롯데타워보다 더 높이.. 용산 '빌딩숲' 들어선다

용산국제업무지구 개발 용적률 1500% 이상으로

서울 한복판에 있는 마지막 ‘금싸라기 땅’으로 불리는 용산정비창 부지 개발 사업이 10년 만에 다시 추진된다. 서울시는 이곳에 롯데월드타워(123층)보다 높은 초고층 건물을 세우고 ‘아시아의 실리콘밸리’로 키운다는 계획이다. 용산정비창 부지(49만3000㎡)는 서울 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배 규모로 2013년 개발 사업이 중단된 이후 10년째 방치돼 있다.

서울시가 26일 발표한 '용산국제업무지구 개발 구상' 조감도. 서울시는 용산정비창 자리에 롯데월드타워보다 더 높은 초고층 건물을 세우고‘아시아의 실리콘밸리’로 키울 계획이다. 지상 부지의 절반 이상을 공원과 녹지로 조성하고 한강까지 이어지는 녹지축도 만들기로 했다. /서울시

오세훈 서울시장은 26일 ‘용산국제업무지구 개발 구상’을 발표했다. 이날 발표한 구상의 핵심은 아파트 단지 대신 국제적인 업무·상업 지구를 만들겠다는 것이다. 문재인 정부는 2020년 8·4 부동산 공급 대책을 발표하면서 이 땅에 공공 임대 주택 등 아파트 1만호를 짓겠다고 했지만 오 시장은 국토교통부와 협의를 거쳐 아파트를 6000호로 줄였다. 전체 부지의 30% 정도만 아파트를 짓고 70% 이상 부지에 업무·상업용 빌딩을 짓는다는 계획이다. 오 시장은 이날 브리핑에서 “초고층 빌딩과 녹지가 어우러진 세계적인 랜드마크 도시로 만들겠다”고 말했다.

◇롯데월드타워보다 높은 빌딩 들어설 듯

서울시는 용산정비창 부지에 세계적인 첨단 기술 기업, 국제 학교 등을 유치해 아시아의 실리콘밸리로 조성한다는 계획이다. 오 시장은 “새로운 용산국제업무지구를 한마디로 표현하면 ‘하이테크(첨단 기술)’ 도시”라고 말했다. 서울시는 세계적인 기업을 유치하기 위해 지난 2월 서울투자청도 세웠다.

이곳에는 국내에서 가장 높은 롯데월드타워(123층)보다 더 높은 빌딩도 들어설 것으로 예상된다. 현재 서울시는 도심 용적률 기준이 최대 1500%인데, 시는 용산국제업무지구를 ‘입지규제최소구역’으로 지정해 용적률을 1500% 이상으로 끌어올릴 계획이다. 입지규제최소구역은 용도 지역 등에 따른 입지 규제를 적용받지 않고 건축물의 용적률, 건폐율 등을 별도로 정한다. 이 경우 롯데월드타워보다 높은 빌딩이 들어설 수도 있다. 용산처럼 낡은 철도 차량 기지를 복합업무단지로 개발한 미국 뉴욕 허드슨야드는 용적률이 최대 3300%다.

서울시는 용산국제업무지구에 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning·용도 지역 개편)’이라는 개념도 처음 적용하기로 했다. 일반적으로 토지는 주거·업무·상업 등 활용할 수 있는 용도가 엄격하게 구분돼 있는데 용산국제업무지구는 이런 구분을 허물어 주거·업무·상업 공간이 뒤섞인 융·복합 도시로 만들 계획이다.

또 국제업무지구에 걸맞게 첨단 정보 통신 기술(ICT) 인프라를 갖춘 스마트 도시로 만든다는 계획이다. 차량은 지하로 다니도록 지하 교통망을 만들고, 도로에는 자율주행차가 다닐 수 있는 시스템을 만들기로 했다. 또 홍콩처럼 건물과 건물을 다리로 연결해 공중 보행로를 만들 계획이다. 용산역 근처에는 차세대 교통수단인 도심항공교통(UAM)과 수도권광역급행철도(GTX), 지하철 등을 이용할 수 있는 복합 환승 센터인 ‘모빌리티 허브’를 만든다. 오 시장은 “용산이 서울 도심과 강남, 공항, 수도권을 연결하는 새로운 교통 거점이 되는 것”이라고 말했다.

아울러 지상 면적의 50% 이상을 공원과 녹지로 조성해 용산공원에서 용산역, 용산국제업무지구를 거쳐 한강까지 이어지는 녹지 축을 만들기로 했다.

◇코레일·SH가 부지 조성 뒤 민간에 분양

서울시는 용산국제업무지구 개발이 한번 좌초된 사업이었다는 점을 감안해 이번 계획의 실현 가능성을 높이는 데 신경을 썼다. 과거 사업이 무산된 이유 중 하나였던 민간 PFV(프로젝트금융회사) 주도의 통개발 대신 공공기관인 코레일과 서울주택도시공사(SH)가 ‘공동사업시행사’를 만들어 단계적으로 추진한다는 계획이다. 코레일과 SH가 7대3의 지분 비율로 ‘용산개발청(가칭)’을 만드는 것을 검토 중이다. 공공에서 5조원을 투자해 부지 조성과 인프라(기반 시설) 구축을 한 이후 부지를 민간에 분양해 개발하는 방식이다. 용산기지창 부지의 72%를 소유한 코레일은 땅을 현물 출자하고 용산역 근처에 빌딩을 지어 임대·분양하는 사업도 시범 추진한다.

용산정비창 개발은 우여곡절이 많았다. 지난 2007년 당시 오세훈 서울시장이 ‘한강 르네상스 마스터플랜’의 일환으로 용산 철도정비창 부지 일대 51만8000㎡를 국제업무지구로 개발하는 방안을 추진했다. 민간 PFV인 ‘드림허브 컨소시엄’이 시행사로 선정됐지만 글로벌 금융 위기 여파 등으로 부도가 나면서 2013년 사업이 좌초됐다. 이후 박원순 전 서울시장이 사업 추진을 보류하면서 10년째 방치됐다.

서울시는 내년 상반기까지 도시 개발 구역을 지정하고 개발 계획을 수립하기로 했다. 서울시 관계자는 “2024년 하반기에 코레일과 SH가 기반 시설 공사에 들어가면 2025년에는 앵커(핵심 시설) 부지 공사를 시작할 수 있을 것”이라고 했다.