1.4억 집 전세가 2.2억..1인가구 위협하는 '서울 깡통전세'

(서울=뉴스1) 장수영 기자 = 13일 서울시 강남구의 한 부동산 공인중개사 사무소에 붙어진 아파트 매물 가격표 앞으로 시민이 지나가고 있다. 2022.2.13/뉴스1

지방을 중심으로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 웃도는 깡통전세 위험 신호가 있는 가운데 서울도 예외는 아닌 것으로 나타났다. 올해만 공동주택 576곳에서 전세가격이 매매가격을 웃도는 거래가 이뤄졌고 전세보증금보다 낮은 값을 지불하고 집을 매수하는 '마이너스갭투자'도 속속 나오고 있다.

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576개 단지, 전세가율 100% 넘는 '깡통전세'

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27일 한국도시연구소가 올해 매매·전세계약이 모두 이뤄진 서울 공동주택 5146곳을 전수조사한 결과, 평균 전세가율은 62.3%였다.

전세가율은 연평균 전세가격을 연평균 매매가격으로 나눠 계산했다. 통상 전세가율이 80%를 넘으면 집이 경매에 넘어가도 전세보증금을 다 돌려받을 수 없는 깡통전세로 여겨진다. 평균 62.3%는 아직 양호한 수준이라는 평가다.

평균값은 아직 양호하지만 지역별 차이는 컸다. 전세가율이 깡통전세 위험 수준인 80%를 넘어서는 단지도 총 1940곳에 달해 전체의 37.7%를 차지했다.

이중에서는 전세가율이 100% 이상으로 이미 전세가격이 매매가격을 웃돈 곳도 576곳이나 됐다. 전체 10분의 1을 넘어서는 수준이다. 이런 경우는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금보증금반환보험에도 가입할 수 없어 세입자 보호가 어렵다.

자치구별로는 강서구(173곳), 금천구(61곳), 양천구(45곳), 관악구(39) 순으로 전세가율 100% 초과 단지가 많았다. 대부분 전용 40㎡ 이하의 도시형생활주택·오피스텔이어서 1인가구 세입자들이 사각지대에 놓일 가능성이 높다.

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주로 초소형·1인가구 '깡통전세' 피해 위험

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관악구 신림동 '보라매해담채' 전용 12㎡는 연평균 매매가격이 1억4125만원인데 2억2000만원에 전세계약돼 전세가율이 155.8%를 기록했다. 서울 최고치다. 강서구 화곡동 트리움팰리스'도 연평균 매매값이 1억300만원인데 1억7800만원에 전세계약돼 136.9%의 전세가율을 기록했다.

강남도 안전지대는 아니었다. 도곡동 '대우디오빌' 전용 25㎡는 연평균 매매가격이 2억3900만원인데 2억4500만원에 전세계약돼 전세가율이 102.5%를 기록했다. 서초구 서초동 '한라비발디스튜디오193' 전용 19㎡도 2억5500만원에 전세계약돼 평균 매매값 2억5250만원을 넘어섰다.

전세시세가 매매시세를 웃도는 현상이 서울에서도 나타나면서 '마이너스갭투자'도 속속 나오고 있다. '마이너스갭투자'는 집을 사들인 후에 본인이 매매거래한 가격보다 더 높은 전세보증금으로 세입자를 구하는 거래로 집값 하락기에 성행한다. 돈 한푼 들이지 않고, 오히려 세입자의 보증금을 받아 현금을 챙기면서 주택을 매수할 수 있다.

아실에 따르면 최근 3개월 간 서울에서 이뤄진 마이너스갭투자는 총 8건으로 절반 이상인 5건이 강동구에서 이뤄졌다. '강동와이시티' 갭투자자는 지난 5월 1억1900만원에 이 아파트 전용 13㎡을 매수한 후 다음달 1억7000만원에 전세를 놨다. 아파트를 샀는데 돈이 들기는 커녕 5100만원이 생긴 셈이다. 서초구 '강남역푸르지오시티' 갭투자자도 5월 전용 21㎡을 1억9900만원에 사고 7월 전세보증금 2억원에 세입자를 구해 100만원을 챙겼다.

전문가들은 도시형생활주택·오피스텔 등 소형주택의 경우, 집값 하락기에 하방 위험이 상대적으로 더 크기 때문에 깡통전세 위험이 높다고 우려했다. 정부는 깡통전세, 마이너스갭투자로 발생하는 세입자 피해를 최소화 하기에 위해 하반기 중 깡통전세 위험지역 사전관리에 나서고 내년 상반기에는 임차인이 시세정보를 확인할 수 있는 데이터베이스를 구축한다는 계획이다.

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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