공시가 3억 이하 시골집, 양도세·종부세 주택수 산정시 제외

농촌·고향주택 주택수 제외 특례 기준가격 2억서 3억으로 상향
종부세 산정시도 지방 저가주택 제외

서울 시내의 한 부동산업체에 게시된 매물 정보를 지나가던 시민이 바라보고 있다. /연합뉴스

앞으로 공시가 3억원 이하의 지방주택은 양도소득세와 종합부동산세 산정 때 모두 주택 수로 치지 않는다.

1세대 1주택자가 저가의 지방주택을 한 채 더 가져도 1세대 1주택자로서 기존에 누리던 양도·종부세 상 혜택을 그대로 누리는 것이다.

25일 기획재정부에 따르면 정부는 이런 내용 등을 담은 지방 저가주택 과세 개편 방안을 2022년 세제개편안에 담았다.

정부는 농어촌주택·고향주택에 대한 양도소득세 과세특례를 적용하는 주택의 기준가격을 공시가 2억원(한옥 4억원) 이하에서 공시가 3억원(한옥 4억원) 이하로 상향조정했다. 농어촌·고향주택에 대한 양도세 주택 수 제외 특례 요건을 완화한 것이다.

농어촌주택·고향주택 양도세 과세특례는 수도권이나 조정대상지역을 제외한 지방주택을 3년 이상 보유할 경우 이 주택을 취득하기 전부터 보유해왔던 일반주택을 양도할 때 농어촌주택·고향주택을 주택 수에서 빼주는 제도다.

1세대 1주택자가 농어촌주택을 취득해 2주택자가 됐을 경우 기존 주택을 처분할 때 1세대 1주택자로서 양도세 비과세(기준금액 12억원) 혜택을 받게 된다. 도시에 1주택을 가진 사람이 농가주택이나 상속주택을 지방에 한 채 더 사도 다주택자로서 양도세상 불이익을 받지 않는다는 의미다.

정부는 이번 세제 개편에서 1세대 1주택자가 공시가 3억원 이하 지방 주택을 추가로 보유한 경우 종부세 산정 때 이 주택을 주택 수로 치지 않는 법 개정안도 제시했다. 역시 1세대 1주택자가 지방 주택을 한 채 더 샀더라도 1세대 1주택자가 누리는 종부세상 혜택을 그대로 주겠다는 것이다.

종부세 과표 산정에는 지방주택도 합산하지만 1세대 1주택자 자격을 유지할 경우 세 부담에는 상당한 격차가 있다.

올해 종부세 산정 때 기본공제를 6억원이 아닌 14억원(1세대 1주택 기본공제)을 받고 내년부터는 9억원(새 기본공제)이 아닌 12억원(1세대 1주택 새 기본공제)을 받는다.

무엇보다 과세액의 최대 80%까지 경감해주는 고령자·장기보유 공제 적용 대상이 된다. 고령자·장기보유 공제는 전체 주택 가액 중 지방 주택을 제외한 부분에 대해서만 적용된다.

정부는 1세대 1주택자가 이사를 목적으로 이전 주택을 팔기 전에 다른 주택을 산 경우(취득 후 기존주택 2년 내 매각 조건), 상속으로 주택을 추가로 보유하게 된 경우도 1세대 1주택자로서 종부세 특례를 적용한다.

상속주택은 수도권은 공시가 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하인 경우 또는 지분 40% 이하 소액지분인 경우 영구적으로 주택 수로 치지 않고 이런 요건을 충족하지 못하는 경우 5년간 주택 수에서 빼준다.

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