준공 후 15억 넘어도 주택 잔금대출 가능..첫 주택 LVT 80%로

새정부 대출규제 정상화 방안, 8월1일부터 

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아파트 준공 후 주택가격이 15억원이 초과하더라도 중도금대출 범위 내에서 잔금대출 전환이 다음달 1일부터 허용된다. 생애 최초 주택 구매 가구에 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 상한도 80％로 완화된다.

금융위원회는 이같은 내용을 담은 ‘은행업·여신전문금융업·상호금융업·보험업·상호저축은행업 감독규정 개정안’을 의결했다고 최근 밝혔다.

이에 따라 중도금과 잔금대출 규제가 완화된다. 준공 후 시가 15억원을 초과할 경우 허용되지 않았던 이주비·중도금대출은 앞으로 분양받는 사람의 이주비·중도금대출 잔액 범위 내에서 잔금대출을 예외적으로 허용하기로 했다. 현재 투기지역과 투기과열지구의 15억원 초과 아파트는 주택담보대출이 금지돼 있다. 이 때문에 준공 후 시가 15억원이 초과할 것으로 예상되는 사업장은 분양가가 15억원 미만임에도 금융사가 이주비·중도금대출 취급을 거절하는 사례가 발생했었다.

금융위는 규제지역 지정 이전 중도금 대출을 받은 다주택자가 규제지역으로 지정된 후 잔금대출을 받으려면 중도금대출을 받은 금융기관에서만 대출받을 수 있던 규제도 풀기로 했다. 다주택자가 중도금대출을 받은 금융사와는 다른 회사에서 잔금대출을 받더라도 중도금 대출범위 내에서 대출이 가능해진다.

기존주택 처분의무에 대한 예외도 허용한다. 천재지변·산업재해, 기존주택 소재지역이 공공재개발지역으로 지정된 경우 등 불가피한 사유가 있다면 여신심사위원회 승인을 받아 기존주택 처분기한을 연장할 수 있게 된다. 그동안은 대출 실행 때 기존주택 처분기한에 대한 예외가 없었다.

가구분리를 하지 않은 무주택 자녀가 분가할 때도 부모 명의의 기존주택을 처분하지 않을 수 있게 된다. 다만 대출 후 3개월 이내에 신규주택 전입증명원을 제출해 ‘1가구 2주택’이 해소됐는지 확인돼야 한다.

기존에는 총부채상환비율(DTI)·총부채원리금상환비율(DSR) 산정 때 배우자가 주담대를 가지고 있지 않은 경우에만 소득 합산을 허용했다. 이번 개정을 통해 ‘신DTI’ ‘DSR’을 산정할 때 배우자가 주담대를 보유했더라도 소득이나 부채를 합산할 수 있도록 개선하기로 했다.

신DTI는 증가할 미래소득까지 반영해 최장 35년까지 예상되는 소득을 기준으로 대출상환 능력을 판단하는 지표다. 기존 DTI는 현재소득을 기준으로 대출상환 능력을 봤다. DSR은 모든 금융부채의 원리금 상환액이 연간소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 마련한 대출심사 지표다.

2020년 7월부터 전면 금지된 주택 임대·매매 사업자의 주담대 규제에도 변화가 생긴다. 주택 임대·매매 사업자가 기존에 보유하고 있던 주담대를 증액 없이 대환하는 경우에는 예외적으로 대출을 허용하기로 했다.

개정 감독규정은 지난달 16일과 21일에 각각 내놓은 ‘새정부 경제정책방향’과 ‘22분기 추진부동산 정상화과제’에 대한 새정부 대출규제 정상화 방안도 담겼다.

생애 최초 주택구매자 LTV 상한을 기존 60∼70％에서 80％로 완화한다. 주택 소재지역·가격과 상관없이 적용하며 대출한도는 최대 6억원이다. LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치 비율을 말한다. 만약 LTV가 80％이고 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 2억4000만원이 된다.

또한 1주택자가 규제지역에서 매입목적으로 주담대를 받을 때 기존주택 처분기한이 6개월에서 2년으로 늘어나고 신규주택 전입의무는 폐지된다. 생활안정자금 목적 주담대 한도도 기존 연 1억원에서 2억원으로, 긴급생계용도 주담대는 1억원에서 1억5000만원으로 각각 확대된다. 긴급생계용도 주담대는 다만 여신심사위의 승인이 필요하고 현행과 마찬가지로 DSR 적용에서 배제된다.

금융위는 개정 감독규정을 8월1일 고시 후 시행할 예정이다.

이유리 기자