 3,800가구 예정액 통보…징수 '0'
- 재건축단지들 "부담금 너무 커 낼 수 없어"…유예 요청

Q. 1기 신도시 재정비 사업 계획 역시 이보다 더 오래된 아파트와 지역도 재건축, 재개발이 어려운데 1기 신도시만 특혜를 준다는 비판을 피해 가긴 어려울 듯한데요?

- 말만 많던 1기 신도시 재정비 사업 계획 '윤곽' 전망
- 이번 발표 공급 물량에 1기 신도시 10만 가구 포함
- 타 노후 도심지역 고려…도시 인프라 전반 재정립
- 버티던 1기 신도시도 하락세 합류…분당·일산 억대↓
- 윤 대통령 핵심 공약 중 1기 신도시 특별법 큰 주목
- 재건축 연한 30년 앞둔 분당·일산 내 노후단지 호가↑
- 용적률 상향 등 형평성 논란…추진 속도 '지지부진'

Q. 올 초까지 급등하던 부동산 시장이 단 몇 개월 만에 급변했습니다. 부동산 선행 지표로 여겨지는 경매는 감정가보다도 2억 원이 낮은데도 유찰되기도 했는데요. 하반기 전국구 청약단지가 1만 가구가 풀리지만 흥행 여부는 두고 봐야 할 것 같습니다. 내년엔 물량이 늘 것으로 보이면서 오히려 침체기가 길어질 거라는 말도 나오는데요. 하반기 부동산 시장, 어떻게 예상하시나요?

- 부동산 선행지표 경매·청약 '주춤'…거래 절벽 심화
- '거주제한 無' 하반기 전국구 청약 단지 1만 가구 대기
- 서울 아파트 경매도 '찬바람'…감정가보다 2억↓ 유찰
- "부동산 침체기 길어질 수도"…하반기 시장 전망은

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