서민 울리는 전세 사기 반드시 뿌리 뽑아야 한다

'무자본 갭투자' '깡통전세' 기승..보증보험 가입·임대인 세금 체납 등 꼼꼼이 살펴야

(시사저널=승재현 한국형사법무정책연구원)

'전세 사기'는 서민들이 일터에서 열심히 일하고 돌아가 고단한 몸을 쉬게 할 수 있는 주거를 놓고 장난치는 죄질이 안 좋은 범죄다. 이뿐만 아니라 서민이 가지고 있는 가장 큰 목돈인 전세자금을 노리는 악성범죄다. 현재 발생하는 전세 사기는 전세업자, 중개업소, 알선 브로커들이 조직적으로 활개 치면서, 서민과 사회초년생들의 삶의 기반을 무너뜨리고 있다. 이러한 '전세 사기'에 대해 윤석열 대통령은 7월20일 제3차 비상경제민생회의에서 일벌백계를 지시했다. 경찰청 국가수사본부는 이에 발맞춰 전세 사기 전담수사본부를 설치·운영한다고 밝혔다.

7월26일 서울 마포구 성산동 오피스텔 앞 부동산중개소 앞을 시민이 지나고 있다.ⓒ시사저널 박정훈

세 모녀 전세 사기 사건, 약 300억원 편취

전세 사기 범죄는 증가세다. 연도별 단속현황은 2019년 95명(107건)에서 2021년 243명(187건)으로 늘어났다. 빌라 수백 채를 임대하고 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 않은 '세 모녀 보증금 편취 사건'은 많은 사람의 혀를 내두르게 했다. 세 모녀는 2017년 4월~2020년 1월 자신들의 돈을 한 푼도 들이지 않고 빌라 500여 채를 구입하고, 분양업자와 공모해 임차인을 모집했다. 임차인들에게는 분양대금보다 비싼 전세보증금을 받았다. 세 모녀는 이러한 방식으로 2030세대를 포함해 모두 136명으로부터 임대차보증금 298억원을 편취했다. 피해 대상 중 서민들의 삶과 직결되는 '보증금 3억원 이하'는 134건으로, 전체 사건의 99%였다. 인적 사항이 확인된 피해자 128명 가운데 30대 미만은 83%였다.

전세 사기 수법은 날로 진화하고 있다. 경찰청이 밝힌 전세 사기 유형은 △깡통전세 등 고의적 임대차보증금 미반환 △무자본 갭투자(주택 매매가와 전세금의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자방식) △실소유자 행세 등 권한 없는 계약 체결 △부동산 권리관계 허위 고지 △위임범위 초과 전세계약 체결 △허위 보증·보험 △불법 중개·매개 행위 등 7가지다. 경찰청은 피해 규모, 건축주·알선 브로커·공인중개사 등의 조직적인 공모 여부를 살펴 구속수사도 병행할 것이고, 단건 수사에서도 종합적으로 살펴 수사를 집중할 것이라고 했다.

종래 집주인이 임차인에게 임대차보증금을 돌려주지 않을 때, 관계기관이 이를 민사 분쟁으로 판단하고 사기죄로 처벌하는 경우는 많지 않았다. 그러므로 이번 윤 대통령의 말과 경찰의 강력한 처벌 의지는 환영할 만하다. 특히 금리가 급격히 인상돼 서민의 주거 비용이 높아지고 집값 하락 가능성이 있는 지금의 상황에서는 더욱 그렇다.

하지만 더욱 중요한 것은 사기 예방책이 마련돼야 한다는 점이다. 임차인들이 계약 당시부터 무엇을, 어떻게 해야 하는지 알 수 있는 쉽고 명확한 예방책이 있어야 한다. 범죄자에 대한 처벌은 손해가 발생한 뒤의 문제 해결 방법일 뿐이다. 임대인이 처벌받는 것과 임차인이 보증금을 돌려받는 것은 별개 문제다. 이에 임대차계약을 맺을 때 해야 할 일을 계약 체결 순서대로 설명해 보겠다.

다섯 가지 사기 피해 예방법

첫째, 계약을 체결할 때 공인된 중개사무소인지 확인해야 한다.

둘째, 임차 물건의 시세를 정확히 파악해야 한다. 건물의 시세는 '국토교통부 실거래가 공개 시스템'에 나와있다. 다만 과거 매매 이력이 없는 신축 빌라 시세는 나와있지 않아 아쉽다. 하루라도 빨리 정부 차원에서 모든 부동산 가격이 확인되는 사이트를 개설해야 한다.

셋째, 계약 당사자가 등기부등본상 소유주가 맞는지 확인해야 한다. 얼굴이 명확하게 나온 운전면허증, 여권을 통해 같은 사람인지 '인적 동일성'을 확인해야 한다. 주민등록증 진위는 전화번호 1382 혹은 정부24 홈페이지에서 확인할 수 있다.

넷째, 최근 임대차 사기에서 극성을 부리는 방법은 임대인이 세금 체납을 숨기는 것이다. 세금 체납은 등기부등본에 나와있지 않기 때문에 각별한 주의를 요한다. 임대인의 동의를 받아 인터넷 홈택스 혹은 세무서를 방문하면, 임대인의 국세완납 여부를 비용 없이 확인할 수 있다. 향후 임대차계약을 맺을 때 국세완납증명서를 의무적으로 제공하는 입법적 개선도 필요하다. 또한 주의할 점은 바로 신탁회사가 해당 부동산 명의인으로 돼있는 경우다. 이러한 경우 신탁 종류와 신탁원부를 확인하고 계약도 신탁회사와 해야 한다.

계약 당일 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 한다. 전세계약 2분의 1이 지나기 전에 보증보험에 가입하면 더 안전하게 보증금을 지킬 수 있다. 서민 삶의 기반을 송두리째 빼앗아가는 악질 전세 사기는 발본색원하는 것이 맞다.