팔까 물려줄까 버틸까..계산기 다시 두드리는 다주택자

줄어든 종부세에 바뀐 투자전략
임대수익 목적은 보유가 더 유리
시세차익형은 양도나 증여 고려
양도세 중과 배제 기간내 처분시
절세효과+장기보유 공제도 가능
배우자 등 특수관계자에 증여 땐
이월과세 규정 변경 전 결정해야

정부의 세제 개편안 발표로 종부세 등 보유세 부담이 줄자 절세 효과를 극대화하려는 다주택자들이 보유와 매도, 증여 사이에서 고민을 거듭하고 있다. 사진은 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습. [연합]

정부가 지난 21일 발표한 세제 개편안에 따라 다주택자의 보유세가 크게 줄어들 전망이지만 보유냐 매도냐 증여냐의 갈림길에 선 이들의 셈법은 되레 복잡해지는 모양새다.

보유세 부담은 가벼워졌지만 정부가 한시적으로 유예한 양도소득세 중과가 내년 재시행될 가능성이 있고 내년부터 배우자 등에 주택을 증여하는 우회로를 차단하는 세제 보완책이 시행될 예정이라 주택을 장기 보유할 계획이 아니라면 처분하는 것이 오히려 유리할 수 있어서다. 특히 집값이 최근 하향 곡선을 그리면서 가격이 더 내려가기 전에 팔아야 한다는 분위기가 시장 곳곳에서 감지되고 있다.

26일 업계에 따르면 정부는 내년부터 종합부동산세 과세 체계를 주택 수 기준에서 가액 기준으로 전환할 방침이다. 다주택 중과세율이 폐지되면 다주택자도 1주택자와 같이 기본세율을 적용받게 된다. 여기에 종부세 기본세율과 세 부담 상한을 낮추고 기본공제금은 높이기로 했다. 종부세의 시계를 2018년으로 되돌린 셈이다.

이번 세제 개편으로 다주택자의 매물 처분 압박은 줄어들 것으로 보인다. 급하게 집을 팔거나 증여할 이유가 적어질 수밖에 없다는 얘기다. 그러나 보유가 무조건 유리하다고 보긴 어렵기 때문에 계속 보유 여부를 섣부르게 판단해선 안 된다고 세무전문가들은 강조했다.

세무법인 정상 신방수 세무사는 “중과세율이 없어지면 다주택자가 보유세로 압박감을 느끼지 않을 것이다. 보유세는 더 이상 주택 처분 여부를 결정짓는 변수가 아니라는 의미”라며 “양도세액이나 전세보증금 및 주택가격 흐름, 시장 분위기 등을 두루 살피게 될 것”이라고 말했다.

장기보유를 염두에 둔 투자로 안정적인 임대수익을 거두는 데 주택 포트폴리오의 무게가 실려 있다면 주택을 계속 보유하는 편이 유리하다. 다만 임대수익보다는 시세차익을 기대한 중단기적 투자라면 절세 차원에서 양도나 증여도 검토해보는 것이 현명하다고 업계는 보고 있다. 게다가 최근 집값이 내림세를 보이고 있는 만큼 가격 하락이 예측된다면 보유 대신 처분을 선택하는 것이 이득이 될 수 있다는 의견도 제기된다.

일단 상당 규모의 양도차익이 예상되는 다주택자는 양도세 중과 배제 기간 내 매물을 정리할 경우 세금 경감 효과를 따져봐야 한다. 다주택자 양도세 중과세율은 2주택자 기준 20%, 3주택자 이상은 30%에 달하는데 내년 5월 9일까지 한시적으로 유예되고 있다. 일각에선 중과세 제도 자체를 없애지 않겠냐는 기대감도 나오지만 지금으로서는 2023년 5월 10일부터 양도세 중과 조치가 다시 시행된다고 봐야 한다.

부동산세금계산서비스 셀리몬을 이용해 15억원에 취득한 주택을 2년 보유한 뒤 20억원에 팔 때 양도세를 시뮬레이션(모의계산)해 보면 중과 배제 기간 내 매도 시 세 부담액은 1억9096만원이다. 중과세율을 적용받을 때 2주택자는 3억41만원, 3주택 이상 보유자는 3억5514만원을 각각 양도세로 내야 한다는 점과 비교하면 1억~1억5000만원을 아낄 수 있는 것이다. 게다가 중과 배제 기간 내에는 장기보유특별공제를 적용받을 수 있어 15년 이상 보유로 최대 30%의 공제를 받을 경우 양도세액은 1억2496만원까지 줄어들게 된다.

또한 배우자 등 특수관계자 증여를 고려하고 있었다면 이월과세 규정이 바뀌기 전 의사결정을 해야 한다. 통상 배우자에게 부동산을 증여하면 증여가액이 배우자의 취득가액이 돼 직접 팔 때보다 양도차익이 줄어 세금 경감 효과를 누릴 수 있다. 그러나 정부는 이번 세제 개편안에서 내년 1월부터 이월과세 적용기간을 5년에서 10년으로 늘리기로 했다. 10년 내 해당 주택을 매도할 경우 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산해 양도세를 매긴다는 얘기다. 사실상 내년부터는 양도세를 줄일 목적으로 증여를 활용하기 어려워지는 셈이다.

이에 세무업계는 올해 연말까지, 내년 1월부터 5월 9일, 5월 10일 이후를 각각 기점으로 선택지를 나눠 다음 행보를 결정해야 한다고 조언했다.

김종필 세무사는 “보유세 부담이 줄어든다고 하면 비용을 들여 옮기는 것보다 가지고 갈까 하는 생각이 들겠지만 보유가 꼭 유리한 건 아니다”면서 “양도세 이월과세 제도 개선, 양도세 중과 유예 만료 등 시점별 변동사항이 있으니 각 상황에서 어떤 게 유리한지 고민해야 한다”고 강조했다.

김은희 기자

ehkim@heraldcorp.com