LTV 풀렸지만 DSR규제·금리에 발목.. 또 멀어진 '내집마련'

생애 첫 주택 LTV 이달 확대에도
소득대비 대출한도 줄어 효과 미미
집값 꺾였다지만 서울 여전히 비싸
뛰는 금리에 하우스푸어 불안감만

#. 경기도에 전세로 거주하고 있는 40대 A씨는 서울에 첫 내집 마련 계획을 미뤘다. 8월부터 생애최초 주택구매자의 주택담보대출비율(LTV) 확대로 연내 집들이를 꿈꿨지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 발목이 잡혔다. 자금 사정이 빠듯한데 소득대비 대출 한도가 줄어 자금 계획에 차질이 생겼다. 여기에 서울 집값 수준이 여전히 높은 상황에서 금리까지 치솟고 있어 여유 자금을 더 모으기는 게 낫다고 판단했다. A씨는 "최근 금리 인상과 대출 규제 등으로 부담이 커져 내집 마련은 몇 년 후로 연기했다"고 말했다.

생애최초 주택구매자의 LTV가 8월부터 확대되지만 부동산시장 파급효과는 미풍에 그칠 전망이다. DSR 규제 강화로 실질적으로는 대출 한도가 줄고, 금리는 뜀박질하고 있어 첫 내집 마련 대기수요자들이 쉽게 움직일 수 있는 상황이 아니기 때문이다. 부동산시장 약세에도 집값 수준은 여전히 높고 생애 최초 저리 이자율은 금리추세와 연동돼 상승궤도를 탈 것이란 불안감도 한몫한다. 전문가들도 LTV 확대 효과보다는 '영끌'(영혼까지 끌어모은다) 세대의 직접적인 타격과 '하우스 푸어'(내집 마련 빈곤층) 위기감 확산 등에 따른 시장의 변동성 확대에 무게를 두고 있다.

■LTV 확대 효과, DSR에 '발목'

7월 31일 금융당국와 부동산업계에 따르면 8월부터 생애 최초로 주택 구입자의 LTV가 주택 소재 지역, 가격, 소득과 상관없이 80%로 확대된다. 대출 한도는 기존 최대 4억원에서 6억원으로 늘어난다. 기존에 서울에서 생애 최초 주택 구매자가 7억5000만원짜리 아파트를 구입하려면 LTV가 최대 50%가 적용돼 3억7500만원까지 대출받았다. 새 기준이 적용되면서 한도가 80%가 적용돼 최대 6억원까지 가능해진다.

하지만 7월부터 강화된 DSR 규제로 총 대출액이 1억원이 넘는 대출자들은 연간 원리금 상환액이 연소득 40%를 넘으면 추가 대출을 받을 수 없다. LTV 확대 효과가 반감될 수밖에 없다.

DSR은 자신의 소득을 바탕으로 금융권에서 빌릴 수 있는 대출 총 한도를 말한다. LTV 80% 확대로 대출 한도는 늘어나지만, 차주(돈을 빌려쓴 사람)의 대출 총액은 줄어든다.

정부는 차주별 DSR 강화와 맞물려 20~30대 청년층의 장래 소득을 반영한 연소득 책정 기준을 도입하기로 했지만, 40대 이상은 장래 소득이 반영되지 않는다. 특히 한은의 기준금리 인상에 따른 대출 금리 인상까지 맞물려 차주들의 원리금 상환 부담도 커졌다. 한·미 금리는 2020년 2월 이후 약 2년 반 만에 처음 역전되는 등 금리인상 압력은 높아지고 있다. 생애최초 주택구매자의 금리는 3% 미만으로 시중은행 주택담보대출 금리의 절반 수준이지만, 금리 추세와 연동되기 때문에 부담이 적지 않다. 시장 전문가는 "첫 내집 마련을 고심하는 대기수요자들이 대출한도가 늘어났다고 움직이기 쉽지 않은 상황"이라며 "집값이 꺾여도 현장에선 크게 체감하지 못하고 있고, 금리가 오르고 있기 때문"이라고 말했다.

■하우스푸어 전락 위기감 고조

금리 인상 가속화는 '영끌' 세대와 과다한 원리금 상환 부담으로 생활고를 겪는 대출자들의 '하우스 푸어' 전락 위기감을 고조시키고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 올해 상반기(1~6월) 생애 처음으로 아파트, 연립·다세대주택, 오피스텔 등 집합건물을 구매한 매수인은 16만8713명으로 집계됐다. 대출을 낀 주택구매가 일반적인 것을 감안하면 최근 금리인상의 충격파를 고스란히 받고 있을 것으로 예상된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "선호도가 높은 지역에 수요가 몰리겠지만, 영끌 밀집 또는 외곽 지역 위주로 타격이 불가피해 지역별 양극화가 뚜렷해질 수 있다"며 "지금처럼 대출 규제가 강화된 상황에서 금리가 더 오르면 부동산 시장의 매매 위축으로 민간 건설 투자도 줄어들 수 있다"고 우려했다.

다만 생애 최초 주택에 대한 금리 인하 공감대가 형성되고 있다. 정부도 조만간 이와 관련된 계획을 발표할 것으로 알려졌다.