'우여곡절' 용산정비창, 다시 개발 청사진..이번엔 순항할까

기사내용 요약
2013년 국제업무지구 개발사업 무산 이후 방치
용적률 1500% 이상…"롯데타워 보다 높을 수도"
지상은 녹지, 차량은 지하로…다용도 복합개발
SH공사·코레일 공공기관 중심 개발로 실현성↑

[서울=뉴시스]용산국제업무지구 조성 조감도.(제공=서울시)2022.07.26. photo@newsis.com

[서울=뉴시스] 이재은 기자 = 서울의 마지막 금싸라기땅이라 불리는 '용산정비창' 일대에 대한 개발 청사진이 공개됐다. 단군 이래 최대 개발사업으로 불렸다가 좌초된 용산국제업무지구가 10년 만에 재추진되는 만큼 이번에는 순항할지 귀추가 주목된다.

27일 서울시에 따르면 시는 용산국제업무지구를 ‘융복합 국제도시’로 만들겠다는 구상을 밝혔다.

10년 만에 종합계획 발표…초고층 업무지구로 재탄생

용산국제업무지구가 될 땅은 약 50만㎡로 여의도 공원의 2배, 서울광장의 40배에 이른다. 코레일이 전체 부지의 72%를, 국토부(23%)와 한전 등(5%)이 나머지를 소유하고 있다.

서울시는 2007년 당시 오세훈 서울시장 재임 시절 이 부지를 '용산국제업무지구 사업'에 포함하며 동북아 최대 비즈니스 허브로 조성하는 개발 프로젝트를 추진했지만 글로벌 금융위기 속에 시행사인 '드림허브'의 부도로 2013년 개발사업이 최종 무산됐다. 이후 2020년 문재인 정부에서 1만여가구의 주택을 공급하는 계획을 발표했지만 주민 등의 반발로 추진되지 못했다.

우여곡절 끝에 오 시장이 지난해 4월 보궐선거를 통해 재입성하면서 용산국제업무지구 개발은 급물살을 타기 시작했다. 오 시장은 "용산은 서울 도심, 여의도, 강남과 연결되는 지리적 중심지이자 철도 교통의 요충지로서 잠재력 높은 서울의 미래 중심지"라며 "용산이 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 변화된 여건과 미래 환경에 부합하는 용산국제업무지구 개발을 추진할 것"이라고 설명했다.

서울시 구상에 따르면 용산정비창 일대는 초고층 마천루 사이에 드넓은 공원과 녹지가 펼쳐지고, 글로벌 하이테크 기업이 입주하고 싶어하는 아시아의 실리콘밸리로 거듭난다.

[서울=뉴시스] 오세훈 서울시장이 서울 용산정비창에 미래도시 키워드를 담아 글로벌 도시경쟁력과 기술혁신을 선도하는 미래 신(新) 중심지로서의 국제업무지구를 만들겠다고 26일 밝혔다. 서울시 구상에 따르면 초고층 마천루 사이에 공원과 녹지가 펼쳐지고, 글로벌 하이테크 기업이 입주하고 싶어하는 아시아의 실리콘밸리로 거듭난다. (그래픽=안지혜 기자) hokma@newsis.com

이를 위해 시는 서울시 최초의 ‘입지규제최소구역’을 지정해서 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 즉, 현재 가장 높은 제2롯데월드 555m(123층)보다 더 높게 지을 수 있다는 의미다. 최대 용적률과 층수는 개발계획이 확정되는 과정에서 구체화하고, 내년 상반기쯤 민간이 사업을 진행하면서 확정된다.

서울시 관계자는 "롯데월드타워보다 높은 건물이 들어설 수도 있을 것으로 본다"며 "다만 구체적인 높이는 사업성 등을 따져 민간과 결정해야 한다"고 말했다.

주택 6000 가구 공급…임대주택 비율은 25%

서울시는 전체 부지의 70% 이상은 업무·상업 등 비주거 용도로 채우도록 정했다. 전체 부지의 40% 내외는 도로·공원·학교 등 기반시설을 들인다.

오 시장은 "용산국제업무지구와 비슷한 미국 뉴욕의 허드슨 야드는 최대 3300%까지 허용하고 있고 평균 용적률이 1800% 이상"이라며 "국제업무지구 상징성과 서울을 대표하는 경관 창출을 위해 높이 제한은 최소화하면서 통경축, 보행축과 주변 지역을 고려한 입체적인 스카이라인이 형성될 수 있도록 지침을 제시할 예정"이라고 설명했다.

주거시설은 전체 부지의 30%가량으로 6000가구(공공주택 1250가구 포함)가 공급될 예정이다. 당초 국토교통부가 2020년 ‘8·4 부동산대책’에서 발표한 1만 가구 공급보다 4000가구 줄어드는 셈이다.

오 시장은 "30평대의 민간 분양주택과 20평대의 임대주택을 적절하게 섞으면 6000가구 정도가 나온다"고 설명했다. 이어 "30% 정도는 주거고 나머지는 70%는 상업용도다. 법적으로 확보해야 하는 임대주택 비율은 25%여서 6000호 중 1250호 정도를 차지할 것으로 보인다. 또 6000호 중 1000호는 오피스텔로 공급되며 5000호는 순수 주거로 공급될 예정"이라고 부연했다.

[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 오세훈 서울시장이 26일 오전 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 용산정비창 일대 용산국제업무지구 개발구상 브리핑을 하고 있다. 2022.07.26. 20hwan@newsis.com

인천공항서 하늘택시로 용산까지…'모빌리티 허브' 조성

특히 오 시장은 용산정비창 개발 구상에서 '교통'을 강조했다. 개발 구상에 따르면 교통 허브 구상은 크게 지하·지상·공중 3단계로 나눈다. 지하는 차량 중심의 도로교통체계, 지상은 사람이 다니는 보행로와 녹지, 공중은 미래항공교통(UAM)의 거점으로 활용한다는 계획이다.

먼저 대규모 중앙공원과 철도부지 선형공원 등 녹지생태공간을 곳곳에 조성해 지상부의 50% 이상을 녹지로 확보한다. 지상부를 녹지와 보행 위주의 사람 중심의 공간으로 확보했다면 지하는 차량 중심의 도로교통체계로 구축한다. 이를 통해 용산이 도심, 강남뿐 아니라 공항, 수도권 전역 그리고 전국으로 연결되는 교통거점으로 거듭한다는 복안이다.

강변북로, 한강대로, 청파로 등 주요 간선도로와 직접 연결되는 지하도로를 개설해 서울도심·강남, 인천공항으로의 광역 접근성을 확보한다. 용산역과 인접한 부지에는 UAM, GTX, 지하철, 도로 교통 간 쉽고 편리하게 환승할 수 있는 대중교통환승거점인 1호 ‘모빌리티 허브’를 조성한다.

특히 UAM의 경우 2025년 기체 상용화에 맞춰 김포공항-용산국제업무지구 시범노선을 운영하고 향후 인천공항, 잠실, 수서 등 서울시내 주요 거점을 연결하는 UAM 노선을 완성할 계획이다. 용산역의 철도 허브 기능도 강화된다. 철도노선은 현재 5개 노선(경부선, 호남선, 1호선, 4호선, 경의중앙선)에 향후 3개 노선(GTX-B, 수색-광명 고속철도, 신분당선)이 추가돼 총 8개 철도노선 환승체계가 구축된다.

아울러 시는 인공지능, 자율주행, 스마트물류 등 ICT 기반의 미래도시 인프라를 도시 전역에 구축해 스마트 기술을 선도하는 첨단도시로 조성한다. 실제 도시와 동일한 가상의 도시를 만들어 다양한 위기상황을 시뮬레이션해볼 수 있는 디지털트윈 기술을 활용한 ‘지능형 통합방재시스템’을 구축해 화재 등 재난상황 대응력을 높인다.

[서울=뉴시스]GTX·UAM· 지하철 등 교통수단 잇는 모빌리티허브 조성.

오 시장은 "2025년이 되면 상업용 드론 택시의 운행도 가능할 것으로 전망된다. 그런 관점에서 미래 모빌리티, UAM을 포함한 교통 시스템의 허브 역할을 용산이 할 것"이라고 밝혔다.

사업비 12조…"10~15년 내 사업 마무리할 것"

서울시는 사업방식도 실현성을 높이는 데 중점을 뒀다. 과거 용산국제업무지구 사업이 무산된 원인 중 하나였던 민간 PFV(프로젝트금융회사) 주도의 통개발 대신 공공기관인 서울주택도시공사(SH공사)와 코레일이 공동사업시행자로서 사업을 추진하는 단계적·순차적 개발로 추진하기로 했다.

우선 공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 선 시행한다. 이후 민간에 부지를 하나씩 매각하고 개별적으로 개발해 하나씩 완성해가는 방식을 택했다. 안정적이고 지속적인 사업추진을 위해 별도의 전담조직인 용산개발청(가칭) 구성도 검토하고 있다. 또 용산역에 인접한 부지는 코레일이 소유하면서 건축물을 건설하고 완성된 건물을 임대 또는 분양하는 선도사업도 추진하기로 했다.

서울시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고, 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공을 목표로 사업을 추진할 계획이다.

오 시장은 "총 사업비는 12조원 정도로 예상한다"며 "2025년 앵커부지 착공을 목표로 속도감 있게 추진하면 10~15년 내 사업을 끝낼 수 있을 것으로 본다"고 말했다.

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