다음 달 발표되는 윤석열 정부의 주택 ‘250만 채+α’ 공급계획 핵심은 기존의 ‘공공 주도’ 공급을 ‘민간 주도’로 전환하는 데 있다. 도심 역세권 등을 개발할 때 토지 소유주 이해관계가 복잡하게 얽혀 사업 진척이 느린 점 등을 감안해 민간에 세제 혜택을 주고 기존 조합이 아닌 신탁회사 등이 사업을 시행하게 해서 사업 속도를 높여주는 방식이다. 이달 18일 국토교통부 업무보고에서 이런 변화를 담은 새로운 정비 사업 모델인 ‘민간 제안 도심복합개발사업’이 공개돼 눈길을 끌었다.
20일 국토부에 따르면 민간 제안 도심복합개발사업 모델은 토지주들이 신탁회사 등 전문기관과 협력하거나 리츠회사를 만들어 사업을 시행하는 방식으로 운영될 예정이다. 공공 주도 도심개발사업에만 부여하던 각종 규제 완화 혜택을 민간 사업자에게도 준다.
현재 공공 주도 도심복합개발사업은 역세권의 경우 용적률을 최대 700%까지 높일 수 있다. 사업 유형에 따라 다르지만 새 민간 제안 모델도 비슷한 수준의 용적률 혜택을 받을 것으로 보인다.
이미 신탁회사와 협력하는 방식은 일부 재건축 단지에서 실제 도입됐다. 추진위원회 단계에서 조합을 설립하는 대신 신탁회사에 사업을 맡기는 것이다. 현재 서울 여의도 시범, 공작, 수정, 대교 아파트 등 6개 단지에서 신탁 방식으로 사업이 추진 중이다. 리츠 방식 역시 리츠회사가 기존 조합의 역할을 대신하는 방식이다. 토지주들이 토지를 출하하고, 금융투자회사나 디벨로퍼 등이 자금을 출자해 리츠회사를 만들어 리츠회사가 정비사업을 추진한다.
이 경우 조합 설립에 필요한 시간을 단축할 수 있다는 장점이 있다. 초기 사업자금 마련에도 유리하다. 둔촌주공 재건축처럼 조합 내 갈등에 따른 사업 지연도 미리 막을 수 있다. 하지만 토지주들의 호응을 끌어낼 수 있을지는 미지수다. 신탁 혹은 리츠 방식 모두 토지주들이 신탁회사나 리츠 출자자들과 개발이익을 나눠야 한다. 여의도 재건축 단지 중에도 개발이익을 나눠야 해서 주민들이 신탁 방식을 반대해 사업이 지연되는 단지들이 있다.
일각에서는 자칫 지나친 특혜를 줘서 ‘제2의 대장동 사태’를 낳을 수 있다는 우려도 나온다. 이에 대해 국토부 관계자는 “공공주택과 기반시설, 공용주차장 등 기부채납으로 과다한 개발이익을 막을 것”이라며 “8월 공급대책에서 구체적인 방안을 밝힐 것”이라고 설명했다.
전문가들은 실효성을 높이려면 사업의 ‘디테일’이 중요하다고 강조한다. 시행사 관계자는 “민간 주도로 사업을 추진하고 여러 혜택을 준다는 점에서 사업 기회가 커졌다”면서도 “혜택이나 개발이익 환수 규모가 구체적으로 공개되지 않았는데 이익 환수 규모가 너무 크면 예상보다 관심이 줄 것”이라고 말했다.
송인호 한국개발연구원 경제정보센터 소장은 “조합 설립으로 발생할 수 있는 여러 문제점들이 해소될 수 있다는 장점이 가장 커 보인다”며 “지금의 주택시장 환경이 그리 좋지 않다는 점은 사업 참여의 걸림돌이 될 수 있을 것”이라고 설명했다.
