무산 위기에서 되살아난 용산 개발..'단군 이래 최대' 위용 되찾을까

10년째 방치돼있던 서울 용산정비창 부지가 환골탈태할 기회를 맞이했다. ‘단국 이래 최대 개발 사업’으로 불리다가 지난 2013년 사업이 무산된 후 정권 교체를 계기로 재시동이 걸린 것이다.

부동산 시장에서는 서울의 중심인 용산을 제대로 개발하려 한다는 점에서 환영의 목소리가 나오는 한편, 잠잠해진 부동산 시장에 투자수요가 다시 커질 수 있다는 우려, 주변과 더 연계해 개발해야 한다는 조언 등이 함께 나오고 있다.

서울시는 26일 용산정비창 일대를 용적률 1500%가 넘는 초고층 빌딩이 들어서는 ‘직주혼합’ 도시로 조성하기로 했다고 발표했다. 이를 위해 문재인 정부 시절에 확정했던 용산정비창 부지 일대에 주택 1만 가구 건립 계획도 6000가구 규모로 축소하고, 업무·상업용 공간을 더욱 확충할 계획이다.

◇ 좌초위기에서 부활한 용산정비창, 주거·업무·문화 복합공간으로

용산정비창을 개발해 국제업무지구로 만드는 프로젝트는 정부가 지난 2006년 8월 추진한 ‘철도경영 정상화 종합대책’과 함께 시작됐다. 용산정비창은 서울 용산구 한강로3가 일원에 있으며, 코레일이 전체 부지의 71%인 36만여 ㎡를 소유하고 있다. 나머지는 국·공유지와 사유지다.

당시 민선4기였던 오세훈 서울시장은 이 프로젝트를 자신의 역점사업인 ‘한강 르네상스 마스터플랜’과 접목시켜 사업을 키웠다. 용산 철도정비창 부지와 서부이촌동 일대까지 포함해 총 51만8692㎡를 관광·정보기술(IT)·문화·금융 비즈니스 허브 등으로 바꾸는 것이 오 시장의 계획이었다. 이 과정에 용산국제업무지구 사업의 몸집도 총 사업비 30조3000억원 규모로 커졌고, ‘단군 이래 최대 프로젝트’라는 수식어가 붙었다.

하지만 리먼 브러더스 사태 등이 터지면서 사업이 꼬이기 시작했다. 자금 조달 문제 등이 겹치면서 2011년에는 민간 시행사가 부도를 냈고, 2013년 사업이 중단됐다. 이후 고(故) 박원순 전 서울시장 재임기간에는 개발이 아닌 ‘도시 재생’에 역점을 두면서 사업은 사실상 방치돼있었다.

용산정비창은 사업 중단 후 7년이 지난 문재인 정부 시절 다시금 화제가 됐다. 정부가 5·6 대책과 8·4 대책을 통해 용산정비창 부지에 1만가구의 주택을 공급하기로 하면서다. 당시 상업·업무용지 관련해서는 별도의 가이드라인이 나오지 않으면서 용산국제업무지구 프로젝트는 반쪽짜리 사업으로 전락했다는 비판도 나왔다.

작년 4월 오 시장이 다시 서울시장으로 돌아오면서 용산정비창은 이전의 영광을 되찾을 준비를 하고 있다. 지난 5월에는 윤석열 정부가 출범하면서 주택공급 규모를 두고 엇갈린 입장을 보였던 국토교통부와 서울시도 협의를 진행하고 있으며, 이번 발표를 통해 용산정비창은 글로벌 비즈니스 허브와 역사·문화·소통 공간으로 거듭나게 됐다.

◇ ‘용틀임’ 준비하는 용산정비창… 주변지역과 연계성·투기수요 유입 관건

부동산 업계에서는 이번 결정으로 용산이 향후 중심업무지구로서 중요한 역할을 차지하게 될 것으로 기대하고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “용산은 서울발 KTX노선이 통과한다는 점에서 지방접근성도 우수하고, 광화문 등 구도심 중심지와의 접근성도 좋다”면서 “이번 구상안이 도시경쟁력을 높이려는 새로운 시도라는 점에서 긍정적”이라고 했다.

이태희 건설산업연구원 부연구위원도 “용산은 여의도 등 업무지구와 맞닿아있는 특성상 서울의 중심지 역할을 할 수 있도록 복합공간으로 개발돼야 한다”면서 “용산정비창 일대를 입지규제최소구역으로 지정해 규제를 완화하면서 수준 높은 개발이 가능해진 점이 긍정적”이라고 했다.

오세훈 서울시장이 26일 오전 서울시청 브리핑룸에서 용산 정비창 일대에 대한 개발 청사진 '용산국제업무지구 개발구상'을 발표하고 있다./뉴스1

다만 일각에서는 국제업무지구가 제 기능을 하려면 지구 주변의 노후화된 구역이 함께 개발돼야 한다는 조언도 나온다. 김승배 한국부동산개발협회 회장은 “용산국제지구가 고립된 섬처럼 되지 않으려면 지구 주변의 재건축·재개발 구역이나 용산 전자상가를 함께 개발하는 쪽으로 마스터플랜을 짜야 한다”면서 “인접지와의 연계성을 높여야 업무지구의 기능이 더욱 확대될 것”이라고 했다.

또 이번 개발계획을 계기로 잠잠해진 부동산 시장에서 투자수요가 되살아날 수 있다는 우려도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “(이번 구상안으로)용산 일대가 획기적으로 변할 수 있게 됐다는 점은 긍정적”이라면서도 “다만 주택시장이 하향안정화되고 있는 와중에 투자수요가 다시 거세질 수 있다는 점이 우려가 된다. 자칫하면 다른 지역과의 양극화 문제도 커질 수 있다”고 했다.

서울시는 주변 지역과의 연계성과 부동산 시장에 미치는 영향 모두 고려하고 있다는 입장이다. 서울시 관계자는 “이번 구상안에도 경부철도 지하화를 전제로 사업을 구상한 만큼 인근 지역과의 연계성을 강화할 계획”이라면서 “용산 전자상가를 연계해 개발하는 것도 고민하고 있다”고 했다.

그는 이어 “투기수요를 막기 위해 용산정비창 일대를 토지거래허가구역으로 관리하고 있다”면서 “단기적으로 시장에 영향을 줄 수 있는 있지만, 용산국제업무지구 프로젝트가 서울의 미래먹거리를 책임질 중요한 사업인 만큼 더 이상 미룰 수 없다”고 덧붙였다.