대법 "토지·건물 소유자 달려져도 법정지상권 인정"..판례 유지

"사회경제적 손실 방지..관습법상 법정지상권 인정"

(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 단독 소유 중인 토지에 건물이 있을 경우, 토지 소유자가 바뀌어도 건물 소유자의 '관습법상 법정지상권'을 인정할 수 있다는 기존 대법원 판단이 재확인됐다.

대법원 전원합의체는 21일 현 토지 소유주인 A씨가 전 토지 소유주 B씨 등 2명을 상대로 낸 토지인도 청구소송 상고심에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 전주지법으로 돌려보냈다.

소송 대상인 토지에는 단층 주택과 창고, 화장실, 축사 등의 건물이 있다. 토지의 원 주인은 1994년 사망했고, 해당 토지는 배우자인 C씨와 자녀들인 B씨 등 공동상속인들이 토지를 C씨 단독 소유로 하는 상속재산분할협의에 따라 지난 2010년 7월 C씨에게 상속됐다.

한 달여 뒤인 2010년 8월 C씨는 자녀인 B씨에게 토지를 증여했고, C씨는 2012년에 사망했다. 토지 위 건물은 C씨 부부의 자녀들인 B씨 등이 공동상속 받았다.

이후 2014년 1월 A씨는 부동산 임의경매 절차에서 해당 토지를 낙찰받았다.

토지를 낙찰받은 A씨는 토지 위 건물을 자신에게 인도하라고 소송을 제기했다. 또 토지 위 건물 사용료 명목의 임대료도 받아야 한다고 주장했다.

사건의 쟁점은 토지 소유자가 변경된 상황에도 건물 소유자의 법정지상권을 인정할 수 있는지 여부다.

지상권은 토지·건물의 소유주가 다를 경우에도 건물 소유주가 토지를 사용할 수 있는 것을 말하며, 관습법상 법정지상권이란 토지·건물이 동일인이 소유하다가 토지·건물 소유자가 달라지더라도 건물을 철거한다는 등 특약이 없는 한 건물 소유자는 관습법에 의해 등기 없이도 당연히 취득하는 지상권을 의미한다.

과거부터 대법원은 동일인 소유 토지·건물이 매매, 강제 경매 등으로 토지와 건물의 소유주가 달라질 때, 건물 철거 특약이 없는 경우 건물 소유자는 관습법상 법정지상권을 취득한다고 판단해왔다. 토지 소유자가 달라지더라도 법정지상권을 인정해온 것이다.

다만 원심은 피고들이 관습법상 법정지상권을 취득하지 못했다며 원고 승소 판결했다. 관습법상 법정지상권이 인정되기 위해선 토지와 건물 소유주가 동일인이었다가 변경돼야 하는데 C씨가 B씨에게 토지를 증여할 당시, C씨는 건물 '공동' 소유주였을 뿐이라 토지·건물이 동일인의 소유가 아니었다는 판단이다.

대법원은 이런 원심 판결을 파기했다. 대지 소유자가 건물을 공동 소유하면서, 대지만을 타인에게 매도한 경우에도 건물 공동 소유자들은 모두 관습법상 법정지상권을 취득한다는 1977년 대법원 판결을 유지한 것이다.

전원합의체 다수 의견은 "우리 법제는 토지와 건물을 각각 별개의 독립된 부동산으로 취급하므로, 토지와 건물의 소유자가 분리될 때 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상 필요가 있다"며 "관습법상 법정지상권을 인정하는 것이 헌법을 최상위 규범으로 하는 전체 법질서에 부합한다"고 밝혔다.

노태악·이흥구 대법관은 "현재 관습법상 법정지상권에 대한 사회 구성원의 법적 확신이 소멸했다거나 전체 법질서에 부합하지 않게 됐다고 볼 수 없다"며 "현 시점에서 관습법상 법정지상권의 법적 효력을 부정한다면 법적 안정성에 심각한 문제를 초래할 수 있다"고 다수의견에 대한 보충의견을 냈다.

반면 김재형 대법관은 "우리 사회에 실제로 법정지상권에 관한 관습이 존재하지 않았다"며 "관습법상 법정지상권을 인정하는 것은 당사자의 의사에 부합하지 않고 토지의 효율적 이용을 저해하고, 거래의 안전과 법적 안정성을 해치며 거래비용을 증가시켜 사회 전체의 효율을 떨어뜨린다"고 소수의견을 냈다.

dyeop@news1.kr