'전세의 월세화' 가속에 '민간임대 등록제' 부활하나

기사내용 요약
월세대란 우려·깡통전세 전국 확산…"임대 주택 물량 늘려야"
매입임대 활성화 임대주택 공급…공공주택만으로 효과 한계
주택 수요 가장 많은 아파트 포함시켜야 정책 실효성 높아져

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 한국은행이 사상 첫 빅스텝을 밟으면서 부동산 시장 침체가 지속될 가능성이 커졌다. 한은 금융통화위원회는 기준금리를 연 1.75%에서 2.25%로 0.5%포인트 인상했다. 연내 금리가 3.0%까지도 갈 전망이라 거래절벽이 심화되고 집값 하락이 현실화할 것으로 보인다. 사진은 14일 서울시내 부동산에 붙어있는 전, 월세 관련 안내문. 2022.07.14. jhope@newsis.com

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 부동산 규제 완화 대책을 잇달아 내놓은 가운데 주택 임대차시장의 안정을 위해 '민간등록 임대사업자 제도'가 부활해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

잇단 금리 인상으로 월세 비중이 급증하고 있는 데다, 집값이 본격적인 조정 국면으로 접어들면서 전세가격이 매매가격보다 비싼 이른바 '깡통전세’ 위험성이 전국적으로 확산하고 있기 때문이다.

앞서 정부는 금융 지원을 통한 주거비 부담을 낮추고, 매입임대 활성화로 임대주택 공급 물량을 늘리는 대책을 내놓았다. 하지만 공공임대 물량만으로는 주택 임대차시장을 안정화하는 데 한계가 있다는 지적이다. 특히 '전세의 월세화' 현상이 가속화하면서 날로 커지는 주거비 부담을 완화하고, 장기적으로 공급 물량을 늘리기 위해서는 아파트 등록임대 부활이 필요하다.

주택 임대차 시장이 전세에서 월세로 빠르게 재편되고 있다. 임대차법 2년을 앞두고 신규 전셋값이 급등한 데다, 정부가 기준금리를 한 번에 0.50%p(포인트) 올리는 '빅스텝'을 단행하면서 전세대출 이자 부담이 커지면서 전세의 월세화가 가속화하고 있다.

올해 서울 지역 부동산 전월세 시장에서 월세가 차지하는 비중이 사상 처음으로 50%를 돌파했다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 전국의 전월세 거래는 총 40만4036건으로 집계됐다. 이중 월세가 59.5%(24만321건)를 차지해 전세 거래량(16만3715건·40.5%)을 크게 앞질렀다. 월세 비중은 지난 4월 50.4%(25만8318건 중 13만295건)로 정부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 처음으로 전세 비중을 넘었는데, 불과 한 달 만에 비중이 9.1%p 올랐다.

금리 인상에 따라 월세 선호 현상이 두드러지면서 월세도 오름세다. 한국부동산원에 따르면 지난달 주택종합 월세가격 변동률은 수도권 0.18%, 서울 0.06%로 전달 대비 각각 0.01%, 0.02% 상승했다.

지난달 평균 월세가격도 껑충 올랐다. 임대차법 시행 전인 2년 전과 비교해보면 강북지역은 2020년 6월 99만3000원에서 지난달 120만1000원으로 20.95%, 강남지역은 같은 기간 122만3000원에서 131만4000원으로 7.44% 각각 상승했다.

등록임대사업자제도는 전·월세 시장 안정을 위해 지난 1994년 도입됐다. 등록임대사업자에게 일정 기간 동안 임대사업을 유지하며 세입자에 대한 계약갱신청구권 보장, 임대료 인상 5% 제한 등 공적 의무를 지우는 대신 양도소득세나 취득세 등 각종 세제 혜택을 부여하는 게 골자다.

문재인 정부는 출범 첫 해인 2017년 등록임대사업자에게 다양한 세제·금융 혜택을 부여하고 제도를 적극 장려했다. 김현미 전 국토교통부 장관은 등록임대사업자를 전월세 공급자로 판단하고, 임대료 연 5% 이내 증액을 조건으로 종합부동산세와 재산세, 취득세 등 혜택을 제공했다.

하지만 집값이 치솟자 임대사업자에 대한 혜택을 축소하고 규제를 강화했다. 2018년 9·13대책에서 임대주택은 종부세 합산 배제 혜택을 철회하고, 2020년 7·10대책에서 주택 단기임대(4년)·아파트 매입임대(8년)를 폐지했다. 조정대상지역 내 신규취득 주택의 종합부동산세와 양도소득세 특례가 폐지되고, 장기보유특별공제 대상에 가액기준(수도권 6억원·지방 3억원)을 신설했다.

또 이듬해에는 남은 혜택도 전부 백지화했다. 임대보증금 보증가입을 의무화하고 기존에 등록했던 임대주택은 의무 기간이 지나면 자동으로 즉시 등록 말소하도록 했다. 사실상 제도를 폐지한 것이다.

부동산시장에선 전·월세 물량 공급 확대를 위해 등록임대사업자를 부활하고, 주택 수요가 가장 많은 아파트도 포함시켜야 한다는 지적이 나온다. 다만 정부는 아파트를 포함시키는 것은 자칫 투기 수요를 부추길 수 있다는 우려가 있는 만큼 신중한 입장이다.

국토교통부는 올해 연말까지 매입형 등록임대 제도의 정상화 방안을 마련해 발표할 예정이다. 현재 새로 매입해 등록하는 민간임대의 경우 종부세와 양도소득세 중과배제 혜택을 받을 수 없지만, 앞으로 관련 세제 혜택을 확대하는 방안을 검토 중이다. 또 시장에 미치는 영향을 고려해 다세대, 도시형생활주택 등 비(非) 아파트부터 적용할 방침이다.

전문가들은 장기적으로 주택 임대차 물량을 늘리기 위해서는 아파트 등록임대가 추진돼야 한다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공공임대 주택 공급 확대 정책이 필요하나, 주택 임대차시장을 안정화하는데 한계가 있다"며 "주택 수요가 가장 많은 아파트를 민간임대주택에 포함시킨다면서 정책 실효성이 높아질 것"이라고 설명했다.

권 교수는 "대부분 수요가 아파트인 상황에서 비아파트만으로는 임대차 시장에 미치는 영향이 제한적일 수밖에 없다"며 "장기적으로 임대차 물량을 늘리기 위해서는 아파트 등록임대 부활을 검토할 필요가 있다"고 덧붙였다.

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