법원 "건물주, 코로나19 타격 입은 영화관에 임대료 감액해야"

영화관, 임대료 50% 감액 골자로 차임감액청구권 행사
건물주 거부하자 소송
법원 "임대료 20% 감액해야.. 계약 유지 부당"

서울 강남구의 한 영화관에서 관객들이 영화표를 구매하는 모습. 해당 영화관은 기사와 관련이 없다/뉴스1

코로나19 같은 불가항력적 이유로 피해를 본 영화관에게 건물주가 임대료 일부를 감액해야 한다는 법원의 판단이 나왔다. 급격하게 경제사정이 변하면서 종전 임대차 계약상 임대료를 유지하는 것이 불합리하다는 이유에서다. 이는 영화관 업종에서 사법부가 임대료 감액을 인정한 첫 번째 사례다.

서울중앙지법 민사합의25부(부장판사 송승우)는 지난 15일 국내 멀티플랙스 영화관 다수를 운영하는 A사의 한 지점이 수탁사 B은행을 상대로 “부당이득을 반환해달라”며 낸 소송에서 원고 일부 승소 판결했다. B은행은 A사 지점이 입점한 건물의 수탁사다.

A사의 한 지점은 건물주와 2017년부터 2037년까지 임대한다는 내용의 계약을 맺었다. 하지만 2020년 3월 코로나19가 확산하면서 타격을 입기 시작했다. 당시 방역당국은 영화관에 대해 전부 또는 일부 휴관, 좌석 띄어 앉기, 5인 이상 예매 제한, 음식물 섭취 제한 등의 조치를 시행한 바 있다.

이후 A사 지점의 월평균 관객 수·매출 등은 7~80% 급감한 것으로 나타났다. 재무제표에 따르면 코로나19 전인 지난 2019년 75억여원의 영업이익을 기록했다. 하지만 코로나19 확산되고 정부의 조치가 시행되면서 2020년 말 영업이익은 마이너스 20억여원, 지난해에는 마이너스 16억여원을 기록했다.

이에 A사 지점은 건물주와 2020년 4월부터 임대료 감액 및 유예 관련 각종 합의를 맺었다. 하지만 그럼에도 손실이 계속되자 차임증감청구권(임대료를 깎아달라고 요청할 수 있는 권리)을 행사했다. 민법 628조는 경제 사정 변동 등으로 인해 약정한 차임(임대료)이 상당하지 않을 때 차임 증감을 청구할 수 있다고 규정한다.

그러나 건물주가 이에 불응하면서, A사 지점이 소송을 냈다. 밀린 임대료는 지급한 상태였다.

법에 따라 임대료 감액을 청구한 것으로, 차임증감청구권 내용이 담긴 공문을 보낸 시점부터 임대료의 50%를 초과해 지급된 부분을 건물주가 반환해야 한다는 취지였다.

재판부는 A사 지점의 손을 들어줬다. 재판부는 “차임을 20% 감액하는 것이 상당하다”고 판시했다. 경제사정 변동 등이 있음에도 기존 임대료를 유지하는 것이 정의와 형평에 어긋나 부당한 경우가 될 때 비로소 차임증감청구권을 인정할 수 있다는 대법원 판례른 따른 것이다.

재판부는 “임대차 특성상 계약관계가 지속되는 동안 당초 약정했던 내용이 현실과 동떨어질 수 있다”며 “대법 판례는 기존 약정 내용을 고수하는 것이 정의와 형평에 어긋나는 경우 계약 내용 수정을 허용하는 ‘사정변경 원칙’을 입법화한 것”이라고 설명했다. 불확실성을 감수하더라도 이 사건 계약상 임대료를 유지하는 것은 부당하다는 취지다.

그 근거로 ▲임대료가 관객 수 통계와 향후 예상 매출액, 인근 시세 등을 종합해 결정되는 점 ▲코로나19 대유행 등을 예측할 수 없던 점 ▲영화관에 대해 다수의 방역 조치가 시행된 점 ▲매출액, 영업이익, 월평균 관객 수가 감소한 점 ▲다른 영화관의 경우 임대료가 2~30% 감액된 점 ▲영화관 운용비용에는 변동이 없던 점 등을 제시했다.

이재근 법무법인 율촌 변호사는 “코로나19로 인한 매출 감소가 민법 628조상 ‘경제사정 변경’에 해당됐다는 점과 대기업이더라도 코로나19 사태와 매출액 감소 사이 인과관계가 인정되면서 감액 청구가 받아들여졌다는 점에서 의의가 있다”며 “이 판결을 계기로 코로나19 확산에 따라 타격을 입은 유사업종에서 차임감액 합의가 활발히 이뤄지길 바란다”고 말했다.

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