[뉴스라이브] 3년 만에 전셋값 하락 전환..고금리에 부동산 거품 꺼지나?

■ 진행 : 호준석 앵커, 김선영 앵커

■ 출연 : 김인만 / 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 <YTN 뉴스라이더> 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

금리 인상 여파로 이자 상환 부담이 커지면서 부동산 시장에도 변화가 생기고 있습니다.

전문가와 분석을 해보도록 하겠습니다.

김인만 부동산경제연구소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.

서울 전셋값이 많이 내렸더군요?

[김인만]

이게 굉장히 이례적인데요. 매매시장이 주춤하면 원래 전세 가격은 강세를 보여야 되는데 약세를 보이고 있습니다. 제 예상과는 다르게 약세를 보이고 있는데요.

당초 예상은 전세대란이 일어날 것이다. 8월에 전세 가격이 굉장히 많이 올라서 매매 가격을 자극할 것이라고 했는데 그렇지 않고 있습니다. 추이를 보듯이 하락 추세를 보이고 있는데요.

그 이유에는 수요와 공급에서 답을 찾을 수 있습니다. 공급 같은 경우는 전월 대비 한 12% 정도 약간 소폭 늘어났고요. 수요 같은 경우는 대출금리가 굉장히 오르다 보니까 전세대출 받기가 부담스럽고요.

전세대출 받기가 부담스러운 분들이 결국에는 월세로 전환이 되면서 월세 수요가 굉장히 늘어났고 월세 가격은 강세를 보이고 있습니다. 그러다 보니까 계약갱신청구하고 맞물려서 이사를 가지 않고 그냥 눌러앉아버리기 때문에 전세 수요는 줄고 공급이 늘어나면서 지금 전세 가격은 약세를 보이고 있습니다.

[앵커]

요즘에 집값도 많이 떨어져가고 있잖아요. 그런데 이게 하락세가 아주 본격화된 거예요, 아니면 일시적인 거라고 보세요?

[김인만]

지켜봐야 되는데 금리가 어디까지, 언제, 얼마나 오를지 모르기 때문에 일단 지켜봐야 되는데 저는 하락세에 진입을 하지 않았나 생각이 되고요.

매매가 진입이 되면 전세 같은 경우는 매매가격을 좀 밀어올리는 역할을 하거든요. 무이자 대출과 비슷한 개념이기 때문에 버팀목 역할을 해 주는데 당초 예상이 전세가 대란이 생기면 다시 또 자극을 받아서 불안해질 거라고 했는데 지금 보니까 그렇게 될 것 같지는 않고요. 전세가 이렇게 장기적으로 약세가 진입이 된다면 매매 시장도 영향을 받을 수밖에 없을 것 같습니다.

[앵커]

전세도 장기적으로 계속 이렇게 하락세일 가능성이 높다고 보시는 겁니까?

[김인만]

일단 조금 지켜봐야 되는데요. 금리가 이게 추세가 좀 올리다가 멈춰버리면 괜찮겠는데 지금 추세로 올리게 된다면 결국에는 수요자들, 세입자들은 계산기를 두드리는데요.

지금은 월세 전환율, 전환율이 대출이자보다 낮기 때문에 전세대로보다는 월세가 유리하고요. 월세로 유입이 되면서 인상분에 대해서 올려줘야 되는데 대출을 못 받으니까 결국에는 30만 원, 50만 원 반전세로 이렇게 많이 전환되고 있는 상황입니다.

[앵커]

집값이 전반적으로 떨어진다 그래도 집값이 버티는 데가 있고 더 많이 떨어진 데가 있는데 비교를 해 주시죠.

[김인만]

더 많이 떨어진 지역부터 보면 최근 3년 동안 코로나 시국에 많이 올랐던 지역들. 그리고 GTX 개발 호재가 있었던 수도권 외곽 지역들, 동탄이나 의왕이나 송도들이 약세를 보이고 있고요.

강세 지역이라면 아무래도 똘똘한 한 채. 우리 애그프라이 이론이라고 마지막에 노른자가 마지막까지 온기가 남아있잖아요. 그 지역. 결국에는 강남이고요. 강남에서도 신축 새 아파트가 많은 서초구에서 강세를 보이고 있습니다.

[앵커]

어디까지 떨어질 것으로 보이시는지, 어느 정도까지 이어질 것으로 보시는지요?

[김인만]

이제 의견이 굉장히 분분한데요. 저 같은 경우는 최대 30%까지 하락 가능성이 있다라고 보여지는데 이게 올해 당장 떨어지는 않고요. 시차를 두고 한 30% 정도까지는 조정 가능성이 있을 것 같습니다.

[앵커]

그 시차라는 게 대략 어느 정도 기간입니까?

[김인만]

저는 짧게는 1~2년이고요. 길게 보자면 3년 정도 보고 있습니다. 우리가 심리가 있는데요. 다주택자들이나 집주인들은 조금 거래가 안 되고요. 불안하기는 한데 급하게 빨리 팔아야겠다 이런 생각은 하지 않고 있습니다. 세 부담도 완화되고 있고요.

기다려보면 다시 또 반등하지 않을까라는 심리가 있기 때문에 이런 심리가 하락을 받아들일 때는 저는 1년에서 길게는 3년 정도의 시간은 필요할 것 같습니다.

[앵커]

지금 제일 속이 답답한 분들이 영끌해서 집 산 2030세대입니다. 금리까지 올라버리니까 빚은 많고요.

그래서 지금 급매로 내놓고 이런 분들도 있다 그러는데 지금 급매로 내놓는 선택이 맞는 건가요?

[김인만]

굉장히 부담스러운 상황이죠. 당초 이렇게 금리가 빨리 올라갈 거라고 예산을 못 했기 때문에 작년까지만 하더라도 무조건 올라간다라는 분위기가 있었잖아요. 그래서 사면 일단 괜찮았는데 지금은 대출이자 부담이 갑자기 늘어나기 때문에 빨리 팔겠다는 사람들이 있는데요.

저는 그렇게 생각합니다. 필요해서 실수요로 사신 분들 있잖아요. 내 자금 범위 내에서 사신 분들은 장기적으로는 우리가 인플레이션에 따른 화폐가치 하락이 되기 때문에 실수요자들은 살면서 기다려보면 되는데 무리하게 하신 분들 있죠. 투자 목적으로 무리하게 대출을 많이 받으신 분들이라면 고민을 할 필요는 있을 것 같고요. 불안한 마음은 잠시 접어두고 리스크 관리를 하는 게 좀 더 중요하지 않을까 싶습니다.

[앵커]

리스크 관리를 어떻게 해야 됩니까?

[김인만]

이게 대출 같은 경우에 금리가 올라가니까 만약에 4억 원 이하의 부부 합산 7000만 원 이하 되는 분들이라면 안심전환대출을 활용하는 게 좋을 것 같고요. 4억 초과되는 분들이라면 금리 상한 특약 제도같은 게 있습니다.

그래서 금리 상품을 저금리로 갈아타는 게 좋을 것 같고요. 혹시라도 신용대출을 받으신 분들이라면 신용대출은 금리가 높잖아요. 미리 여유자금이 있다면 상환을 하면서 향후 금리 인상 추이를 지켜봐야 될 것 같습니다.

[앵커]

지금 집을 어렵게 산 분들은 떨어져서 한숨이고 그리고 집을 사야 될 분들은 지금 사는 게 맞는가, 더 떨어지면 어떡하나 이런 생각을 할 수밖에 없거든요.

[김인만]

고민의 연속이죠. 항상 생각해야 될 게 저는 필요하냐. 실수요고 필요하다면 내 자금 범위 내에서 내 집을 마련하고요.

저는 1주택은 보험이라고 생각하거든요. 보험이 당장 필요 없어도 주택은 필요하기 때문에 가지고 가되 절대 무리해서는 안 되고요. 작년만 하더라도 종잣돈이 부족하고요. 자금 여력이 안 되고 당장 필요 없는 분들도 지금 안 사면 안 돼, 이런 불안한 마음에 무리하게 사신 분들이 있거든요.

그런 분들이라면 저는 냉정을 되찾고 차분하게 2~3년 지켜보면서 3기 신도시 좋은 물량들이 많이 나오기 때문에 좀 지켜봐도 좋을 것 같습니다.

[앵커]

3기 신도시가요. 서울에도 또 많이 주택이 공급되는 거죠?

[김인만]

서울도 주택 공급을 정부에서 늘린다라고 노력을 하고 있고요. 또 시장이 좀 안정이 되면 또 주택 청약 경쟁률도 떨어지고요. 매물도 늘어날 수 있기 때문에 이제는 조급증을 가지고 지금 안 사면 안 돼라는 불안한 마음은 내려두셔도 좋을 것 같습니다.

[앵커]

그러니까 지금은 저는 주변에서 보면 예를 들어 결혼하신 분들은 지금 집을 빚을 내서 사는 게 맞느냐, 아니면 전세 좀 살다가 집값 추이를 보고 몇 년 후에 사는 게 맞느냐 이런 고민을 현실적으로 하더라고요.

[김인만]

그런 질문 많이 주시는데요.

계속 기다린다고 답이 나오지는 않습니다. 기다리면 사실 떨어질 때는 무서워서 또 못 사거든요. 집값 떨어질 때 지금도 무서운데 떨어지면 더 무섭기 때문에 내가 필요한 시점이 언제냐. 내 자금 범위가 언제냐를 정확히 따져봐야 되고요.

제일 좋은 건 30% 정도 가격이 떨어졌을 때 또 정부 정책이 규제 완화, 집값이 떨어지면 규제 완화가 나오거든요. 그래서 양도세 규제완화라든지 서울이 규제 지역을 풀리는 것을 보고 판단하셔도 늦지 않을 것 같습니다.

[앵커]

최근에 윤석열 대통령이 직접 전세 사기 엄단하라고 할 정도로 전세 사기가 기승인가 본데 현장에서 보시니까 어떤 유형들이 많고 어떻게 주의해야 됩니까?

[김인만]

전세 사기 같은 경우는 매매시장 분위기가 안 좋아져서 후발적으로 어쩔 수 없이 이게 역전세나 깡통전세나 생기는 경우들도 있지만 원시적으로 처음부터 속이려고 마음먹으신 분들이 있습니다.

유형을 보자면 전세 가격이 높습니다. 매매 가격을 허위 가격으로 해서 허위로 거래를 해서 매매 가격을 올린 다음에 전세가격을 올리는 경우들도 있고요. 전세가격을 터무니없이 속여서 높이는 경우도 있기 때문에 우리가 서류도 꼼꼼하게 체크를 해야 될 것 같고요. 내 재산은 예방이 최선입니다. 전세 사기는 후발적으로 정부가 아무리 좋은 대책을 마련하더라도 내 전세금을 지킬 수 없기 때문에 스스로 예방을 해야 되고요. 이 전세금이 제대로 된 시세냐는 발품을 팔면서 꼼꼼하게 크로스체킹을 하셔야 될 것 같습니다.

[앵커]

서류 잘 들여다보고 그리고 발품을 직접.

[김인만]

서류만으로 안 되는 거죠. 사기하시는 분들은 서류도 조작을 하기 때문에 서류만 100% 믿어서는 안 되고요. 발품을 팔면서 여러 부동산 돌아다니면서 이 가격이 적절하냐, 적절성 여부를 제대로 체크할 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커]

피해 가는 게 쉽지는 않을 것 같은데 어쨌든 여러 부동산을 돌아다니면서 추이를 잘 살펴보는 게 중요하다고 이렇게 정리해 주셨는데.

[김인만]

그리고 느낌상 너무 저렴해 보인다. 이상하다라고 하면 신경을 써야 되고요. 전세보증보험제도도 잘 되어 있으니까 보증보험을 잘 활용하시는 것도 좋을 것 같습니다.

[앵커]

금리도 부동산 시장에 영향을 주니까 또 세금이 큰 영향이잖아요. 지금 다주택자들 종부세 부담이 이번에 많이 줄었기 때문에 이렇게 되면 집 안 내놓고 갖고 있는 것 아니야, 이런 걱정도 있거든요.

[김인만]

그럴 우려가 있죠. 일시적 2주택이 1년이거든요. 내년 5월까지였는데 팔고 싶어 하는 분들이 제 주변에도 굉장히 많이 있는데 안 팔린다고 합니다. 분위기가 안 좋아서 안 팔려서 급매물로 던져야 되나 어떻게 하나 고민하고 있는데 정부에서 종부세 부담을 완화해 준다고 하니까 그러면 이 기회에서 그냥 전세로 돌리고 기다려볼까? 한숨 돌려볼까라는 분들도 있어서 거래 절벽은 더 심해질 것 같고요.

이제 다주택자들과 매수자들의 줄다리기가 팽팽해질 것 같은데 전세시장을 보자면 오히려 전세 매물이 좀 나오는 효과도 있기 때문에 전세시장 안정에는 도움이 될 것 같습니다.

[앵커]

정부세 세제 개정안 저희가 보여드렸습니다.

오늘 부동산 시장 점검했습니다.

김인만 부동산경제연구소장님 고맙습니다.

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