부동산시장 '민스키 패턴' 공포단계 진입? '집값거품' 사라지나

매매수급지수, 2019년 이후 하이먼 민스키 모델과 비슷한 방향성
거래 절벽·가격 하락.."거품 터져 폭락하는 패턴 보일 수도"

(서울=뉴스1) 신현우 기자 = 부동산 매수심리를 나타내는 매매수급지수가 3년 만에 최저치를 기록한 가운데 최근 방향성이 ‘하이먼 민스키 모델’과 유사한 것으로 나타나면서 그동안 제기됐던 시장 거품이 사라질지 관심이 쏠린다. 민스키 모델과 비교할 경우 현재 부동산 시장은 ‘현실부정·공포’ 사이로, 가격 하락 단계에 진입한 것으로 판단돼서다.

◇'자산가치 폭락' 수순 나타낸 '민스키 패턴' 주택심리서 재현

하이먼 민스키 모델은 과도한 부채로 인한 경기 호황이 끝나고, 채무자의 부채 상환능력 악화로 건전한 자산까지 팔면서 자산가치 폭락·금융시스템 붕괴가 이어지는 일련의 모습을 나타낸다. 이 모델은 Δ자산 가격 이륙 Δ1차 하락 Δ언론보도 증가 Δ열광 Δ탐욕 Δ환상 Δ새로운 논리 탄생 Δ2차 하락 Δ현실 부정 Δ공포 Δ투매 Δ좌절 Δ정상화 등의 단계로 설명된다.

실제 고점을 찍었던 부동산 시장은 거래절벽에 이어 가격이 하락하는 모양새다. 특히 현장 곳곳에선 몸값을 낮춰서라도 집을 팔려는 매도인과 저점 매수를 기대하며 관망하는 사람들로, 심리 싸움이 한창이다.

전문가들은 거래절벽과 함께 가격 하락에는 의견을 일치했다. 하지만 기간과 낙폭에는 관점을 달리했다. 대세 상승이 마무리돼 가격 하락이 내년까지 지속될 수 있다는 사람과 하락 폭은 크지 않을 수 있다는 사람으로 나뉘는 것이다.

25일 한국부동산원에 따르면 지난 18일 전국 아파트 매매수급 지수는 91.5로 전주 대비 0.6포인트 하락했다. 이는 2019년 11월 18일(90.3) 이후 최저치다. 매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 0~200 사이의 점수로 나타낸다. 기준치인 100보다 아래로 내려갈수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.

◇주택시장 '고점-하락-반등-급락' 수순 민스키 패턴 '답습'

전국 아파트 매매수급 지수는 지난 2019년 6월 이후 하이먼 민스키 모델과 비슷한 모습을 보이고 있다. 실제 이 지수는 지난 2019년 6월 10일(76.5) 이후 상승과 조정의 단계를 거쳐 지난해 2월 8일(115) 최고점을 찍은 뒤 하락기를 맞이했다. 잠시 반등하는 모습도 보였지만 곧 하락세로 전환됐다.

금융투자업계 한 관계자는 “일각에선 심리 지표로 이해되는 하이먼 민스키 모델은 ‘탐욕’으로 자산 가격이 고점을 찍은 뒤 ‘공포’와 함께 가격이 하락하는 형태”라며 “투기적 거품이 발생했다 폭락하는 일련의 과정이 반복되는 것”이라고 설명했다.

그는 “특히 자산 시장에서 거품이 터져 폭락하는 순간을 민스키 모멘트로도 부른다”며 “시중 금리 상승과 부채 상환에 대한 부담으로 자산을 매각하는 지금의 부동산 시장과 민스키 모델의 현실부정 이후 단계가 유사한 모습인데 실제 매매수급지수도 비슷한 패턴을 보이는 만큼 결과가 같을 가능성도 있다”고 덧붙였다.

가격을 낮춘 급매물이 나오고 있지만 관망세가 짙은 것으로 나타났다. 서울 강북구 소재 A공인중개업소 관계자는 “지난해와 달리 최근에는 (주택) 거래가 실종된 상황인데 매수를 희망하는 사람이 없는 게 아니라 사실 기다리는 것”이라며 “당장 가격이 조정돼도 매수 대기자들이 움직이지 않고 있는데 일부 지역에서 미분양 아파트마저 나와 시장 분위기를 더 끌어내리고 있다”고 귀띔했다.

부동산원이 발표한 지난 18일 기준 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.04% 하락했다. 같은 기간 하락 폭은 대부분의 지역에서 확대됐으며 Δ전국 -0.03%→-0.04% Δ수도권 -0.05%→-0.06% Δ서울 -0.04%→-0.05% Δ지방 -0.02%→-0.03% 등으로 나타났다.

일부 전문가들은 부동산시장 하락이 상당 기간 지속될 것으로 내다봤다. 이명수 리얼앤텍스 대표는 “그동안 일부러 외면했던 악재가 한꺼번에 인식되면서 공포로 다가오고 있다”며 “주택을 구매하려는 심리가 떨어진 데다 매도자와 매수자 간 희망 가격 차가 커 수요 회복이 쉽지 않다”고 지적했다.

그는 “매매가가 떨어지고 거래가 급감하는 게 전세 물량 증가와 전세가 하락으로도 이어질 수 있다”며 “내년까지는 (부동산 시장) 하락기로 예상된다”고 덧붙였다.

하방 압력 우세로 인한 가격 하락 가능성은 있지만 급락은 없을 것이라는 의견도 나왔다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “정부의 규제 완화·입주 물량 감소 등이 부동산 시장에 상방 압력으로 작용할 수 있지만 금리 인상 지속·폭 확대는 하방 압력으로 작용할 수 있다”고 설명했다.

이어 “현재는 금리 인상·대출 규제 등의 하방 압력이 우위를 점하는 것으로 보인다”면서도 “(가격) 하락은 나타날 수 있지만 급락이 아닌 관망세로 인한 점진적인 모습을 보일 수 있다”고 덧붙였다.

hwshin@news1.kr