윤 정부 '250만호+α' 공급대책 발표 1주일 앞으로..'재건축' '1기신도시' '청년'이 키워드

재건축 규제완화 등으로 '민간 주도' 공급촉진 전망
'청년원가주택' '역세권첫집'은 공급지역 및 가격 관건
1기 신도시 특별법 구체화 여부 주목, "시장 영향은 제한적"

롯데타워에서 바라본 송파, 성남방향 아파트단지 모습

윤석열 정부의 첫번째 주택공급대책 발표가 약 일주일 앞으로 다가왔다. 원희룡 국토교통부장관은 지난 1일 국회 교통위원회 업무보고에 출석해 “이달 10일 전후로 ‘250만호+α’ 공급대책을 발표할 계획”이라고 말했다. 대책에는 윤 대통령이 지난 대선에서 공약한 공급방안의 구체적인 이행계획이 담길 전망이다. 현 정부의 향후 5년간 공급계획을 총괄할 로드맵이라는 점에서 부동산 업계도 주목 중이다. 업계는 대책의 주요 키워드로 ‘재건축’ ‘1기 신도시’ ‘청년(주택)’을 꼽고있다.

3일 국토교통부 등에 따르면 정부는 공급대책의 큰 틀을 마무리한 가운데 지역별 공급물량을 놓고 지자체 등과 세부 조정작업을 벌이고 있다. 국토부는 당초 이번주에 공급대책 발표를 검토했지만 여름휴가가 집중된 시기임을 감안해 일정을 연기한 것으로 전해진다. 윤 대통령 역시 이번주 휴가 중이다.

윤 대통령은 대선 공약을 통해 임기 5년 간 연평균 50만 가구씩, 총 250만가구에 ‘플러스 알파(α)’를 공급물량으로 제시했다. 우선 250만 가구 전부가 신규 공급은 아니다. 250만 가구 중 약 200만 가구 가량은 문재인 정부에서 제시된 물량을 ‘승계’하는 개념이다. 다만 전임 정권에서 이어받는 물량에서도 상당수는 청년이나 신혼부부 등으로 공급대상 전환이나 변경이 가능하기때문에 윤 정부의 신규 물량 규모는 더 늘어날 수 있다.

윤 대통령이 공약에서 제시한 공급대책의 큰 틀은 ‘민간주도의 재정비사업을 통한 공급’과 ‘공공주도의 청년세대 대상 공급’으로 양분된다. 상대적으로 내집마련 기회를 갖기 어려운 청년·신혼부부 등에겐 공공분양이나 임대를 통해 저렴한 주택을 공급하되 민간 공급시장은 규제완화와 인센티브 제공 등을 통해 자발적인 공급 촉진을 유도한다는 계획이다.

민간주도 정비활성화에 업계 ‘주목’, 1기 신도시 특별법 일정은

서울의 한 재건축 단지에서 철거작업이 진행 중이다. 김창길 기자

부동산 업계에서 우선 주목하는 부분은 재건축 등 민간정비사업 활성화 방안이다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “서울은 여전히 공급이 부족한 상황이라 대책에 재건축 규제완화가 일정부분 포함될 가능성이 높다”며 “정부가 사업의 시급성을 감안한 지역별 순차적 정비방침을 밝힌만큼 이에 대한 로드맵이 담길 것으로 전망된다”고 밝혔다. 정부의 정비사업 활성화 방향에 따라 서울시가 추진 중인 각종 정비사업도 이와 방향을 맞추거나 일정부분 변화를 줄 것으로 업계는 전망 중이다.

건설업계는 리모델링 활성화에 관심을 두고있다. 윤 대통령은 공약에서 “리모델링 활성화 법안을 별도로 만들어 추진하겠다”고 밝혔다. 한 대형건설사 관계자는 “리모델링의 경우 정비사업에 비해 사업기간도 짧고 덜 복잡해 건설사들 대부분 작년부터 전담팀을 만들어 수주전을 펼치고 있다”며 “활성화 법이 마련되면 시장이 보다 커질 것으로 기대한다”고 말했다.

대책에 가칭 ‘1기 신도시 특별법’에 대한 추진방향이 담길지도 관건이다. 윤 대통령은 재건축 연한(30년)이 도래하는 분당·일산 등 1기 신도시를 특별법을 통해 통합 재정비해 10만 가구를 신규 공급하겠다고 공약했다. 국토부가 이미 연구용역을 발주하는 등 사업 검토에 착수한 가운데 보다 구체화된 방안이 대책에 담길지 주목된다. 1기 신도시 특별법의 경우 구체화 정도에 따라 해당 지역 부동산 가격에도 적잖은 영향을 미칠 수 있다고 업계는 내다보는 중이다.

‘청년원가주택’ ‘역세권첫집’ 첫 선, 민심 달랠까

윤석열 대통령과 김건희 여사가 정조대왕함 진수식에 참석해 손을 흔들며 인사하고 있다. 출처/대통령실 홈페이지

공공을 통한 공급에서는 윤 대통령이 제시한 ‘청년원가주택(30만 가구)’과 신혼부부를 대상으로 한 ‘역세권첫집(20만 가구)’의 구체적인 공급계획이 담길 전망이다. 청년원가주택은 20~30대 청년층에게 조성원가로 주택을 공급한 뒤 전매제한기간(5년)이 지난 뒤 매각할 경우 매각차익의 70% 가량을 보장해줄 계획이다. 유력한 공급지역으로는 3기 신도시 지역이 꼽힌다. 업계에서는 전용 50㎡~80㎡ 규모 아파트가 3기 신도시에 청년원가주택으로 공급될 경우 분양가격이 2억~3억원대 수준이 될 것으로 전망 중이다. 목돈이 부족한 청년층을 위한 저리 대출 등 금융지원도 제공될 것으로 보인다.

역세권첫집의 경우 교통여건이 좋은 공공택지를 발굴해 저렴하게 주택을 공급하는 방안과 역세권 민간개발에 용적률 상향 등 인센티브를 제공하는 대신 일정 규모의 주택을 회수해 저렴하게 공급하는 방안이 거론된다. ‘역세권’이라는 개념을 감안할 때 수도권 GTX 역사 주변이 주요 공급대상지가 될 가능성이 높다. 서울 용산의 한 공인중개사는 “청년원가주택이든 역세권첫집이든 결국은 어느 곳에 얼마에 분양하느냐가 중요하다”며 “총합 50만 가구에 달하는 물량을 채울 수 있을 것인지도 관건”이라고 말했다.

공급대책이 시장에 주는 영향은 크지 않을 것으로 전문가들은 내다봤다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “공급대책으로 당장 물량이 늘어나는 것은 아니므로 대책에 따른 시장 영향이 크지 않을 것”이라며 “다만 향후 공급을 바라보는 대기수요가 늘어날 수 있기때문에 최근의 가격하향 흐름과 거래절벽 추세가 이전대비 더 길어질 수 있다”고 말했다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com