서울도 거래 잠겼다는데.. 반포주공은 '나홀로 강세'

초과이익환수제 개편 예고에
재건축 사업성 개선 기대감↑
1단지서만 2분기 31건 거래
전용140㎡ 66억으로 신고가

서울 서초구 반포주공1단지가 거래절벽 무풍지대로 떠오르고 있다. 올해 2·4분기 서울 아파트 단지 중 최다 거래와 함께 신고가를 경신하는 등 침체된 부동산 시장에서 나홀로 강세다. 재건축을 지연시키던 분쟁이 해소돼 착공을 앞두고 있는데다 새 정부의 재건축초과이익환수제 개편 예고로 사업성 개선 기대감이 높아진 영향이 크다는 게 전문가들의 분석이다.

■반포주공1단지 나홀로 강세

21일 부동산 정보업체 아실에 따르면 반포주공1단지(3590가구)의 올해 2·4분기 거래량은 31건으로 서울 아파트 단지를 통틀어 최다치를 기록했다. 이는 지난해 같은 기간(28건)과 비교해도 거래가 늘어난 규모다. 거래가 드문 초고가 아파트의 매매거래가 한달 평균 10건 이상 진행되는 것은 흔치 않다. 송파구 리센츠(5563가구), 파크리오(6864가구)가 각각 18건으로 뒤를 이었다.

이에 비해 서울 전체 아파트 거래는 급격히 줄고 있다. 서울부동산광장이 집계한 올해 2·4분기 서울 아파트 거래량은 총 4528건으로 전년동기 1만2497건에 비해 64% 감소했다. 반포주공1단지가 위치한 서울 서초구의 2·4분기 아파트 매매거래량만 봐도 1년 새 59%(644건→264건) 줄어 반토막이 났다.

반포주공1단지는 거래가 늘면서 신고가도 갈아치우고 있다. 반포주공1단지 전용 140㎡는 지난 5월 71억원으로 최고가에 경신했다. 가장 최근 거래액은 지난달 66억원으로 기존 최고가 수준이다. 지난해 최고가 63억원에 비하면 3억원 이상 높은 금액이다.

■재건축 잰걸음, 사업성은 개선

반포주공1단지는 현대건설이 시공하는 1·2·4주구와 삼성물산이 맡은 3주구로 나눠 재건축된다. 두 곳 모두 명도소송 등을 통해 현재 이주를 완료해 철거 중이다.

정비업계 관계자는 "재건축에서 이주가 완료되면 분쟁 가능성은 크게 줄어든다. 철거, 착공, 준공단계는 순조롭게 진행될 전망"이라며 "재건축의 9분 능선을 넘었다고 봐야 한다"고 말했다.

윤석열 정부의 재건축초과이익환수제 완화 추진도 반포주공1단지에 매수세가 꾸준히 유입되는 배경으로 꼽힌다. 3주구의 경우 1·2·4주구와 달리 2017년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청하지 못해 재초환 대상 단지다. 지난 2020년 9월 서초구청으로부터 재초환 부담금 예상액으로 가구당 4억200만원을 통보받았다. 당시 전용 72㎡ 기준 매매가는 23억원으로 지난 6월 거래액 34억원의 70% 수준이다. 10억원이 넘는 집값 상승으로 재초환 부담금도 더 늘어날 것으로 전망됐다. 반포센트레빌아스테리움(반포현대 재건축)은 지난 2018년 가구당 재초환 부담금 예상액으로 1억3569만원을 전달받았으나 올해 정비업계에서 재검토한 결과 3억4000만원에 달할 것으로 추정됐다.

하지만 원희룡 국토교통부 장관은 지난 19일 CBS라디오 김현정의 뉴스쇼에서 "(재초환은) 적정선을 찾아 8월 주택공급대책에 포함시킬 것"이라고 밝혔다. 재초환 완화는 현 정부의 공약인 만큼 관련 내용이 포함될 것이란 관측에 무게가 실린다.

반포주공1단지는 현재 1·2·4주구와 3주구 모두 사업시행인가일로부터 3년이 경과해 3년 이상 소유자의 매물은 재건축 조합원 지위 양도가 가능한 것도 거래확대의 동력이 됐다. 내년 상반기로 예상되는 착공 시점 이후에는 10년 보유, 5년 거주자 등의 매물만 조합원 지위 양도가 가능하다.

반포주공1단지 인근 공인중개소 관계자는 "매수 문의가 꾸준히 이어지고 있다"며 "착공 이후에는 조합원 지위 양도 가능 매물이 줄어드는 것도 영향을 미치고 있는 것으로 보인다"고 말했다.