3억 시골집 양도세·종부세 주택 수 제외..고정보다 더 비싸진 주담대 변동금리 [한강로 경제브리핑]

앞으로 공시가격 3억원 상당의 지방주택은 양도소득세와 종합부동산세 산정 때 모두 주택 수에서 제외한다. 지방주택을 가졌다는 이유로 다주택자에 해당돼 세 부담이 커진 사례가 많다는 지적을 고려해 1가구 1주택자의 특례 범위를 넓혀 주겠다는 취지다. 또 정부는 종부세 산정 때 반영하는 공정시장가액비율도 내년부터 2018년 수준인 80%로 되돌리는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

한편 주택담보대출(주담대) 변동금리 상승 속도가 빨라지면서 변동금리가 고정금리를 넘어서는 ‘역전 현상’이 일어나거나 격차가 눈에 띄게 줄고 있다. 변동형을 택한 차주들이 금리 인상 충격을 고스란히 받고 있는 가운데 현재 20%에 가까운 고정금리 비중은 점차 확대될 전망이다.

앞으로 공시가 3억원 상당의 지방주택은 양도소득세와 종합부동산세 산정 때 모두 주택 수로 치지 않는다. 사진은 지난 25일 경북 경산시의 한 부동산에 3억원 미만의 매매 알림판들이 붙어 있는 모습. 연합뉴스

◆공시가 3억 이하 시골집, 양도세·종부세 대상서 빼준다

25일 기획재정부에 따르면 정부는 최근 발표한 세제개편안을 통해 농어촌·고향 주택에 대한 양도세 과세특례를 적용하는 주택의 기준가격을 공시가 2억원(한옥 4억원) 이하에서 공시가 3억원(한옥 4억원) 이하로 상향 조정했다. 농어촌·고향 주택 양도세 과세특례는 수도권이나 조정대상지역을 제외한 지방주택을 3년 이상 보유할 경우 이 주택을 취득하기 전부터 보유했던 일반주택을 양도할 때 농어촌·고향 주택을 주택 수에서 빼주는 제도다. 이 특례를 받게 되면 농어촌 주택을 보유해 2주택자가 됐더라도 기존 주택을 처분할 때 1가구 1주택자로 양도세 비과세(기준금액 12억원) 혜택을 적용받을 수 있다. 정부는 이번 세제개편안을 통해 기준가격의 문턱을 낮춰 수혜 계층을 확대, 세 부담을 낮춰 주기로 했다.

정부는 종부세 산정 때 공시가 3억원 이하 농가주택 등을 포함하지 않는 방안도 추진하고 있다. 역시 1가구 1주택자가 지방주택을 한 채 더 샀더라도 1가구 1주택자가 누리는 종부세상 혜택을 그대로 주겠다는 것이다. 

정부는 1가구 1주택자가 이사를 목적으로 이전 주택을 팔기 전에 다른 주택을 산 경우(취득 후 기존 주택 2년 내 매각 조건), 상속으로 주택을 추가로 보유하게 된 경우도 1가구 1주택자로서 종부세 특례를 적용한다. 상속주택은 수도권은 공시가 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하 또는 지분요건이 40% 이하인 경우 기간 제한 없이 주택 수에서 제외하고, 이를 충족하지 못하는 경우에는 5년간 주택 수에서 제외한다. 종부세 특례를 적용받고자 할 경우 9월16일부터 30일까지 관할 세무서에 신고해야 한다.

지난 25일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울시내 아파트의 모습. 뉴시스

◆내년부터 공정시장가액비율 80%로 회귀하나

정부는 종부세 부담 수준을 결정하는 공정시장가액비율을 내년에 80% 수준으로 되돌리는 방안도 검토 중이다. 종부세는 개인별로 보유한 주택 공시가격 합산액에서 기본공제 금액을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출하는데, 이 비율을 2018년 수준으로 되돌리겠다는 것이다. 종부세 공정시장가액비율은 2008년부터 2018년까지 10년간 80%로 유지됐지만 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%로 최근 가파르게 상승했다. 정부는 이처럼 기계적·단계적으로 공정시장가액비율이 상승하는 것을 폐기하고 비율을 적정선에 고정하겠다는 방침이다.

앞서 정부는 종부세 부담을 줄이기 위해 올해만 예외적으로 공정시장가액비율을 60%까지 낮추기로 결정한 바 있다. 정부는 종부세를 주택 수가 아닌 가액 기준 과세로 전환하는 세제개편안이 내년부터 적용될 경우 공정시장가액비율을 평시와 같은 80% 수준으로 조정할 수 있을 것으로 보고 있다. 정부 내부적으로도 공정시장가액비율 80%는 시행령상 조정 가능 범위(60∼100%)의 중간값이라는 점에서 비교적 합리적인 기준이라는 공감대가 형성돼 있는 것으로 전해졌다. 실제 정부는 이번 세제개편안 발표 당시 내년 종부세 부과 사례를 제시하면서 공정시장가액비율을 80%로 상정하고 계산하기도 했다. 가령 공시가격 25억원짜리 아파트 1채를 보유한 1가구 1주택자(고령자·장기보유 세액공제 50% 가정)라면 2020년 570만원의 종부세를 냈지만, 2023년에는 공정시장가액비율 80%를 가정해 종부세가 330만원까지 줄어든다는 것이다. 다만, 공정시장가액비율 조정 부분은 부동산시장과 정치권 상황에 따라 유동적이라는 분석이다. 

지난 25일 서울 시내 한 은행 외벽에 주택 담보 대출 안내 현수막이 걸려 있다. 뉴스1

◆고정금리보다 더 높아진 변동금리…‘갈아타기’ 어떨까

25일 금융권에 따르면 신한은행의 고정형(혼합형) 주담대 금리는 이날 연 4.31∼5.14%로 변동형(4.35∼5.40%)보다 낮은 수준이다. 하나은행 역시 변동형 금리가 4.923~6.223%로 고정형 금리(4.845~6.145%)를 넘어섰다. KB국민은행과 우리은행은 고정형 금리가 변동형 금리보다 높게 형성돼 있지만, 격차가 크지 않은 수준이다.

금리 역전 현상이 나타난 건 고정형·변동형 금리 산출의 기준이 되는 지표금리인 장·단기 금리가 상반된 움직임을 보이고 있기 때문이다. 시중은행 관계자는 “주담대 고정금리는 금융채 5년물, 변동금리는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)의 영향을 받는데 장기금리가 다소 하락하고 코픽스는 크게 오르고 있다”고 설명했다. 지난 13일 한은의 ‘빅 스텝’(기준금리 0.50%포인트 인상)이 본격 반영되면 앞으로 변동금리 상승 폭은 더 커질 전망이다.

리스크가 비용으로 금리에 반영되는 고정금리는 통상 변동금리보다 높게 형성된다. 최근까지도 변동금리가 고정금리보다 크게는 1%포인트 가까이 낮았기 때문에, 대출자들 입장에서는 대출 시점의 금리가 낮은 변동금리를 선호하는 경향이 강했다. 한국은행의 지난 5월 예금은행의 가계대출 잔액 기준 변동금리 비중은 77.7%로, 2014년 3월(78.6%) 이후 8년2개월 만에 가장 높았다.

사진=게티이미지뱅크

이처럼 압도적으로 높은 변동금리 비율은 대출자들의 상환 부담을 키운다는 점에서 한은의 기준금리 인상 등 통화정책 운용 측면에서도 위험 요소로 작용하고 있다. 이에 정부는 안심전환대출을 공급하고, 주택금융공사의 50년 만기 초장기 고정금리상품을 출시하는 등 정책금융을 통해 변동금리 비중을 낮추기 위해 노력 중이다.

전문가들은 현재 변동금리 주담대를 이용하는 차주들이 고정금리로 갈아탈 경우 다양한 상황을 고려해야 한다고 조언한다. 김대종 세종대 교수(경영학)는 “앞으로 3∼4년 금리가 계속 올라 10%까지 육박할 수 있다고 보면 단기적으로는 고정금리가 유리하다”면서도 “중도상환수수료 등을 생각해 대출금액과 기간을 잘 따져보고, 자금 여유가 있다면 대출금을 빨리 상환하는 것도 좋다”고 조언했다. 성태윤 연세대 교수(경제학)도 “장기적으로 금리가 내려갈 수도 있기 때문에 고정금리로 무조건 가야 한다고 보기는 어렵다”면서 “실제 전환 조건을 보고 차주가 감내할 수 있는 수준에 따라 결정하는 것이 바람직하다”고 당부했다.

유지혜 기자 keep@segye.com