금리 여파..집값 2년 뒤 6~7% 떨어질 가능성

한은 '주택시장 리스크 평가' 보고서
"1%포인트 인상 2년 뒤 0.9~2.8% 하락"

서울 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

기준금리가 1%포인트 오르면 2년 뒤 집값(전국기준)이 최대 2.8% 떨어진다는 실증분석을 한국은행이 내놓았다. 지난해부터 시작된 이번 금리 인상 기조가 불러올 주택가격 하락폭이 6∼7%(순수 금리인상 효과)에 이를 가능성도 있다는 평가다.

3일 한은이 낸 ‘주택시장 리스크 평가’ 보고서를 보면 기준금리 1%포인트 인상 후 1년이 지나면 집값(아파트·연립·다세대·단독 포함)은 0.4∼0.7% 떨어지는 것으로 나타났다. 2년 뒤에는 0.9∼2.8% 하락했다. 한국은행 자체 거시계량모형을 포함해 총 3가지 모형을 활용했다. 기준금리를 한 번에 1%포인트 올리면 전국 주택가격이 원래 추이에서 얼마나 많이 벗어나는지 본 것으로, 기준금리를 올리지 않았다는 전제 하에 2024년 집값이 100이라면 올해 기준금리가 한번에 1%포인트 올랐을 때 2024년 집값은 97.2까지 떨어질 수 있다는 얘기다.

산술적으로는 최근의 금리 인상으로 인한 집값 하락폭이 6∼7%에 이를 것이라는 분석이 가능하다. 한은은 지난해 8월 이후 6차례에 걸쳐 금리를 총 1.75%포인트 인상했다. 연말까지 0.50∼0.75%포인트를 추가 인상할 거라는 전망이 우세하다. 다만 김대용 한은 차장(물가연구팀)은 “이번 연구는 금리를 한꺼번에 1%포인트 올린다는 전제하에 분석한 것으로, 여러 차례로 나눠 올리면 집값 하락폭이 더 작을 것으로 추정된다”고 말했다. 보고서는 2000년부터 2019년 1분기까지의 주택매매가격·가계대출금리 등 과거 경험데이터를 계량분석했다. 한은은 3차 연도부터는 분석 결과를 공개하지 않았다.

금리 인상이 집값 하락에 미치는 영향을 증폭시킬 만한 다른 요인도 많다. 한은은 “실증분석 결과 가계부채가 누증되거나 변동금리 대출 비중이 높으면 금리 상승이 주택가격을 더 큰폭으로 낮추는 것으로 나타났다”고 밝혔다. 지난 6월말 국내 예금은행 가계대출 중에서 변동금리 대출 비중은 78.1%(잔액 기준)에 달했다. 2014년 3월 이후 가장 높다. 한은은 “최근 주택시장은 주택가격 고평가 인식이 확산된 가운데 금리상승, 대출규제 강화 등으로 차입여건이 악화되며 하방압력이 점차 강화될 것으로 예상된다”며, “다만 동일한 수준(1%포인트)의 금리 인상이 주택가격을 하락시키는 효과는 우리나라가 17개 안팎의 주요 선진국(2.3~10.8%)에 비해 작은 편인데 이는 한국 주택금융시장의 발달 정도가 낮기 때문으로 보인다”고 말했다. 요즘처럼 주택가격이 하락세에 접어든 시기일수록 금리인상이 주택가격을 떨어뜨리는 효과가 상승기 때보다 더 클 가능성도 있다.

이재연 기자 jay@hani.co.kr