[단독] 尹정부 '250만호' 첫 주택 공급 대책, 9일 발표..초과이익환수제 등 재건축 규제 완화 전망

민간 주도, 재건축·재개발 규제 완화 담길 듯
안전진단·재초환 수술대 오르나
1기 신도시 재정비 촉진 특별법도 주목

윤석열 정부의 첫 주택 공급 대책 발표일이 8월 9일로 확정됐다. 이날 250만호 상당의 주택 공급 계획을 공개하는데, 수도권·민간 위주의 공급을 약속한 만큼 재건축 규제 일부 완화와 1기 신도시 재정비 관련 내용이 담길 것으로 관측된다.

울 강북에서 최고 알짜 단지로 평가 받는 용산구 이촌동의 재건축 단지 ‘한강맨션’이 최근 한국부동산원으로부터 7억7700만원의 재건축초과이익환수금(재초환) 예정액을 통보 받았다. 24일 한강멘션의 모습. /뉴스1

4일 국토부 관계자들에 따르면 오는 9일 원희룡 국토부 장관은 정부서울청사에서 ‘250만호+α’ 공급을 중심으로 하는 가칭 ‘8·9대책’을 발표할 예정이다. 앞서 원 장관은 지난 1일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 공급대책 발표일을 “8월 10일 전후”라고 했는데, 내부적으로 9일을 발표일로 상정하고 최종적으로 해당 대책에 담을 발표 내용을 조율하고 있다.

9일 발표될 부동산 대책에는 수요가 많은 수도권 중심의 윤 정부 5년간 주택 공급 청사진이 담길 전망이다. 앞서 윤 대통령은 대선 공약에서 임기 5년간 연평균 50만가구씩, 총 250만가구에 ‘플러스 알파(α)’를 공급 물량 계획으로 밝혔다. 원 장관이 지난 정부의 부동산 대책의 문제점으로 “내용면에서 공급이 수요와 전혀 맞지 않았다”는 점을 지적한 만큼, 수요가 많은 수도권 공급에 대한 내용이 포함될 것으로 관측된다.

이는 지난달 24일 주택공급 혁신위원회 제3차 회의에서도 제기됐던 문제다. 지난 정부의 주택 공급이 주로 공공 주도로 도시 외곽에 신도시를 조성하는 데 집중해왔기 때문이다. 당시 위원회 위원들은 도심 주택공급을 담당하는 민간사업은 규제로 사업이 활발히 추진되지 못해 국민이 선호하는 도심 주택공급에 차질이 우려된다고 지적하기도 했다.

민간 주도의 주택 공급은 윤 대통령의 대선 공약에도 포함돼 있었던 만큼, 이번 대책의 핵심 요소 중 하나가 될 것으로 보인다. 앞서 윤 대통령은 임기 내 250만 가구 가운데 200만 가구 가량을 민간 주도로 공급할 수 있도록 하겠다고 공약했다. 세부적으로는 ▲재건축·재개발을 통한 47만호 공급 ▲도심·역세권 복합개발 20만호 ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 18만호 ▲소규모 정비사업 10만호 ▲공공택지 142만호 ▲기타 13만호 등이다.

윤 정부가 주택 공급량 중 상당수를 민간 주도로 하겠다고 약속한 만큼 이번 방안에 재건축·재개발 등 정비사업과 관련한 규제 완화책이 담길 것으로 전망된다. 시장에서는 분양가상한제와 재건축 초과이익 환수제(재초환), 안전진단 등 재건축 관련 규제 완화를 예상하고 있다.

윤 정부는 이 가운데 분양가 상한제는 지난 6월 이주비와 손실보상비 등 정비사업에 드는 ‘필수 비용’을 분양가에 포함하기로 하며 다소 완화했다. ▲구조 안전성 ▲주거 환경 ▲건축 마감 및 설계 노후도 ▲비용편익 등 네 가지 항목을 평가하는 안전진단의 배점을 변경하는 것도 이번 대책에 담길 전망이다. 안전진단은 재건축 초기 단계에서 실행을 가로막는 가장 큰 걸림돌로 지목돼 왔다.

앞서 문 정부는 지난 2018년 주거 환경 부문의 비중을 40%에서 15%로 낮추고 구조 안전성 비중은 20%에서 50%로 높였다. 주차 공간 부족 등의 이유로 살기에 불편하지만, 구조적 문제가 발견되지 않는 경우 재건축을 불허한다는 것이었다. 안전진단 기준 완화는 국토부 시행령 개정만으로 가능해 이번 대책에 담길 가능성이 유력하다.

재건축 사업으로 얻은 개발 이익을 정부가 환수하는 재초환은 인근 주택 상승분과 비용 등을 빼고 3000만원 이상의 초과 이익이 있으면 이 중 최대 50%까지 부담금으로 나라에서 걷어가는 제도다. 재초환은 민간 주도의 재건축 사업 추진을 가로막는 가장 큰 걸림돌 중 하나였기 때문에 시장에서는 관련 규제를 완화할 경우 공급이 급물살을 탈 것으로 관측하고 있다.

윤 대통령의 대선 핵심 공약이었던 ‘1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법에 담길 내용도 이번 대책에서 공개될지 주목된다. 용도지역 변경을 허용하고 용적률을 최대 500%까지 보장하는 내용이 논의되는 것으로 전해졌다. 국토부 관계자는 “1기 신도시 재정비는 다른 나라에서도 유례를 찾아볼 수 없는 ‘신도시 정비’를 우리나라에서 최초로 해야 하는 것이므로 고민이 많은 상황일 것”이라고 말했다.

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