용산정비창, 초고층 업무지구로 재탄생..주택 6000가구 공급(종합)

용산국제업무지구 개발구상..특례 적용으로 용적률 1500%↑
총사업비 12조원 규모.."사업 완성에 15년가량 소요"

(서울=뉴스1) 박승주 기자 = 서울 한복판에 자리한 '금싸라기 땅' 용산정비창 개발이 본격화할 전망이다.

서울시는 이 일대를 '입지규제최소구역'으로 지정해 용적률 1500%를 넘는 초고층 건물이 들어서도록 하고, 글로벌 하이테크 기업이 입주하고 싶어 하는 아시아의 실리콘밸리로 만든다는 계획이다.

오세훈 서울시장은 26일 서울시청에서 '용산국제업무지구 개발구상' 기자설명회를 열고 용산정비창 일대 약 50만㎡에 대한 개발 청사진을 발표했다.

용산정비창 부지는 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달하는 규모로 서울에 마지막으로 남은 대규모 가용지지만, 지난 2013년 용산국제업무지구 도시개발사업이 최종 무산된 이후 10년째 방치돼왔다.

이에 서울시는 토지소유자인 코레일과 36차례 실무협의를 했고 도시계획, 교통, 경제·산업 등 전문가 자문을 거쳐 용산국제업무지구 개발구상 비전과 개발방향을 설정했다. 사업구역은 용산정비창 부지와 선로부지, 용산 변전소 부지와 용산역 후면 부지를 포함한 약 49만3000㎡다.

서울시의 구상에 따르면 앞으로 이 일대는 초고층 빌딩 사이에 공원과 녹지가 펼쳐지고 일자리, 주거, 여가, 문화생활 등이 전부 내부에서 이뤄지는 '직주혼합' 도시로 조성된다.

우선 서울시는 이 일대를 시 최초로 '입지규제최소구역'으로 지정, 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다.

'입지규제최소구역'은 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물의 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제특례다. 일례로 용산국제업무지구와 유사한 뉴욕 허드슨야드의 경우 최대 3300%까지 허용하고 있으며 평균용적률은 1800% 이상이다.

지난 2015년 관련 제도가 도입된 뒤 경북 포항, 인천, 경기 고양 등에서 입지규제최소구역 지정이 있었고, 향후 용산정비창 일대 부지에도 서울 잠실 롯데월드타워(123층·555m)보다 높은 건물이 들어설 전망이다.

오세훈 시장은 "용산을 뉴욕 허드슨야드나 런던 카나리워프처럼 도시경쟁력을 갖춘 핵심 허브로 만든다는 구상"이라며 "여가와 문화 기능이 포함된다는 점에서 싱가포르와 비교해도 큰 경쟁력이 있다"고 말했다.

오세훈 서울시장이 26일 오전 서울시청 브리핑룸에서 용산 정비창 일대에 대한 개발 청사진 '용산국제업무지구 개발구상'을 발표하고 있다. 2022.7.26/뉴스1 © News1 이동해 기자

전체 부지의 70%가량은 업무·상업 등 비주거 용도, 약 30%는 주거 용도로 조성할 예정이다. 서울시 관계자는 "30평대의 민간 분양주택과 20평대의 임대주택을 적절하게 섞으면 6000가구 정도가 나온다"고 설명했다.

공공주택 비율은 관련 법이 정한 25% 범위를 유지하기로 해 6000가구의 1/4인 1250가구는 임대주택으로 들어설 예정이다. 전체 공급 가운데 1000실은 오피스텔이다. 다만 이전 정부가 2020년 발표한 1만가구 공급보다는 규모가 줄어들었다.

서울시는 대규모 중앙공원과 철도부지 선형공원 등 녹지생태공간을 곳곳에 조성해 지상부의 50% 이상을 녹지로 확보한다는 계획이다. 차량은 지하로 달릴 수 있도록 지하교통체계를 구축한다. 녹지와 보행공간은 용산역과 용산공원, 한강까지 이어질 전망이다.

또 교통부터 방재·안전, 환경·에너지까지 ICT 기반 도시인프라를 갖춘 최첨단 스마트 도시로 탈바꿈한다는 계획이다. 지하도로는 물론 미래교통수단인 미래항공교통(UAM) 등과 수도권광역급행철도(GTX), 지하철 등 다양한 교통수단을 연계하는 복합환승센터 개념의 1호 '모빌리티 허브'가 들어선다.

이를 통해 용산을 서울도심과 강남, 인천공항과 수도권 전역을 연결하는 신(新) 교통거점으로 만든다는 계획이다.

사업방식에도 변화를 꾀한다. 과거 용산국제업무지구 사업이 무산된 원인 중 하나였던 민간 PFV(프로젝트금융회사) 주도의 통개발 대신 공공기관인 서울주택도시공사(SH공사)와 코레일이 공동사업시행자로서 사업을 추진하는 단계적·순차적 개발로 추진한다.

공공 영역이 약 5조 원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축에 먼저 나서고 민간에서 개별 부지별로 하나씩 완성해가는 방식이다.

SH공사와 코레일은 지난해 5월 공동사업시행을 위한 업무협약을 체결한 데 이어 안정적인 사업추진을 위해 별도의 전담조직 '용산개발청'(가칭) 구성을 검토한다.

서울시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고, 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공을 목표로 사업을 추진할 계획이다.

오 시장은 "총사업비는 12조원 정도로 예상한다"며 "2025년 앵커부지 착공을 목표로 사업을 속도감 있게 추진할 예정이고, 사업 완성은 15년가량 걸릴 것으로 본다"고 말했다.

parksj@news1.kr