대법 "토지·건물 소유자 달라져도 '법정지상권' 인정"

전원합의체 판결
"건물주 보호 취지.. 관습법상 여전히 유효함을 확인"

서울 서초구 대법원 청사 전경. 2018.6.17/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

단독 소유 토지에 공유건물이 있는 경우 토지 소유자가 바뀌어도 관습법상 ‘법정지상권’을 인정할 수 있다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 법정지상권이란 토지와 건물이 동일인에 속하는 상태에서 건물에만 제한물권이 설정됐다가 나중에 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 건물소유자를 보호하기 위해 법률로 인정하는 지상권을 말한다.

21일 대법원 전원합의체는 A씨가 B씨 등 2명을 상대로 낸 ‘토지인도 청구 소송’ 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 전주지법으로 돌려보냈다.

이번 소송의 대상이 된 토지에는 주택, 창고 및 화장실, 축사 등의 단층 건물이 있다. 토지의 원래 주인이 사망하면서 토지는 그 배우자 C씨에게 상속됐다.

C씨는 2010년 8월 B씨에게 토지를 증여했고, 2012년 사망했다. 건물은 C씨 부부의 상속인들이 공동상속 받았다.

이후 A씨는 2014년 1월, 이 토지를 경매절차를 통해 낙찰받았다.

A씨는 자신이 낙찰받은 토지 외에 그곳에 있는 건물도 인도하라며 소송을 제기했다. 아울러 토지를 낙찰받은 후 건축물 사용에 대한 임대료 468만원도 받아야 한다고 주장했다.

쟁점은 토지 소유자가 건물의 공유지분을 보유했던 상황에서 토지소유자가 변경된 상황에서 법정지상권을 인정할 수 있는지 여부였다.

기존 판례는 토지 소유자가 변경되더라도 지상권을 인정했다. 지상권은 다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리인데, 토지와 건물 소유자가 지상권 등기를 하지 않더라도 지상권 효력이 발생하는 경우를 가리켜 ‘법정지상권’이라고 한다. 법정지상권은 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 인해 토지와 건물 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호하기 위한 것이다.

1심은 기존 판례를 따랐다. B씨 등이 토지와 건물을 A씨에게 인도해야 한다고 판결했다. 임대료 명목의 469만원과 건물을 인도할 때까지 매월 약 25만원을 지급하라고 명령했다.

반면 2심은 다르게 판단했다. 2심 재판부는 “2010년 C씨가 B씨에게 토지를 증여할 당시 C씨는 공동건물소유주였을 뿐”이라며 “토지와 건물이 동일인 소유가 아니었다”고 봤다.

이에 대법은 기존 판례를 배척한 원심이 부당하다고 판단했다.

대법은 “관습법상 법정지상권을 인정하는 것이 헌법을 최상위 규범으로 하는 전체 법 질서에 부합한다”면서 “우리 법제는 토지와 그 지상 건물을 각각 별개의 독립된 부동산으로 취급하므로, 토지와 그 지상 건물의 소유자가 분리될 때 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상 필요가 있다”고 판시했다.

다만 김재형 대법관은 소수의견을 통해 “관습법상 법정지상권은 관습법의 성립 요건을 갖춘 것이라고 볼 수 없고, 이에 대한 사회 구성원들의 법적 확신도 없으며, 전체 법질서에도 부합하지 않으므로, 법적 규범으로서 효력을 인정할 수 없다”고 밝혔다.

대법원은 이번 전원합의체 판결과 관련해 “대법원은 1960년 9월 29일 선고(4292민상944) 이후로 관습법상 법정지상권을 인정한 이래, 계속해서 관습법상 법정지상권의 유효성을 인정해 왔다”면서 “토지와 지상 건물의 소유자가 분리될 때 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상 필요에서 인정해 온 관습법상 법정지상권이 현재에도 여전히 유효함을 확인했다”고 의미를 부여했다.