[사설] 전셋값 급등·월세가속화 부른 임대차법 2년, 최우선 손봐야

임차인 보호 명분으로 시행된 임대차법이 2년을 맞았지만 소기의 목적은커녕 시장을 왜곡시켜 부작용만 양산했다는 지적이 일고 있다. 문재인 정부는 2020년 7월 31일 임차인이 2년을 거주한 뒤 계약을 갱신해 2년을 더 거주할 수 있도록 하는 계약갱신청구권과 계약갱신 시 임대료를 5% 이상 인상하지 못하도록 하는 전월세상한제를 도입했다. 당시 전셋값이 급등하고 전세 물량이 줄어들어 전세대란이 일어나자 여당인 더불어민주당과 정부가 단 사흘 만에 일사천리로 국회 의결과 공포를 마쳤다. 정부가 시장의 가격조절기능에 개입하면 수요공급이 왜곡돼 역효과를 낼 것이라는 지적이 많았지만 민주당과 정부는 막무가내였다.

지난 2년 동안 우려했던 시장의 반격이 일어났다. 수도권 전셋값은 평균 19.1% 상승했고 월세는 28.1% 뛴 것으로 나타났다. 부동산R114가 국토교통부 수도권 아파트 전월세 실거래가 신고 자료를 분석한 결과다. 전월세 상승 못지않게 서민 주거부담을 높이는 것이 전세의 월세화인데, 그동안 월세화도 급진행된 것으로 나타났다. 이 기간 수도권에서 전세 거래는 4% 줄고, 월세(보증부 월세 포함) 거래는 46.1%나 늘었다. 공급 우위의 집값 상승 기조에서 임대인들은 전세금을 올리기보다 현금을 창출할 수 있는 월세를 선호하기 마련이다. 임차인들은 그것을 수용할 수밖에 없었다. 최근에는 금리가 오르면서 시중 대출이자가 높아져 월세로 전환하는 현상까지 가세하고 있다.

임대차법이 시장에서 효과를 내려면 공급을 대폭 늘려 공급 우위에서 수요 우위로 바꿔야 한다. 그러나 문 정부 후반 2년 동안 양질의 아파트 공급은 충분하지 않았다. 아파트 공급이 1~2년 단기간에 될 수는 없지만, 양질의 민간임대 주택을 공급하는 등록임대사업자에 무거운 세금을 매겨 공급을 위축시킨 것은 패착이다. 윤석열 대통령은 임대차법을 시장 기능을 살리는 방향으로 개정하겠다는 공약을 했었다. 국토부와 법무부는 지난달 27일 '주택임대차 제도개선 TF'를 구성하고 본격적인 개선작업에 착수했다. 원희룡 국토부 장관은 "2+2년이 아니라 중고교 학제를 고려해 3년으로 하자는 의견도 있다"며 다양한 개선책을 강구하겠다고 했다. 또 개악이 되지 않도록 철저한 시뮬레이션을 거쳐 합리적 대안을 마련해야 할 것이다. 야당을 적극 설득하는 것이 관건이다. 전셋값 급등과 월세 가속화로 서민 주거난을 심화시킨 임대차법의 개정은 윤 정부가 최우선적으로 손봐야 할 과제다.