[집중취재] 아파트 리모델링 성공 조건은?

[KBS 대전] [앵커]

이 내용 취재한 최선중 기자와 더 자세한 이야기 나눠보겠습니다.

최 기자, 대전의 아파트 노후화율이 58%로 전국에서 가장 높은 걸로 알고 있는데요.

이렇다보니 재건축이나 재개발 또 리모델링 사업 수요가 다른 지역보다 많다고 봐야겠죠?

[기자]

네, 노후 아파트라고 하면 보통 20년 이상 된 아파트를 말합니다.

전국 평균 노후화율이 48%니까 대전이 10% 포인트 높습니다.

아파트 10채 중 6채는 노후 아파트인 셈인데요.

이들 아파트의 재건축이나 재개발은 도시및주거환경개선법에 근거를 두고 있습니다.

하지만 리모델링은 주택법에 근거를 둡니다.

가장 큰 차이가 사업 요건입니다.

표를 보시면요.

재건축은 30년 이상 노후된 아파트 가운데 안전등급이 D등급이 돼야 하는데 리모델링은 15년 이상 안전등급 B등급입니다.

공사기간도 재건축은 10년 안팎인데 리모델링은 절반입니다.

이런 점 때문에 재건축을 추진하다 안되는 아파트단지에서 리모델링 사업을 선택하는 추세입니다.

[앵커]

사업요건만 보면 리모델링이 재건축보다 수월해보이고요.

그렇다면 이미 몇 군데에서는 리모델링 사업이 진행되고 있을 법도 한데, 아직 대전에는 그런 아파트는 없는 상황이에요.

수익성 등 따져봐야 할 것이 많단 얘기겠죠?

[기자]

그렇습니다.

수도권에 아파트가격이 높은 몇몇 단지에서는 이 아파트 리모델링 사업이 추진된 곳도 있습니다.

여기서 방점은 '아파트가격'인데요 바로 수익성입니다.

이 '리모델링'이란게 아파트의 뼈대만 두고 내부는 모두 부순 뒤에 다시 짓는 것이거든요.

그리고 허용되는 용적률에 따라 그 위로 몇 개 층을 더 짓는 방식입니다.

아파트 가격이 높은 곳은 이 새롭게 지은 세대를 분양해서 건축비를 충당하게 되죠.

그러면 입주민들의 자기부담금은 줄어들게 되고요.

즉. 기존의 아파트 가격이 높은곳, 그리고 허용 용적률이 높아서 추가로 지을 수 있는 층수가 높을 수록 수익성이 있는 건데요.

이런 수익성이 확실치 않다보니 대전의 아파트 단지들은 리모델링에 쉽게 뛰어들지 못했던 겁니다.

[앵커]

그런데 새 정부가 들어서기 전부터 대통령이나 자치단체장들은 후보시절부터 재건축 완화를 강조해왔고 그래서 더 관심이 많아진 것 같아요.

[기자]

그렇습니다.

노후 아파트의 정밀안전진단 면제나 민간 재건축 아파트 용적률 최고 500%까지 확대, 이런 공약들도 나왔었죠.

자연히 리모델링 사업도 용적률 제한이 크게 풀릴 것이란 시그널로 받아들여졌고, 그동안 주춤주춤하고 있던 아파트들도 보다 더 적극적으로 나선 배경이 됐습니다.

실제로 현재 둔산 지역의 경우에요 현재 용적률이 250%입니다.

이대로라면 리모델링 사업을 통해 한 두 층 정도 더 높일 수 있는 정도인데 이것이 300%가 되면 5개 층 이상을 더 지을 수 있어 수익성에 차이가 큽니다.

그러나 중요한 건 아직 이 공약이 현실화되지 않았다는 겁니다.

대전시가 대전리모델링의 기본계획 용역에 착수했는데 내년 상반기에 결과가 나올 예정인데 여기에 리모델링 사업이 수익성을 내기 위해 필요한 용적률과 층고 제한 범위가 담길 것으로 보입니다.

리모델링 수요가 서구에 많다보니 서구에서도 대전시와 일정을 맞춰서 계획을 준비중인데요,

이 결과, 용적률을 어떻게 할지가 빨리 나와야 아파트 리모델링 사업이 탄력을 받을 것으로 보입니다.

[앵커]

여기에 최근 아파트값 하락세와 건설 원자재값 상승도 변수가 될 것 같은데요.

앞으로 리모델링 사업 전망은 어떻게 할 수 있을까요?

[기자]

지금 대전 국화, 청솔, 엑스포, 황실타운 아파트를 중심으로 대전 리모델링연합회도 설립이 이달 초에 됐습니다.

또 6~7개의 다른 아파트들도 참여의사를 타진하고 있는 상황입니다.

제가 만나본 리모델링연합회 분들도 사업 추진에 적극적이어서 앞으로 대전시의 용적률 산정에도 영향을 줄 것으로 보여집니다.

그런데 전문가들은 기존에 재건축이 어렵기 때문에 리모델링을 선택한 것인 만큼, 앞으로 추이를 잘 지켜봐야 한다.

즉 재건축 규제가 앞으로 어떻게 완화되는 지 잘 살펴볼 필요가 있다는 겁니다.

그래서 상황에 따라 리모델링을 추진을 재건축으로 돌리는 방안도 함께 고려하면서 사업을 추진해 나가는 것이 효율적이란 조언을 공통적으로 하고 있습니다.

잘 들었습니다.

최선중 기자 (best-ing@kbs.co.kr)